こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。
マイホーム購入で住宅ローンの利用を検討している方で、節税対策を知っておきたいと考える方は多いです。
できる限り節税したいのであれば、住宅ローンの控除の仕組みを正しく理解して、現状の経済状況に合わせて負担のない返済計画を立てましょう。
本記事では、住宅ローン控除とはどのような制度かお伝えしたうえで、効果的になる理由と繰上げ返済との優先順位を解説します。
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住宅ローン控除とはどのような制度か
住宅ローン控除とは、正式名称「住宅借入金特別控除」と呼ばれ、年末時点で残された住宅ローンの残債のうち0.7%が所得税と住民税の控除対象になる制度です。
居住用住宅を購入した場合、入居日から最長13年間適用されて、ローン返済の負担を軽減できます。
「控除」と聞くと高い節税効果があると考える方も多いですが、実際にはすでに納税済みの所得税と住民税の一部が返済されるわけではありません。
住宅ローン控除の適用要件は、返済期間が10年以上・物件取得から6か月以内に入居・登記簿上の床面積は40㎡・控除対象の合計所得金額が2,000万円以下です。
原則として、一般的な住宅ローン・フラット35などの金融商品が対象であり、親ローン・身内ローンなどは対象外です。
そのため、利息を払いつつ住宅ローンの控除を使った方が良いか、親族や知人から援助を受けて利息なしで返済した方が良いかの判断をしなければなりません。
また、契約者本人が居住用として住んでいるのが条件であり、子どもや親が住んでいる物件には控除は適用されません。
2025年中（令和7年）までに入居するのも要件のひとつです。
最後に合計所得金額は、年収ではなく所得を基準としており、年収の金額から必要経費をマイナスした所得が2,000万円に満たない場合は適用されます。
新築マンション以外に、一戸建て・中古住宅・リフォーム・増改築も控除を受けられますが、物件タイプによっては追加の条件があるため確認しましょう。
たとえすべての要件を満たしていたとしても、入居した翌年の確定申告をしなければ、過払いした所得税を返金してもらえる還付申告ができません。
還付申告ができなければ、住宅ローン控除の申請をするチャンスもなくなります。
ちなみに2年目以降は、給与所得者であれば確定申告なしでも企業の年末調整時に手続きができます。
一方で個人事業主・自由業などであれば、通常通りご自身で確定申告が必要です。
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12月に入居で住宅ローン控除を効果的に受けられる理由について
住宅ローン控除の金額は、年末のローン残高に応じて決定します。
つまり、年内の12月に入居した場合は年末のローン残高が金融機関から融資を受けた金額とイコールになるため、控除額は最大になります。
一方で翌年1月に入居した場合は年末には住宅ローンを契約していないため、控除の対象になる部分は存在しません。
入居した年の12月、すでに1年間の住宅ローンを返済済のため、年末のローン残高は金融機関から融資を受けた金額から1年分減額されます。
結果的に、年末の12月に入居するのと翌年1月に入居するのでは、住宅ローン控除の対象金額に1年間分差が出てしまいます。
日程を調整する余裕がある場合、年が明ける前の12月中に入居できるような計画を立てるのがおすすめです。
ただし、住宅ローン控除を受けるために、理想的な物件が見つけられていないにも関わらず妥協してしまうのは本末転倒です。
高額な買い物になるからこそ、スケジュールを逆算したうえで、12月に間に合うように余裕を持って物件探しを始めましょう。
ちなみに、住宅取得（融資開始）は12月末に設定されているものの、実際に入居（引っ越し・住民票の移動）が翌年1月の場合、翌年の年末時点から住宅ローン控除ができます。
入居前に金融機関から借り入れをした年末残高証明書は、住宅ローン控除のために使えません。
翌年1月に入居した場合、基本的には住宅取得資金に関連する年末残高等証明書が同年10月頃に郵送されます。
郵送された書類は、翌年2月16日〜3月15日の確定申告まで自宅で保管します。
初年度から住宅ローン控除を利用したいのであれば、金融機関からの借り入れと入居日は12月中に済ませるのが良いでしょう。
なお、金融機関からの借り入れと入居日の期間が開くと、住宅ローン控除の対象外になる可能性があります。
一定期間空けてから入居しなければならない事情がある場合、借り入れを遅らせるか税務署に相談するようにしましょう。
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住宅ローン控除と繰り上げ返済どちらを優先するべきか
住宅ローン控除は、年末12月の住宅ローンの残高に対して最大13年間は0.7%分の所得税と住民税が控除されて納税額を安くできる制度です。
繰り上げ返済は、契約時に設定した返済計画とは別に追加でローンの返済額を増やして将来的な利息負担を軽減する制度です。
どちらも納税者の負担を軽減するために用意された制度ではあるものの、繰り上げ返済をするとローン残高が減額されるため、控除額の減額につながります。
そこで、住宅ローン控除と繰り上げ返済をどのように使い分けるのが得策なのか、悩んでいる方は多いでしょう。
結論として、住宅ローンの金利が0.5%の場合、最大13年間の控除を利用してから14年目に繰り上げ返済を始めた方が約8万円分の節税効果が見込めます。
住宅ローンの金利が1.5%の場合、13年間の控除額は減額されてしまうものの、毎月繰上げ返済をした方が約51万円分の節税効果が見込めます。
つまり、利息が0.7%以上か、もしくは0.7%未満かを判断基準にするのがおすすめです。
0.7%以上であれば、控除額が減るとしても将来的な利息分を減らせば、最終的な支払額は抑えられます。
0.7%未満であれば、13年間かけて控除を限度額まで使ってから繰り上げ返済した方が、最終的な支払額は抑えられます。
ただし、住宅ローンのマネープランは納税額や固定金利・変動金利などの条件の違いによって大きく変化するため、一概に判断しづらいです。
住宅ローンを変動金利で契約していたり、一定期間のみ固定金利で契約していたりする場合、金利の予測が難しいものです。
突然、金利が高騰した場合は返済額や利息の負担が大きくなる点を理解しておきましょう。
また、住宅ローンのように長期間にわたって返済する場合、最終的に支払う金額の少なさだけで損得を測るのは適切ではありません。
「住宅ローン＝借金」と認識している債務者にとっては、最終的に支払う金額は高くなったとしても精神面を考慮して早急に返済できる計画を立てた方が良いでしょう。
一方で、預貯金をしっかりと確保したうえで返済した方が安心できる債務者にとっては、無理に繰り上げ返済をしない方が良いでしょう。
個人のライフステージや状況に応じて、経済面や精神面を考慮して、計算をしながら優先順位を決めるのが賢明です。
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まとめ
住宅ローン控除は、最大13年間はローン残高に対して所得税と住民税の控除が適用されるため、納税の負担を軽減できるのが特徴です。
ローン残高は年末12月を基準とするため、柔軟に日程調整する余裕がある場合、12月に借り入れと入居をするのがおすすめです。
金利の割合によって、住宅ローン控除と繰り上げ返済を使い分けて、最終的な支払額を少しでも安価に抑えられるように工夫しましょう。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
