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公租公課とは?不動産売却とはどのような関係がある?

公租公課とは?不動産売却とはどのような関係がある?

多くの方にとって、不動産売却の機会はそうそう訪れるものではありません。
不動産売却は今回が初めてであり、手続きなどに不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
不動産売却時には専門用語が登場するため難しく感じますが、押さえるべき用語だけでも事前に確認しておくと、慌てずに不動産売却を進められます。
そこでこの記事では、海老名市や座間市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却時に登場する「公租公課」とはなにか、注意点とあわせて解説します。

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公租公課とは?

公租公課とは?

「公租公課(こうそこうか)」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。
公租公課は、公務員や法律関係、不動産関係といった一部の職業の方を除き、日常ではあまり耳にしない言葉です。
しかし不動産売却の重要な場面で登場するため、不動産売却をご検討中の方は事前に確認することをおすすめします。

公租公課の概要と例

公租公課とは、国や自治体から徴収される公的な金銭的負担の総称のことです。
公租は租税と同じ意味であるため、租税公課とも呼ばれます。
公租公課は、所得税や住民税といった「税(国税・地方税)」を表す「公租」と、健康保険料や社会保険料といった「料」を表す「公課」に分かれます。
所得税や住民税以外のおもな公租の一覧は、次のとおりです。

●法人税(国税)
●登録免許税(国税)
●印紙税(国税)
●都道府県民税(地方税)
●事業税(地方税)


このほかに、消費税や自動車重量税なども公租に該当します。
公課に含まれるおもなものは、次のとおりです。

●印鑑証明書・住民票などの発行手数料
●公共サービスの手数料
●公的機関の会費・組合費


このように、公租公課にはさまざまな種類があるため、不動産売却で必要だと聞くと身構えてしまう方もいるかもしれません。
しかし不動産売買に登場する公租公課は、数多い公租公課のうちの、ほんの一部です。
とくに売主が押さえるべき公租公課は2種類であるため、不動産売却前に覚えておくようにしましょう。

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不動産売買と公租公課の関係とは

不動産売買と公租公課の関係とは

不動産売却時には、売買契約書に「公租公課」の表記が登場することがあります。
この場合の公租公課とは、固定資産税・都市計画税・不動産取得税のことです。
このうち不動産取得税は不動産を取得した方に課せられる税金であり、売主には発生しないため、ここでは固定資産税と都市計画税について解説します。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対して課せられる税金です。
土地や建物の場合、「固定資産税評価額×1.4%」の税額を毎年納めなくてはなりません。
固定資産税評価額は、不動産の取得時に市区町村の担当者が不動産会社などと一緒に調査をして決定します。
土地の場合は時価の約70%、建物の場合は新築取得時の50%~60%が目安です。
しかし、その評価額が永久に使われ続けるわけではなく、3年に1度あらためて調査をし、評価額を見直します。
建物の場合は経年劣化による資産価値の低下も考慮されるため、算出方法が複雑です。
固定資産税の税率は原則1.4%ですが、異なる税率を設定している自治体もあります。
海老名市や座間市など神奈川県内の自治体は、原則どおり1.4%です。
固定資産税は、毎年春ごろに送られてくる納税通知書を使って納めます。
神奈川県では、4月・7月・12月・翌年2月に分けて納めることになっています。

都市計画税

都市計画税は、都市計画区域のうち市街化区域と呼ばれる地域にある土地や建物の所有者が納めるべき税金です。
固定資産税と同様に、毎年1月1日時点の所有者に納税の義務が生じます。
都市計画税の計算式は「固定資産税評価額×標準税率」で、標準税率は0.3%を上限として自治体ごとに設定します。
海老名市・座間市・綾瀬市・厚木市では、都市計画税の税率は0.2%です。
納付方法も固定資産税と同様であり、納税通知書が届いたあと、原則として4回に分け、自治体が指定する方法で納めます。
なお、住宅が建っている土地の固定資産税と都市計画税には「住宅用地の特例」が適用されるため、税負担が大きく抑えられます。

不動産売買では売主と買主のどちらが負担する?

先述のとおり、固定資産税・都市計画税ともに、1月1日時点の所有者が1年分を4回に分けて支払います。
しかし不動産売却は、1年の途中でおこなわれるケースがほとんどです。
この場合、1月1日時点の所有者は売主であり、1年分の納税通知書が売主のもとへ届きます。
売主としては、1年分をすべて支払うにもかかわらず、1年をとおして居住できるわけではないため、損だと感じるのではないでしょうか。
そこで不動産売買の際には、固定資産税・都市計画税ともに、売主と買主の双方で負担することが多くなっています。

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不動産売却における公租公課の注意点は

不動産売却における公租公課の注意点は

どのようなケースでも、費用の分担はトラブルの種となりやすいものです。
不動産売却に関係する公租公課、すなわち固定資産税と都市計画税を分担する際には、次の点に注意する必要があります。

起算日や清算方法をはっきりさせる

固定資産税と都市計画税を分担する場合は、引き渡し日と起算日をもとに日割り計算をおこないます。
起算日は、関東では1月1日、関西では4月1日とすることが一般的です。
地域によっては、これ以外の起算日を設定する慣習があるかもしれません。
たとえば、引き渡し日が7月1日の場合、起算日が1月1日だと1月1日~6月30日分は売主が、7月1日~12月31日分は買主が負担します。
一方、同じ引き渡し日でも、起算日が4月1日の場合は売主の負担は4月1日~6月30日分、買主の負担は7月1日~3月31日分です。
固定資産税や都市計画税の金額は数万円~数十万円が一般的であり、起算日が異なると負担する金額に大きな差が生じます。
そのため、地域をまたぐ不動産売買では、起算日を明確にすることが注意点のひとつです。
また分担した金額の清算方法も、ケースバイケースで異なります。
納税通知書の到着は毎年春ごろであり、売買契約締結時には税額がわかっていないことも珍しくありません。
その場合、納税通知書の到着後に清算する、前年度の税額で清算する、もしくは前年度の税額で清算し、納税通知書の到着後に差額を調整するといった方法をとることになります。
お金に関する認識の違いはトラブルの種になりやすいため、起算日とあわせて清算方法のすり合わせもおこなうようにしましょう。

経費にできるケースとできないケースがある

不動産売却をご検討中の方のなかには、ご自身で事業を営んでいる方もいるのではないでしょうか。
公租公課のなかには、経費にできるものと、できないものがあります。
不動産に関する公租公課である固定資産税と都市計画税は、事業用の部分のみ経費にすることが可能です。
たとえば自宅兼事務所にかかる固定資産税と都市計画税は、自宅部分と事務所部分に按分したうえで、事務所部分のみ経費として計上できます。
事業を営んでいる方であっても、自宅の固定資産税や都市計画税は経費としての計上はできないため、注意が必要です。

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まとめ

公租公課とは、国や自治体から徴収される公的な金銭的負担の総称のことで、税を表す「公租」と料を表す「公課」からなります。
不動産売却時には売買契約書に公租公課が登場し、売主が考える必要があるのは「固定資産税」と「都市計画税」の2つです。
地域によって分担方法や清算方法などが異なるため、事前に買主とすり合わせをおこなうことが注意点として挙げられます。

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大樹不動産 メディア 担当ライター

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