こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。
マイホームの住み替えに取り組む際、売却時と購入時に、費用として発生するのが、複数の税金です。
納税のタイミングなどを把握しておくと、支払うときに焦らずに済み、住み替えをスムーズにおこなうことにつながります。
そこで今回は、売却時と購入時に支払う可能性がある税金と、住み替え時に利用できる場合がある特例をご紹介します。
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住み替えの売却時にかかる！4つの税金
マイホームの住み替えで、旧居の売却時にかかる税金には、どのようなものがあるのでしょうか。
まずは、売却フェーズに沿って、支払う可能性がある4種類の税金をご紹介します。
売却の売買契約時の印紙税
住み替えのために売却活動をおこない、買主との間で締結するのが売買契約です。
売買契約書は、印紙を貼ることが定められている課税文書にあたり、売買契約のタイミングで支払うことになる税金が印紙税です。
納付方法は、契約書に書かれている売買代金に基づき、決められた額分の収入印紙を契約書に貼って納めます。
1万円未満の場合は非課税ですが、売買代金が1万円以上となる場合から、納税する収入印紙の額が定められています。
たとえば、売買代金が500万円超で1,000万円以下であれば、本則税率で1万円、軽減税率の適用で5,000円の収入印紙の用意が必要です。
売買代金が1,000万円超で5,000万円以下の場合は、本則税率が2万円で、軽減税率の適用で1万円となります。
抵当権抹消でかかる登録免許税
権利関係などの重要な情報を登記簿に記録する不動産登記をおこなうときにかかる税金が、登録免許税です。
住み替えによる売却に取り組む際、住宅ローンの残債があるケースでは、抵当権抹消の登記が必要になります。
そのため、売主は抵当権抹消でかかる登録免許税を支払いますが、費用は不動産1つにつき、1,000円です。
司法書士手数料などにかかる消費税
不動産売却は、専門性の高い取引であるため、正確性やノウハウなどが求められる場面で、司法書士などのプロに依頼するケースは珍しくありません。
登記手続きを司法書士に依頼した場合の手数料や、不動産会社に仲介を依頼したときの仲介手数料といったサービス料にかかる税金が、消費税です。
ちなみに、住み替えの売却に取り組む際、マイホームである建物に対して消費税はかかりません。
確定申告時に支払う可能性がある譲渡所得税
売却フェーズは、家の引渡しで終わりでなく、売却益が生じたときには、売却した翌年に確定申告が必要です。
売却益を譲渡所得と呼び、計算式は「売却価額－（譲渡費用＋取得費）」です。
不動産売却にかかった費用が譲渡費用で、購入額などは取得費として、売却価額から差し引くことができます。
譲渡所得に対してかかる所得税と住民税、復興特別所得税の3つの税金を総称して、譲渡所得税と呼びます。
不動産の所有期間によって、譲渡所得税の税率は異なり、譲渡所得に税率を掛ければ、税額を求めることが可能です。
所有期間が5年以下の短期譲渡所得なら、税率は39.63％で、5年超の長期譲渡所得なら、税率は20.315%となります。
住み替えの売却で譲渡所得が生じたら、確定申告をおこなうのは、この譲渡所得税を納税するためです。
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住み替えの購入時にかかる税金！贈与税もあわせて解説
家の住み替えでは、新居の購入も欠かせないステップであり、契約や登記などをおこなうタイミングで、いくつかの税金が発生します。
ここでは、住み替えの購入フェーズに沿って、家を購入する際にかかる税金を解説します。
購入に必要な契約時の印紙税
住み替えに取り組む際、新居の購入をするときの売買契約書でも、印紙税の納税が必要です。
ほかにも、購入フェーズでは、住宅ローンの契約書や請負工事契約書が課税対象となり、印紙税がかかってきます。
所有権移転でかかる登録免許税
家を不動産購入した買主は、所有権移転登記をおこなうことが必要となり、その際にかかる登録免許税の費用も負担します。
所有権移転登記とは、物件の所有権を新しい所有者に移す登記です。
中古住宅の建物の登録免許税は、「固定資産評価額×税率」で計算することができ、本則税率で2％、軽減税率で0.3％となります。
ただし、新築住宅となる建物の場合は、必要になる手続きが所有権保存登記で、税率も異なってくるため注意が必要です。
引渡し後の不動産取得税
購入時にかかる税金に、不動産取得税が挙げられます。
支払うタイミングは、不動産購入をして半年から1年ほど経つころで、納税通知書が都道府県税事務所から送られてきます。
税額を求める計算式は、「固定資産税評価額×税率」で本則税率は4％ですが、軽減措置が適用される場合は発生しないケースも少なくありません。
司法書士手数料などにかかる消費税
住み替えの購入時にも、不動産登記の手続きで司法書士に依頼する場合があります。
司法書士へ支払う手数料や、不動産会社への仲介手数料に生じるのが消費税です。
ただし、不動産会社の仲介を利用して購入する中古住宅や、個人が売主となっている物件を購入するケースでは、消費税は生じません。
贈与を受けたときの贈与税
住み替えをするとき、購入資金の援助を受けたときにかかる税金が贈与税です。
援助をしてくれたのが親や祖父母などの直系尊属であれば、省エネ等住宅を買うケースで1,000万円が非課税となります。
そのほかの住宅であっても、購入する際、500万円までが非課税の対象です。
直系尊属以外の人からの援助は、基礎控除額110万円を差し引いた資金援助額が、課税対象となります。
また、贈与されたものが家である場合にも課税されますが、贈与税の支払いは、贈与を受けた側がおこないます。
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住み替えで利用できる可能性！税金対策に有用な特例をご紹介
住み替えでは、売却と購入で複数の税金の支払いが生じます。
最後に、住み替え時に利用できる可能性があり、節税対策として有用な特例について解説します。
軽減税率の特例
住み替えで、売却するマイホームの所有期間が10年超である場合、利用できる可能性があるのが、軽減税率の特例です。
所有期間が10年を超えているとき、本来であれば、譲渡所得税の税率は20.135％になります。
しかし、特例の制度が利用できれば、譲渡所得の6,000万円以下の部分に、税率14.21％が適用されます。
利用には、いくつかの要件を満たす必要がありますが、税金を抑える対策として有効です。
譲渡所得の6,000万円超の部分には、長期譲渡所得と同じ、20.315%が適用されます。
なお、この特例は、次にご紹介する3,000万円の特別控除との併用が可能です。
3,000万円の特別控除
住み替えで、マイホームを売却したときに利用できる可能性がある特例が、3,000万円の特別控除です。
譲渡所得から3,000万円を差し引くことができるため、税金を抑える有効策といえます。
譲渡所得が3,000万円までなら、譲渡所得税は生じません。
要件には、居住していた自宅であることや、売った前年や前々年に別の特例制度を利用していないことなどが挙げられます。
住宅ローン控除
返済期間10年以上の住宅ローンを借り入れ、要件をクリアした住まいを購入したときに利用できるのが、住宅ローン控除の特例です。
具体的には、「年末借り入れ残高×0.7％」で計算した値が、住宅ローン控除によって税金から差し引ける金額となります。
控除される期間は、新築住宅の場合は13年、中古住宅の場合は10年です。
購入した新居に入居した年を起点にして前々年まで、および翌々年までの間は、3,000万円の特別控除や所有期間10年超の軽減税率の特例などを併用はできません。
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まとめ
住み替えの際、売却時に売却益が出たら譲渡所得税、購入時には不動産取得税などがかかります。
印紙税や登録免許税のように、売却時と購入時でそれぞれ支払いが発生する税金もあるため、ケースに応じて想定しておくことが大切です。
複数の税金が生じる住み替えですが、節税につながる特例も設けられているため、要件を満たしている場合には、活用がおすすめです。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
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