こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。
マイホームを購入するにあたり、親などから贈与を受ける予定のある方は少なくありません。
住宅購入のために贈与された資金はできる限り住宅購入費用として使用したいものですが、一定の金額を超えると税金が課される恐れがあります。
そこでこの記事では、住宅購入資金の贈与に適用できる非課税措置について解説します。
非課税措置の対象となる「贈与を受ける方」や「家屋」の条件についてもご紹介しますので、ぜひご参考になさってください。
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住宅購入資金の贈与はいくらまで非課税？
日本には贈与税の制度があり、1年間に110万円以上の贈与を受けると受け取った側に贈与税が発生します。
贈与税の課税方法は、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類です。
暦年課税を選択した場合は、「（贈与された額－基礎控除110万円）×税率－控除額」で税額が算出されます。
この計算式に則ると、500万円の贈与を受けた場合には約50万円もの贈与税を納めなくてはなりません。
相続時精算課税を選択できるのは親子間などの贈与で一定の要件を満たしたときだけであり、相手の死亡時に相続税とまとめて贈与税を支払います。
いずれにしても、タイミングが異なるだけで贈与税の支払いが発生してしまうのです。
しかし住宅購入資金の贈与にまで多額の贈与税を課されていては、住宅購入に支障をきたしてしまうでしょう。
そこで住宅購入資金については、110万円の基礎控除にくわえて一定の金額まで非課税となる「住宅取得の際の贈与税の特例」が導入されています。
「住宅取得の際の贈与税の特例」の概要
住宅取得の際の贈与税の特例を利用するためには、受贈者（贈与を受ける方）の条件・家屋の条件を満たさなくてはなりません。
特例の対象となる行為は、直系尊属（親・祖父母など）から成人した直系卑属（子・孫など）への住宅の取得用もしくは増改築用の資金の贈与です。
非課税限度額（非課税となる金額の上限）は、住宅の種類によって異なります。
●質の高い住宅：1,000万円
●一般住宅：500万円
質の高い住宅とは、省エネ性能・耐震性能・バリアフリー性能の高い住宅のことです。
「住宅省エネルギー性能証明書」「建設住宅性能評価書」「住宅性能証明書」などの書類で性能を証明できるものが、「質の高い住宅」として認められます。
なお、上記は2026（令和8）年末までにおこなわれた贈与に関する基準・金額です。
2027（令和9）年1月からは、新しい基準と金額になる可能性があります。
また東日本大震災の被災地においては上記の金額ではなく、質の高い住宅の場合は1,500万円まで、一般住宅の場合は1,000万円までが非課税の対象です。
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住宅購入資金の贈与で非課税措置を受ける「贈与を受ける方」の条件
住宅取得の際の贈与税の特例の適用を受けるためには、次の条件をすべて満たさなくてはなりません。
条件1：贈与時に贈与者の直系卑属であること
直系卑属とは、子や孫のことです。
贈与時に何らかの理由で親族関係が終了している場合は、住宅取得の際の贈与税の特例の対象にはなりません。
条件2：贈与年の1月1日において18歳以上であること
贈与を受ける方は、成人していなくてはなりません。
ただし「1月1日時点」で成人していることが条件であるため、注意が必要です。
たとえば2025年4月1日に18歳となる方が同年4月2日に贈与を受ける場合は、一見条件を満たしているように思えます。
しかし1月1日時点ではまだ17歳の未成年であるため、同年の誕生日後に贈与を受けたとしても特例の対象にはなりません。
特例の適用を受けたい場合は、翌年まで贈与を受けるタイミングを延期する必要があります。
条件3：贈与年の合計所得金額が2,000万円以下であること
住宅購入資金の贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円を超える場合は、特例の対象外です。
ただし、床面積が40㎡以上50㎡未満の場合には、1,000万円以下であることが条件となります。
条件4：贈与年の翌年3月15日までに資金の全額を住宅のために使用すること
贈与された資金は貯金したり、余らせたりしても良いわけではありません。
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅の取得・増改築などのために使い切る必要があります。
2024年12月に贈与を受けるのであれば期限は2025年の3月15日、2025年1月に贈与を受けるのであれば期限は2026年の3月15日です。
タイミングによっては期限内に使い切れない可能性もあるため、贈与を受けるタイミングについて両者でよく相談することをおすすめします。
条件5：贈与年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること
先ほどの条件と似ていますが、取得した住宅の入居についても贈与を受けた年の翌年3月15日までに終えなくてはなりません。
ただしこの条件については、「同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれる」という状態でも良しとされています。
遅くとも贈与を受けた年の翌年12月31日までに居住すれば良いため、12月末に贈与を受ける場合でも居住までは約1年間の猶予がある計算です。
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住宅購入資金の贈与で非課税措置を受けるための「家屋」の条件
住宅取得の際の贈与税の特例の適用を受けるためには、贈与を受ける方の条件を満たしたうえで、家屋の条件もすべて満たさなくてはなりません。
なお、家屋を新築・購入するのか増改築するのかによって、条件は少し異なります。
条件1：贈与を受ける方の住居であること
贈与された住宅購入資金は、贈与を受けた方のマイホーム（店舗等併用住宅も含む）として利用されなくてはなりません。
贈与された資金を使って別荘を建てたり、他者に住居を建ててあげたりするケースは対象外です。
条件2：床面積が50㎡以上240㎡以下であること
新築・取得時には新築・取得時の床面積が、増改築の場合は増改築後の床面積が50㎡以上240㎡以下であることが条件です。
贈与を受ける方の合計所得金額が1,000万円以下の場合は、40㎡以上240㎡以下が対象となります。
条件3：店舗等併用住宅の場合は床面積の1/2以上が居住用であること
店舗等併用住宅とは、自宅の一部に事務所や店舗を設けている住宅のことです。
新築・取得・増改築のいずれのケースにおいても、店舗部分が床面積の1/2を超えてはいけません。
条件4：1982年1月1日以後に建築されたもの（既存住宅を取得する場合）
1982年1月1日より前に建築された住宅を取得するケースでは、地震に対する安全性を証する書類を用意する必要があります。
地震に対する安全性を証する書類とは、「耐震基準適合証明書」「建設住宅性能評価書の写し」「既存住宅売買瑕疵保険付保証明書」のいずれかのことです。
条件5：一定の工事に該当し100万円以上かかっていること（増改築の場合）
一定の工事には、一定のバリアフリー改修工事や一定の省エネ改修工事などが該当します。
ただ工事をおこなうだけでなく、一定の工事に該当すると「増改築等工事証明書」により証明されていなくてはなりません。
また、一定の工事にかかった金額が100万円以上であることが必要です。
「質の高い住宅」の基準に適合させるための増改築をおこなう場合、非課税上限額は1,000万円となります。
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まとめ
住宅取得の際の贈与税の特例の適用を受けると、110万円にくわえて500万円もしくは1,000万円までの贈与が非課税となります。
贈与を受ける方は1月1日時点で18歳以上の直系卑属であること、家屋は床面積が50㎡以上240㎡以下であることなどが、適用を受けるための条件です。
贈与のタイミングによっては居住などの期限を満たせない可能性があるので、よく話し合ってタイミングを決めましょう。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
