固定資産税の評価替えとは？仕組みや計算方法について解説｜海老名市の新築戸建て、マンションの仲介手数料無料物件をご紹介

▼ 固定資産税の評価替えとは
▼ 固定資産税の基となる固定資産税評価額の調べ方
▼ 固定資産税評価額が関連する3つの税金
▼ まとめ

固定資産税の評価替えとは？仕組みや計算方法について解説

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。

土地や家屋などの固定資産を購入すると、毎年固定資産税を支払う必要があります。
そのため、「評価替えとはどのようなものか」や「評価替えはいつ行われるのか」といった疑問を持つ方も多いでしょう。
そこで今回は、固定資産税の評価替えの仕組みや方法、また固定資産税の計算方法について解説します。

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固定資産税の評価替えとは

固定資産税の評価替えとは、固定資産評価基準に基づいて土地や家屋の評価を見直す制度です。
この見直しは、日本全国の土地や家屋が対象で、毎年行うにはコストと現実的に難しいため、3年ごとに実施されます。
まずは固定資産税の評価替えとはなにか詳しく説明します。

評価替えの基本

固定資産税の評価替えは、3年ごとに土地や家屋の評価額を見直す仕組みです。
多くの方が「固定資産税は毎年少しずつ下がる」と考えがちですが、実際には固定資産税評価額は、賦課期日（1月1日）の時点での「適正な時価」を基に計算されます。
評価額の見直しは、固定資産評価基準に従い、変動する資産価値に対応するために行われます。
3年ごとに評価替えをするのは、全国の土地や家屋の評価を毎年行うことが現実的でないためです。
基準年度の翌年や翌々年の固定資産税額は、前回の基準年度の「適正な時価」に基づき計算されるため、評価替えは3年ごとに行われます。

土地の評価替えとは

土地の評価は、固定資産評価基準に基づき、現況地目により行われます。
土地の評価額は、国が示す地価公示価格などの約70％を基準に、道路の状況や土地の利便性を考慮して決定されます。
基本的に、基準年度の価格は3年間据え置かれますが、地価が下落した場合には、評価額の修正が行われることもあります。

家屋の評価替えとは

家屋の評価替えは、固定資産評価基準に基づき行われ、新築や増築された家屋の評価は再建築価格を基にします。
既存の家屋については、前回の再建築価格に3年間の建築物価の変動を加え、経過年数に応じた減価補正を行います。
ただし、評価額が前年度を超える場合は、前年度の評価額を据え置きます。

次回の評価替えはいつ？

評価替えは3年ごとに実施され、前回の評価替えは2021年度だったため、次回は2024年度（令和6年度）に行われ、その次は2027年度になります。
したがって、2022年度と2023年度の税額は2021年度の評価に基づき、2025年度と2026年度の税額は2024年度の評価に基づきます。
また、地価の下落がある場合には、基準年度以外でも適切な価格に修正されることがあります。

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固定資産税の基となる固定資産税評価額の調べ方

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や家屋などの固定資産を所有する方が支払う市町村税です。
その金額は「固定資産税評価額」を基に決定されます。
固定資産税評価額は、市町村が土地の公的価格や家屋の時価をもとに算出し、この額を基に「課税標準額」が計算されます。
実際の固定資産税は、課税標準額に標準税率（1.4%）を乗じて求められます。
土地と家屋の固定資産税は、それぞれ別々に計算されます。
続いて、固定資産税の計算方法と、その基となる固定資産税評価額の調べ方について説明します。

固定資産税の計算方法

土地の固定資産税は、「土地の課税標準額 × 税率（1.4%）」で算出されます。
課税標準額は地目（例：宅地や農地）によって異なり、宅地の場合は地価公示価格の約70%が固定資産税評価額となります。
家屋の固定資産税は、「家屋の評価額 × 税率（1.4%）」で計算されます。
家屋の評価額の算出方法は複雑で、「再建築価格 × 経年減点補正率 × 評価一点当たりの価額」で求めます。
具体的な計算には、使用されている建材や施工数量など多くの要素を考慮する必要がありますが、簡易的には購入価格の約70%を評価額として使うこともあります。

固定資産税評価額の調べ方①課税明細書の確認

固定資産税の評価額を調べるには、「課税明細書」を確認します。
課税明細書は毎年4月初旬に「納税通知書」と共に送付され、固定資産税・都市計画税が課税される土地や家屋の所在や価格などが記載されています。

固定資産税評価額の調べ方②固定資産評価証明書の取得

固定資産評価証明書は、所有する不動産の評価額を証明する書類で、市町村役場の窓口または郵送で取得できます。
個人情報保護のため、基本的に不動産の所有者や関係者しか取得できません。
この証明書には、土地や家屋の所在地、地積、評価額、課税標準額などが記載されています。

固定資産税評価額の調べ方③固定資産課税台帳の閲覧

固定資産課税台帳は、市区町村の税務課窓口で閲覧でき、固定資産の価格や課税標準額を確認できます。
閲覧は、所有者や関係者に限られ、運転免許証などの本人確認書類が必要です。
台帳には、土地や家屋の所在地、地目、地積、評価額、課税標準額などの情報が記載されています。
また、名寄帳（所有者別の固定資産一覧表）が併設されている場合もあります。

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固定資産税評価額が関連する3つの税金

固定資産税評価額は、固定資産税だけでなく、以下の税金の計算にも利用されます。
最後に、固定資産税評価額が関連する税金について説明します。

都市計画税

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業の資金を賄うために、市町村が都市計画区域内の土地や家屋に課税する税金です。
課税基準日は毎年1月1日で、固定資産税とともに年4回納付します。
納税義務者は、市街化区域内に土地や家屋を所有している個人や法人です。
課税標準額は固定資産税と同額で、計算式は「課税標準額 × 税率0.3%」です。

登録免許税

登録免許税とは、土地や建物を購入または建築した際に課税される税金です。
所有権の保存登記や移転登記を行う際に納付します。
不動産の名義変更や住宅ローンの抵当権設定時に課税され、税率は登記の種類によって異なります。
具体的な税率は以下の通りです。

●所有権移転登記（土地）：固定資産税評価額 × 2.0%
●住宅用家屋所有権保存登記（新築）：固定資産税評価額 × 0.4%
●住宅用家屋所有権移転登記（中古）：固定資産税評価額 × 2.0%
●抵当権設定登記（住宅ローン）：固定資産税評価額 × 0.4%

上記税率は本則税率であり、住宅購入時には軽減措置が適用される場合があります。
軽減措置を受けるには、一定の条件を満たさなくてはなりません。
2026年3月31日までに土地の所有権移転登記を行うと、税率が2.0%から1.5%に引き下げられます。
また、新築建物の所有権保存登記は0.4%から0.15%に、中古建物の所有権移転登記は2.0%から0.3%に軽減されます。
長期優良住宅の場合、所有権保存登記は0.1%、所有権移転登記はマンションで0.1%、一戸建てで0.2%に軽減されます（いずれも2027年3月31日まで）。
軽減措置を受けるには、登記簿上の床面積が50m²以上である必要があります。
住宅ローンの抵当権設定登記も軽減対象で、税率は0.1%に引き下げられます（2027年3月31日まで）。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋の購入、贈与、建築などで不動産を取得した際に課税される税金です。
有償・無償、登記の有無にかかわらず課税されますが、相続による不動産取得は非課税です。
税率は2024年3月31日まで「土地・家屋」で3%、「店舗など」で4%となります。
不動産取得税の計算式は「取得した不動産の価格（課税標準額） × 税率」です。
実際には、売買時の時価ではなく、原則として固定資産税評価額が課税標準額として用いられます。

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