こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。
不動産の購入を検討している方のなかには、不動産取得税について気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産取得税は、新たに土地や建物を購入した際に課される地方税であり、課税対象となるかどうかは非課税枠や軽減措置が関係しています。
今回は、不動産の価格が低い場合は不動産取得税がかからないケースやそのほかにかからないケース、非課税対象外でもかからないケースについて解説します。
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不動産取得税がかからないケース！不動産価格が低い場合
不動産取得税は、物件を取得した際に一度だけ支払う税金です。
2027年3月31日まで税額が軽減されており、住宅の場合は固定資産税評価額の3%です。
そして、不動産取得税の申告は、取得した不動産がある都道府県の税事務所でおこないます。
申告をおこなうと、約6か月以内に納税通知書が送付されます。
ただし、非課税枠や軽減措置により実際に税金が免除されるケースも多く、その場合は通知書が送られてくることはありません。
ここで重要なのは、たとえ非課税枠に該当する場合や軽減措置が適用される場合でも、申告をおこなうことです。
申告期限を逃すと、軽減措置などの申請を受け付けてもらえない場合があるため、期限内に申告を完了させることが重要になります。
また、不動産取得税は物件の取得時に課税されますが、新築に対する税制の優遇措置があるため、不動産価格が低い場合は税金が免除されることがあります。
新築で不動産取得税がかからないケースは、課税標準額（固定資産税評価額）が免税点未満の場合です。
具体的には、次のように定められています。
●土地の場合：10万円未満
●家屋（新築、増築、改築）：23万円未満
●家屋（売買など）：12万円未満
なお、免税された土地と隣接する土地や、一定の構造（ひとかまえ）となる家屋を取得した場合、これらは合算されて課税対象となるか判断します。
たとえば、ある土地を取得してから1年以内に隣接する土地を取得する場合や、ある家屋を取得してから1年以内に隣接する家屋を取得する場合などです。
これらの条件を理解し、適用できるかどうかを確認することが、新築物件を取得する際の税負担を軽減するためには重要です。
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そのほかに不動産取得税がかからないケースとは？
不動産価格が低いこと以外にも、不動産取得税がかからないケースがあります。
①法人の合併または分割により取得した場合
法人が合併や分割をおこなう際に不動産を取得した場合、不動産取得税が免除されることが一般的です。
このような場合、取得行為は実質的には不動産の名義変更と見なされるため、新たな税金の課税が適用されないとされています。
ただし、免除を受けるためには、一定の要件を満たす必要があります。
具体的には、合併や分割が法的な手続きに基づいて適切におこなわれ、不動産の名義変更が事業の再編成の一環として認められる場合です。
税制の適用を確実にするためには、関連する法的要件や手続きが正しく実施されているかを確認することが大切です。
不動産取得税の免除を適切に理解し、適用すると、合併や分割をおこなう企業は大きな税負担を避けることが可能になります。
②特定の法人が事業用に不動産を取得した場合
特定の法人がその事業に必要な不動産を取得する場合、その取得は非課税となることがあります。
非課税の適用は、不動産が法人の主たる事業目的に直接関連している場合に限られます。
主な対象法人と事業用途の例は、以下のとおりです。
●学校法人：保育所や学校など、教育および保育活動に使用される不動産
●宗教法人：寺院や教会の境内にある建物や土地
●社会福祉法人：老人ホームや児童養護施設など、社会福祉サービスを提供する施設
重要なのは、これらの不動産がそれぞれの法人の本来の事業目的に直接使われる場合のみ非課税とされる点です。
事業目的とは異なる用途で不動産を取得した場合、通常通り不動産取得税が課されることになります。
③土地区画整理の換地や公共の用に供する道路・土地の場合
土地区画整理事業にともなって取得する「換地」について、不動産取得税は課されません。
土地区画整理とは、土地の形状や用途を効果的に再配置する事業であり、この過程で既存の土地を新しい区画に再配分することを指します。
再配分された新しい土地を「換地」と称し、不動産取得税が免除されます。
さらに、公共の利益のために用いられる道路や土地の取得も非課税です。
具体的には、一般に開放されて広く利用される私道が該当します。
たとえば、公道と公道を繋ぐ私道が地域の人々に広く使われる場合、その私道は公共の用途と見なされ、不動産取得税の対象外となります。
④相続による取得
相続による不動産の取得の場合、原則として不動産取得税は課されません。
「取得」とは、所有権が新たな持ち主に移ることを指し、その取得が有償であるか無償であるかに関わらず適用されます。
たとえば、不動産を購入したり、贈与として受け取ったり、新たに建物を建設したりした場合などです。
相続によって不動産が移転する場合は取得ではなく承継とみなされるため、原則は不動産取得税が免除されます。
ただし、以下の場合は不動産取得税が課されます。
●相続人以外が特定遺贈を受けた場合
●不動産を死因贈与された場合
●不動産を生前贈与された場合
これらのケースは、相続とは異なる特殊な事例であり、それぞれの状況に応じて適切に税務処理をおこなうことが重要です。
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非課税対象外でも不動産取得税がかからないケースとは？
非課税対象外の不動産の取得でも、軽減措置によって税が免除されるケースがあります。
たとえば、新築住宅、中古住宅の取得時に適用される控除などです。
最後に、それぞれの控除内容についてご紹介します。
①新築住宅の取得時の控除
国土交通省は、新築住宅の取得時に課税標準の軽減措置を適用することにより、住宅の流通コストを削減し、質の高い住宅の建設と流通を促進する目的で、特定の控除を設けました。
具体的には、購入した新築住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下である場合、不動産評価額から1,200万円が控除されます。
さらに、取得される新築戸建てが認定長期優良住宅である場合、控除額はさらに増えて1,300万円です。
認定長期優良住宅とは、長く安心して住める高品質な住宅を指し、環境面や耐久性に優れた基準を満たしています。
新築の一戸建てを選ぶ際は、これらの条件を確認してから購入すると、購入後の税負担を軽減し、より良い住環境を手に入れることができるでしょう。
②中古住宅の取得時の控除
中古住宅を取得する場合、家屋と土地の不動産取得税が控除額を上回らなければ、不動産取得税はかかりません。
以下の条件を満たす場合に控除が適用されます。
●自己の居住用として取得
●床面積が50㎡以上240㎡以下
●1982年1月1日以後に新築または建築士から耐震基準適合証明書などが発行されたもの
中古住宅の場合、課税標準から新築時における控除額と同額を控除となります。
築年数によって控除額が異なり、新しい建物ほど控除額が大きいです。
また、中古住宅の土地には宅地用地特例が適用されることもあるため、各控除の詳細や適用条件を事前に確認し、適切に申告することが重要です。
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まとめ
不動産取得税は、取得した不動産の価格が低い場合、かからないケースがあります。
そのほかにも、法人合併の場合や土地区画整理の換地の場合、相続による不動産取得などの場合もかかりません。
非課税対象外でも、一定の条件を満たす新築住宅・中古住宅の取得の場合は、軽減措置・控除により不動産取得税がかからないケースがあります。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
