こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。
住宅ローンの利用を検討している方のなかには、変動金利にするか固定金利にするかお悩みの方もいるのではないでしょうか。
どっちの金利タイプがお得に住宅ローンを組めるのか気になる方も多いでしょう。
こちらの記事では、それぞれの金利の特徴や、どうやって金利の利率が決まるかどうかについて解説します。
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住宅ローンの変動金利の特徴について
変動金利は、金利が変動すると返済額が変わる金利です。
金利は半年に1度のタイミングで見直されるため、頻繁におこなわれるものではありません。
5年ルールと125％ルールがあり、5年ルールとは5年間は住宅ローンの返済額が変わらないものです。
金利が半年に1度見直しされるとはいえ、実際に返済額が変わるのは5年で1度となっています。
また、125％ルールとは、前回の金利の125％を超える返済額にはならないもので、125％ルールのおかげで返済額が突然増加するケースはありません。
ただし、5年間で増加した分や125％を超えた部分の金利は、最後の返済時に精算されるため、金利の変動率によっては最後の返済時にリスクとなる可能性があります。
5年ルールと125％ルールは、一部の金融機関では適用されないため、注意が必要です。
変動金利の魅力は、金利の低さで、現在は約0.3％?約0.5％の金利を設定している金融機関が多く、ネット銀行なら0.2％で借りられる場合もあります。
変動金利は低金利の間に、繰り上げ返済をして、早めにローンの完済がしたい方におすすめです。
ただし、過去には固定金利より変動金利のほうが金利が上だった時代もあり、金利が低いからといって楽観視するのは注意が必要です。
変動金利は固定金利より低い金利が設定されていますが、金利の変動次第で返済額が変わるため、返済の計画が立てにくいデメリットがあります。
ほかにも、変動金利は金利が上がると返済額が増加するなどもデメリットの1つです。
そのため、手持ちの資金が豊富で、金利が上がった場合でも繰り上げ返済でリスクを回避できると考えている方は、変動金利に向いているでしょう。
また、低金利が続いて金利が大きく上がる可能性が低いと考えている方や、返済の期間が短いため、金利が上がるリスクは小さいと考えている方も変動金利に向いています。
借り入れ金額が収入に対して小さいため、金利の変動リスクが小さいと考えている方にもおすすめです。
共働きで世帯収入が多い方や子どもが独立をしている方であれば、変動金利で金利の負担を減らして、金利が上がったときに繰り上げ返済をするなどの工夫をしましょう。
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住宅ローンの固定金利の特徴について
固定金利は、金利が一定の金利です。
住宅ローンの返済期間中はずっと固定のものもあれば、一定の間のみ固定金利にする期間が選択できるタイプの固定金利もあります。
期間選択型は住宅ローン契約時に2年や3年、5年などの期間を選択し、選択した期間の金利を固定するものです。
たとえば、5年固定で毎月返済額が一定のものを選ぶと、最初の5年間は支払い額が変わらず、6年目から変動金利か固定金利のどちらかを選択する方法があります。
もし、固定金利の期間中に金利が上がった場合でも、適用される金利は変わらないためお得ですが、金利が下がると損をする仕組みです。
期間選択型は、金利が固定されている期間は返済額が変わる心配はなく、変動金利型のような未払い利息のリスクもないでしょう。
しかし、固定期間が終わったタイミングで金利タイプを選択し直すため、その後の返済額は住宅ローンを契約した時点ではわからないため、返済計画が立てにくいです。
さらに、返済が始まったあとの金利の変動によっては、将来の返済額が変わる可能性があるため、注意が必要です。
ほかにも、借り入れしている全期間、金利が変わらない全期間固定金利型もあります。
全期間固定金利型は、ローンを完済するまでの毎月の返済金額が決まっているため、ローンの返済計画を立てやすいです。
また、金利が低い時期にローンの契約をすると、最後の支払いまで低金利のままローンが組めます。
しかし、変動金利に比べると金利が高めに設定されている場合が多いため、ローンを組むときは注意が必要です。
固定金利は変動金利より金利が高く設定されていますが、ローン契約時に返済額が決まるため、ローン完済までの返済計画が立てやすいメリットがあります。
市場の金利変動に左右されないため、ローン契約時の金利が完済まで続くメリットもあります。
返済期間が長いため、将来的な金利の上昇がリスクと考えている方や、ローンを計画的に返済したい方には固定金利がおすすめです。
また、金利が上がると予想されている方や、金利の変動に振り回されたくない方にも固定金利が良いでしょう。
子どもがいる家庭の場合、教育費が必要になるため、その時期に金利が上がって返済額が増えてしまうとローンの返済計画が狂ってしまいます。
子どもが独立するまでの間は固定金利にして、資金を家計に回すなどの選択肢も視野に入れましょう。
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住宅ローンの変動金利と固定金利の利率がどうやって決まるか
変動金利と固定金利の利率はそれぞれ基準があり、どっちの金利も世界情勢や日本の経済状況によって決められます。
変動金利は、短期プライムレートを基準にして決まります。
短期プライムレートとは、銀行が優良企業に資金を貸し出すときの最優遇貸し出し金利のうち、1年以内の短期貸し出し金利です。
短期プライムレートの変動率は、日銀政策金利の影響を受けます。
また、金融機関がお互いに無担保で資金を借りて、翌日に返済する取り引きにかかる金利に無担保コールレートがあります。
短期プライムレートは無担保コールレートを参考にして、それぞれの金融機関が独自に決めているものです。
短期プライムレートは2009年から変わっておらず、マイナス金利が開始された2016年も、短期プライムレートに変化はありませんでした。
今後、無担保コールレートが利上げされた場合、短期プライムレートも上がり、すべての金融機関で金利の上昇が考えられます。
基本の金利は上がらずとも、金利の引き下げ幅が少なくなるケースも考えられます。
金利の引き下げ幅が少なくなると、すでに住宅ローンを契約している方に影響はありませんが、新しくローンを契約する方や借り換えをする方には影響があるでしょう。
一方、固定金利は、10年国債の利回りなどの長期金利を基準にして決まるものです。
国債とは国が発行する債券で、国が投資家たちから資金を借り入れ、一定の利子を投資家に支払います。
利回りとは、投資金額に対する利益の割合で、償還期間が10年の国債を10年国債といいます。
長期金利は、市場の動きによって決まり、2024年5月現在は10年国債の利回りは0.9％前後です。
金利の動きは誰にも予測できないものであり、将来の金利の変動が読めると、変動金利か固定金利のどちらが有利かの判断が可能です。
しかし、金利の予測はほとんど不可能なため、ローンの契約者が金利の変動リスクにどれだけ対処できるかが金利タイプを選択する際の判断材料になるでしょう。
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まとめ
変動金利と固定金利には、それぞれメリット・デメリットがあり、住宅ローンを組むときの金利によって支払い額が左右されます。
金利がどうやって決まるのかを把握していると、ローンを組むタイミングの参考になります。
どっちの金利タイプを選んでも、無理のない返済計画を立てましょう。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
