こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
食品や日用品など、物を購入する際に代金と一緒に納めていることが多い消費税。
なにかを購入するときに課せられる印象が強いですが、所有する不動産を売却する場合でも諸費用の中で消費税が課税されるものがあります。
今回は、不動産の売却を検討している方に向けて、不動産売却時に消費税が課税される項目と非課税の項目をご紹介します。
不動産売却時の注意点についても解説しますので、ぜひ参考にしてください。
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不動産の売却時には大きなお金が動くため、消費税がされるかどうかは気になるポイントの一つですよね。
不動産売却時には主に仲介手数料と一括繰上げ返済手数料、司法書士報酬の3つが消費税の課税対象となります。
課税されるケース①仲介手数料
消費税が課税されるものとしてまず挙げられるのは「仲介手数料」です。
不動産を売却する際は不動産会社に仲介を依頼する場合が多く、その仲介手数料には消費税が課せられます。
仲介手数料の金額は不動産の売却価格によって異なりますが、法律によって以下のように上限が定められています。
●売却価格が200万円以下：5%＋消費税
●売却価格が200万円超え400万円以下：4%＋2万円＋消費税
●売却価格が400万円超え：3%＋6万円＋消費税
多くの不動産会社では法律で定められた上限金額を仲介手数料として設定しているため、上記の計算式を参考に仲介手数料の目安が算出できます。
たとえば、売却価格が2,000万円だった場合「2,000万円×3%＋6万円＋6.6万円（消費税）」の計算式で求められ、仲介手数料は72.6万円です。
売却価格が300万円だった場合は「300万円×4%＋2万円＋1.4万円（消費税）」の計算式で求められ、仲介手数料は15.4万円と求められますが、注意点がひとつあります。
それは、平成30年におこなわれた宅建業法の一部改正によって、400万円以下の価値の低い空き家等の売却における仲介手数料の上限金額が「18万円＋消費税（19,8万円）」になったことです。
そのため、先ほど紹介した計算式に当てはめて計算したとしても、実際に支払う仲介手数料とは異なる可能性があります。
課税されるケース②一括繰上げ返済手数料
「一括繰上げ返済手数料」にも消費税が課税されます。
一括繰上げ返済手数料とは、ローン残高を一括で返済するときに発生する料金です。
不動産の購入に住宅ローンを利用していた場合、完済して抵当権を抹消しなければ不動産売却をすることができません。
なぜなら、融資を受けた際に不動産に抵当権を設定し、担保としているからです。
そのため、売却によって得た利益、または自己資金によってローン残高をすべて返済する必要があります。
一括繰上げ返済手数料の金額は金融機関によって異なりますが、固定金利は数万円、変動金利は数千円であるケースが多いでしょう。
具体的な金額を知りたい場合は、融資を受けた金融機関へ問い合わせてみてください。
一括繰上げ返済手数料に消費税が課税されることを覚えておきましょう。
課税されるケース③司法書士への報酬
住宅ローンを完済する際におこなう抵当権抹消登記の手続きを司法書士に依頼した場合「司法書士への報酬」が発生し、これも消費税の課税対象になります。
司法書士への報酬は事務所や司法書士によって異なりますが、主に5千円から2万円であるため、消費税を加算した5.5千円から2.2万円が支払う金額です。
不動産の売却において消費税が非課税となるケースとは？
不動産の売却時に消費税が課税されるものがある一方、非課税となるケースもあります。
ここでは、具体的にどのようなものが消費税の非課税となるのか、それぞれご紹介します。
非課税となるケース①土地
不動産の売却のなかでも「土地のみ」を売却するケースは消費税が非課税となります。
なぜなら、国税庁によって土地の売買や貸し付けは「消費税が非課税となる取引」と定められているからです。
そのため、土地のみを売却するケースは消費税が非課税となり、土地＋物件で売る場合は物件の売却価格に対してのみ消費税が課せられます。
また、庭木や石垣、庭園などの土地の定着物も消費税は課せられません。
ただし、駐車場や車庫にして利用している土地を売却する場合は設備として評価され、消費税の課税対象となるため注意が必要です。
非課税となるケース②個人間の売却
物件は消費税の課税対象となりますが、個人間の不動産売買は非課税となります。
消費税が課せられるのは、日本国内で事業者が事業として対価を得る取引であるケースです。
そのため、個人間の不動産の売買については非課税となり、不動産会社に依頼した場合でも売り手と買い手が個人であると、非課税となるのが一般的です。
しかし個人間の取引で合っても、自宅用ではなく家賃収入を得るための投資用不動産の売却であれば、事業として当てはまるため消費税が課せられることになります。
非課税となるケース③登記免許税などの税金
不動産の売却時に課せられる不動産譲渡所得税、登記免許税、印紙税などの税金も消費税が非課税になります。
そもそもこれらは「税金」であるため、さらに消費税が課せられることはありません。
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不動産の売却時における消費税の注意点とは？
ここまで、不動産の売却時に消費税が課税されるものと非課税となるものをご紹介してきました。
最後に、不動産の売却時に気を付けたい消費税の注意点について見ていきましょう。
注意点①不動産価格の表記
まず注意点としてあげられるのは「不動産価格は税込表示」であることです。
消費税が含まれた金額が不動産価格として表示されます。
先述したように土地のみ売却する場合は、当然非課税での表記になりますが、注意したいのが土地＋物件で売却するケースです。
たとえば、物件価格が1,500万円、土地価格が500万円で売却する場合、物件価格1,500万円に対しては10%の消費税が課税されます。
そのため、物件価格に消費税を加算した1,650万円と土地価格500万円を合計し、2,150万円が売却価格になります。
土地と物件をセットで売却する場合は、表記する価格に注意しましょう。
注意点②課税事業者は課税対象
個人間の不動産売却であれば消費税は非課税となりますが、法人や個人事業主の場合は課税対象になります。
しかし、免税事業者であれば消費税は課税されません。
個人事業主である場合、消費税が課税されるかどうかの判定は以下の基準によって決まります。
●前々年の課税売上高が1,000万円を超過する
●前年の1月から6月の売上高が1,000万円を超過し、かつ特定期間（1月から6月まで）の給与支給額が1,000万円を超過する
上記に該当する場合、個人事業主であっても消費税が課税されます。
注意点③仲介手数料が課せられるのは税抜き価格
消費税が課税される仲介手数料は、税抜き価格で算出されることも注意点の一つです。
不動産価格は税込表記であることを注意点①に挙げましたが、仲介手数料は税抜き価格から算出されます。
計算する際に間違えないように注意しましょう。
まとめ
不動産の売却時には、仲介手数料や司法書士への報酬などに消費税が課税され、個人間の不動産売買は非課税となります。
不動産価格は税込表記ですが、仲介手数料は税抜き価格から課せられるなど、少し分かりにくい部分もあるため、注意しながら進めていきましょう。
個人事業主の場合は、課税事業者であるか免税事業者であるかの基準を参考に、消費税が課せられるかどうかを確認してください。
大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
