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住宅ローンのつなぎ融資とは?使うべきケースやメリットとデメリットを解説

カテゴリ:『住宅ローン』情報

住宅ローンのつなぎ融資とは?使うべきケースやメリットとデメリットを解説

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

住宅ローンを利用したマイホームの住み替えに、つなぎ融資の情報を得て、興味をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、つなぎ融資とはどのようなローンなのかを解説します。
あわせて、つなぎ融資のメリットやデメリット、使うべきケースについてもお伝えしますので、マイホームの購入にお役立てください。

茨木 智紀


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住宅ローンの実行前に使えるつなぎ融資とは?

住宅ローンの実行前に使えるつなぎ融資とは?

一戸建てを購入するとき、自己資金や現在の居宅を売却したお金を支払いに利用したいと考えても、返済期限までに売れないときは資金不足におちいってしまいます。
つなぎ融資は、このような資金不足の悩みを解消するローンです。

住宅を購入するときのつなぎ融資とは?

つなぎ融資とは、建築中の支払い金が足りないときに利用する一時的な借り入れです。
本来、建築中の支払いは自己資金でまかないますが、タイミングがあえば、持ち家の売却したお金も充当します。
しかし、売却が遅くなったときは資金不足になる可能性が高いため、一時的な借り入れなどにより、乗り切る方法しかありません。
このような理由から、つなぎ融資は旧宅が持ち家の方向けの住み替え用であり、賃貸物件の方は利用できない借り入れです。

つなぎの融資を利用するタイミングは?

一戸建ての場合は、住宅ローンの実行前になります。
通常、住宅ローンは、家の引き渡しと同時に実行しますが、戸建て住宅では、土地の代金や着工金、中間金などは引き渡し前の支払いです。
そこで、一時的な融資により不足分をカバーし、新居の完成を目指します。
つなぎ融資は工事請負契約の締結後に審査をおこなうのに対し、住宅ローンは新居の完成後に審査を開始するのが、両者の違いです。
引き渡しのタイミングで受け取る貸付金は、追加融資の返済と住宅の残金に充当します。

つなぎ融資の返済方法や金利は?

返済プランは、元金と利息を一括で期限までに支払う方法と、毎月利息だけを先行して支払い、期限に元金を返済する2つがあります。
戸建て住宅では、元金だけを先に返済するプランを利用するのが一般的です。
つなぎ融資は、返済期限までに居宅が売却できることを前提としているため、売れなかった場合を想定し、不動産会社の買取保証をつけます。
不動産会社が必ず買い取ることで返済が完了するようにしますが、相場の2~3割安い価格での設定です。
金利は、住宅ローンの相場よりも1.5%くらい高くなり、事務手数料などが10万円くらいかかります。
ローンが2つになるため返済は負担になりますが、不動産会社の買取保証があるため、安心して借り入れができる融資です。

住宅ローンでつなぎ融資を利用すべきケースを解説

住宅ローンでつなぎ融資を利用すべきケースを解説

つなぎ融資は、完成までに分割での支払いがある場合に利用するローンです。
引き渡しまでに複数回での支払いがあるケースは利用できますが、引き渡しの際に貸付金により一括で支払う場合は対象外になります。

新築住宅のなかでも注文住宅は利用すべきケース!

新築住宅は複数回に分けての支払いがほとんどですが、建売住宅の場合は、完成した物件を購入するため、分割での支払いが少ないケースもあります。
注文住宅では、引き渡しまでに支払う土地代金や手付金などは総工費の半分に及ぶことも珍しくありません。
そこで、注文住宅を建築するときは、設計が完成し、総額の見積もりが判明した時点で一時的な借り入れの検討を開始します。
住宅ローンを利用する金融機関に依頼するケースが一般的ですが、対応していない場合もあるため、根気よく探しましょう。
住宅ローンは、追加の融資が可能な金融機関にするなど、当初から対策しておくことも重要です。

中古住宅で利用すべきケースとは?

中古住宅は、リノベーション工事をおこなう場合に資金不足になりやすいため、一時的な借り入れを利用します。
中古住宅の物件価格が安いほど、リノベーション工事代金は高額になるため、工事代金だけのローンを取り扱う金融機関も増加傾向です。
請け負う会社も新築と同じタイミングでの支払いを条件にすることが多く、支払いも相当額になるため、つなぎ融資を利用します。
小規模なリフォーム工事は物件の代金に合算して住宅ローンの貸付金で一括対応し、途中の支払いはありません。

一括払いで利用するケースとは?

建築途中の支払いがない場合や、分割払い分が自己資金や旧宅の売却代金でまかなえる場合でも、つなぎ融資を利用しなければならないケースもあります。
住宅ローンの審査が間に合わないときや、金融機関と請け負った会社との間で実行日の確認が不十分であった場合は、決済できません。
代金の支払いが住宅の受け取り条件になっていることから、いったん別の融資を利用して、住宅ローンを実行したときに返済する形を取ります。
どんなに準備を整えても、何が起こるかわからないため、利用できる手段はできるだけ多く知っておきましょう。

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住宅ローンにつなぎ融資を追加するメリットとデメリット

住宅ローンにつなぎ融資を追加するメリットとデメリット

追加の融資を利用すると、手持ちの資金を取り崩すこともなく新居の購入が可能です。
しかし、一時的とはいえ、ローンが2つになって負担は増え、資金計画を練り直さなければならなくなるなど、多大な影響が発生します。

追加の融資を利用するメリットは?

手持ちの資金を温存して新居の購入をおこなうため、将来の不安を取り除くことにつながります。
子どもの学資やご自身の老後などの蓄えを取り崩すこともなくなるため、気持ちにゆとりが生まれるなど、負担軽減に有効です。
また、引き渡し時点で借り入れを返済する融資であることから、住宅ローンの毎月の返済額に与える影響はそれほど大きくありません。
追加の融資は、旧宅の売却を促進する点もメリットです。
旧宅からすぐに新居に引っ越しするため仮住まい期間を短縮し、引っ越し費用を減らせます。
旧宅は空き家にして内覧会を開催できるようになり、見学者の受入れを積極的におこなえるようになるなど販売活動を活発化して、早期の売却も夢ではありません。

つなぎ融資を利用するデメリットは?

旧宅の売却前に返済計画を考えるため、売却価格が想定を下回った場合は、返済計画を再構築しなければなりません。
もともと、家の売却代金は、住宅用ローンの返済に充当する予定でした。
しかし、追加融資の返済に回すことになってしまい、返済計画は白紙も同然です。
つなぎに利用する融資への返済が完了後、ローンの返済が本格的に始まります。
返済に生じた狂いは、温存していた資金を取り崩すなどしなければ解消できません。
また、本体のローンよりも金利設定が高く、短期間の借り入れであっても負担が増えてしまいます。
つなぎ融資は、住宅用ローンと同額が上限になることから、できるだけ借り入れる金額を少なくする対応が必要です。
建築途中の支払い額が多い場合も、返済額をシミュレーションするなど、冷静に借入額を判断しましょう。
この他、つなぎの融資に関する注意点は、住宅ローンとは異なり、所得税の控除対象にならないことです。
別枠の融資であるため、手数料も別計算になります。
新たな借り入れは、返済だけでなく、費用などの負担も増える点も把握したうえで申し込みましょう。

まとめ

つなぎ融資とは、住宅を新築する際、土地代金や着工金など完成までの支払いが自己資金でまかなえない場合に利用できるローンです。
住宅ローンの実行により返済は完了しますが、旧宅の売却代気が予想よりも下回ると返済計画は厳しくなります。
取り扱いのない金融機関のあるため、事前に問い合わせてから申し込みましょう。

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大樹不動産 メディア 担当ライター

大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。


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