売却する時の査定方法～『簡易査定』『実査定』？
こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
海老名駅周辺がライトアップされました！
気温はまだそんなに低くはありませんが、街中がライトアップされるといよいよ冬の訪れを感じます。
そしてそんな街中を歩くと何故かセンチメンタルな気持ちになるのは私だけでしょうか･･･？
余談はさておき、最近ご売却の相談も増えてきましたので、『不動産屋の査定方法』について詳しく解説していきたいと思います。
まずご自宅の売却を検討する際、一番気になるのが「はたしていくらで売却できるのか？？」かと思います。
金額によっては「売らない」選択視もありますし、市況を見て「高く売れる」時に売ろう！というケースもあるかと思います。
そして一般の方ではこのいくらで売れるのかは分からない為、一般的には不動産屋に相談をします。
そして不動産屋も何の根拠もなしに「○○○万円になります！！」とは言えないもので、
「不動産査定」をします。
査定方法は2通り
査定方法として大きく分けて「簡易査定（机上査定）」と「実査定（訪問査定）」があります。
各査定方法で特徴が違ってきますので、その違いを理解した上で査定を依頼することが重要になります。
それでは「簡易査定」と「実査定」について詳しくみていきましょう。
簡易査定
簡易査定とは、実際に対象不動産は見ないで、過去の取引結果や周辺相場からおおよその査定金額を算出する方法です。
過去の取引結果（成約事例）は「レインズ」で確認をします。
レインズとは下記をクリック
こちらは机の上でおこなう作業で査定しますので「机上査定」と呼ばれる事もあります。
メリット
簡易査定は現地確認を行わないため、お部屋の中を見られる事もありません。
査定の際にお部屋の片付けなどもしなくても大丈夫！！
過去のデータに照らし合わせて査定金額を算出する査定方法のため「査定が早い」です。
短時間で査定結果を得ることができます。
デメリット
現地確認を行っていないため、査定の精度が落ちます。
たとえば、陽当りの良さや、眺望、お庭、リフォーム箇所などの査定で加点される点が分かりません。
本来売却できる金額との乖離がでる可能性があります。
実査定（訪問査定）
実査定（訪問査定）は過去の取引事例などから得られたデータと現地で得た情報を反映さえて査定額を算出する査定方法です。
「実査定」や「訪問査定」と不動産屋は呼びます。
机上の査定だけではわからない立地条件や、陽当り、眺望、リフォーム履歴などを確認しながら査定を行います。
メリット
現地調査を行いますので、査定の精度が高まります。
ですので、実際に売却できる価格と査定価格との乖離が少なくなります。
（査定額に対してプラスマイナス5％くらいが目安になります）
デメリット
実査定は土地の査定以外は依頼主も立ち会わなければなりません。
また室内も拝見させて頂きますので、依頼主も気を使います（もしかしたら見られたくないお部屋があったり…）
まとめ
査定をする理由によって「簡易査定」が良いのか、はたまた「実査定」が良いのかは変わってきます。
具体的に売却する動機はないんだけど、自分が所有している不動産の「資産価値」を知りたい、「市況」を知りたい等では「簡易査定」で良いと思いますし、買い換えなどで具体的に売却する事を検討している方は「実査定」が良いと思います。
ただ気をつけて頂きたいのが、不動産屋の中には査定額は高く出した方が依頼主に気に入られるので、売れもしない金額を提示する業者も多いのが実状です。
（そういう業者は売主様から媒介契約をもらったら「ドンドン」値下げの交渉がはじまります）
「簡易査定」「実査定」いずれにしてもしっかり根拠のある正確な査定金額をだしてくれて、信頼できる業者の選別（判断）するのも査定の必要性かもしれませんね。
