こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。
転勤などで今の家を売り、新たに住居を購入しなければならない場合、住宅ローンの扱いはどうなるのか不安に思う方も少なくはありません。
さらに、オーバーローンとなっていると抵当権の問題が浮上し、売りたくても簡単には売れない状況となります。
ではそういったときに便利な住み替えローンについて、厳しいと言われる審査内容や利用条件、またほかのローンなどの対処法も解説していきます。
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住み替えローンは審査が厳しいと言われるその理由について
住み替えローンとは、今住んでいる住宅に住宅ローンの残債があっても、その残債と新居の購入資金を合わせて借りられる住宅ローンを言います。
たとえば、2000万円の残債がある住宅を1800万円で売却した場合、新居の購入資金として2800万円と、残債200万円を加えた合計3000万円の融資を受けられるということです。
ただ通常、住宅を売却する際は抵当権を抹消しなくてはならず、そのためにはその残債を一括で支払う必要があり、売却価格が残債に満たない場合は抵当権を外せません。
売却代金が残債に満たない場合は、預貯金で支払うか、親族から借りるかして完済する必要があり、できない場合は売却が認められないのです。
しかしそれでも売却しなければいけない場合は、競売や任意売却といった方法となりますが、このどちらにしても、相場価格よりは低い売却価格となります。
そこでこの住み替えローンを利用すれば、残債があっても売却できるうえ新居の購入費まで借りられるため、利用者とすれば魅力的な住宅ローンと映るわけです。
ただそれを利用するためには審査に通らなければいけませんが、一般的な住宅ローンと比べ、その審査基準は厳しく、通りにくいとされています。
その理由としては担保の問題があり、住宅ローンを借りる際はその借入金で購入する住宅が担保となり、返済ができなくなれば担保を売却してローンの返済に充てるわけです。
しかし住み替えローンは、新居の購入資金だけでなく残債分も貸し出すため、担保の価値以上の融資をしなければならず、もし返済が滞っても担保だけでは回収ができません。
そういったリスクを承知のうえで融資をするには、それに見合った条件を提示する必要があり、そのため住み替えローンの審査は厳しくなるのです。
さらに、借入額の増加は審査が厳しくなる一因として挙げられ、一度住宅ローンが認められた方であっても、住み替えローンでの審査に落ちるケースが珍しくないのです。
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住み替えローンの審査内容と利用条件について
住み替えローンを利用するときの審査内容として最初に来るのが、住宅ローン残債についてで、残債も融資額に含まれるためその対象となるわけです。
一般的に金融機関はこの残債の額から融資額の上限を決めるため、今の住居の売却価格が低いと残債は増え、融資の上限が低くなり新居の購入資金は少なくなってしまいます。
審査内容として次は個人の信用情報のチェックで、とくにクレジットカードの支払い履歴やマイカーローンなどの返済履歴が重要視されます。
過去においてこれらの返済を滞納していれば、ブラックリストに登録されている可能性もあり、その場合はほぼ通らないと思ってください。
また年収や勤務先、雇用形態や勤続年数などの条件があり、これは融資を受けるためのもっとも基礎となる審査内容で、返済能力の有無について調査されます。
ローンの返済は長期間にわたるもので、その間安定して返済ができるのか、その信用度を測るうえで重要視されるポイントとなります。
そして新居の評価額も審査の対象となり、このとき見られるのが年収に占める年間の返済額の割合を示す自己負担率で、基準としては20〜25％です。
そのほかにも健康状態も、団体信用生命保険への加入時には確認され、この保険は契約者の死亡時に、保険金がローンの返済に充てられるといった内容のものです。
住み替えローン契約時の年齢は前の住宅ローン契約時よりも高くなっているため、健康のリスクは増え、もし健康状態に問題があれば加入が見送られてしまいます。
では次に利用条件について見ていきますが、まずは新居の購入費である点が挙げられ、賃貸物件や実家などで暮らすための費用としては利用できません。
また購入物件が新居であっても、それを賃貸目的として購入するのであれば、これも契約違反となるため利用はできず、あくまでも自身が住むのが前提となるわけです。
次は、売却物件のローンの残債があるのが条件となっていて、売却代金でローンが完済できた場合は通常の住宅ローンの利用をしてください。
これは住み替えローンが、前の住宅ローンの残債と新居の購入費に充てるためのローンであるため、残債がなければそもそも借りる必要がないわけです。
利用条件として最後はマイカーローンやカードローンなどほかのローンの完済が必要となり、このとき完済しただけでなく延滞や遅延がないかも見られます。
返済能力があり、返済する意志があってもつい口座にお金を入れ忘れたといったケースも、金融機関からは返済が滞ったと見られるため審査は通りにくくなります。
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住み替えローンの審査が通らないと見られるケースでの対処法
通常の住宅ローンと比べ、住み替えローンは返済のリスクが高いためその利用条件や審査内容は厳しく、利用したくても審査に通らないケースがでてきます。
そういったときの対処法としてまず知っておきたいのが、つなぎ融資の存在で、これは住み替え時の新居の支払いが売却代金が入るよりも前になったときに使える融資です。
住み替えのときに売り先行であれば、その売却代金を住宅ローンの返済に充てることができますが、買い先行の場合はそれができず、一時的に資金が不足してしまうことがあります。
そういった売却と購入とのタイミングがずれたときに便利なのがつなぎ融資で、まず融資のお金で新居を買い、旧居が売れたらその代金で一括返済をするわけです。
そのため返済の期間は住宅ローンと比べ大幅に短く、一般的には最長で1年ほどとなり、さらに金利も高めに設定されているため利用には注意が必要です。
次の対処法としてはダブルローンがあり、これはその名の通り住宅ローンを二重で組むもので、家の買い替えによく利用されています。
ただ数千万円ともなる住宅ローンを2つも利用すると単純に支払いも2倍となるため、返済能力の有無は重要なポイントで、当然審査も厳しくなるでしょう。
また売却代金で1つめの住宅ローンが完済できないようであれば、ダブルローンは利用できず、預貯金などを返済に充てて完済する必要があります。
住み替えローンの審査が通りにくい場合の対処法として最後に挙げるのは、不動産会社に相談を持ち掛けるといったもので、そこで金融機関を紹介してもらうのです。
金融機関との間に不動産会社が入れば、売却物件がいくらで売れそうなのか、プロの立場からその物件の価値を直接金融機関にアピールしてもらえるわけです。
不動産会社と金融機関は不動産売買に関して、長い付き合いもあり、互いに信頼関係が築かれているケースも多く、そのつながりで審査も通りやすくなる場合もあります。
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まとめ
一般的に住み替えローンはその審査の基準が厳しいため、なかなか通らないと言われます。
その理由としては、融資額が多いため返済額も相応に大きくなりがちであることが挙げられます。
この点を解消するために自己負担率を低めに抑えるなどの方法が必要で、それでも通らない場合は、ほかの対処法を試してみてください。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
