こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
マイホームを買い替える際は、新居の購入費用や引っ越し費用、譲渡所得税の支払いなど、多額の出費が一時期にまとまることで普段の生活に支障が出ることもあるでしょう。
そんなときに便利なのが居住用財産の買い替え特例です。
今回は、居住用財産の買い替え特例とはなにか？
また特例を使用するメリットや適用条件をご紹介していくので、こちらの記事を参考にマーホームの買い替えをおこなってください。
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弊社へのお問い合わせはこちら譲渡所得税の支払いがラクになる「買い替え特例」とは？
「居住用財産の買い替え特例」という言葉を初めて聞く方も多いと思うので、どういったものなのかについて解説していきます。
居住用財産の買い替え特例とは？
居住用財産の買い替えとは、マイホームなどの買い替えで発生した「譲渡所得税」の支払いを繰り延べる制度のことです。
譲渡所得税の支払いを先送りにできることからマイホームの買い替え時に多くの方が利用しており、別名「マイホームの買い替え特例」とも呼ばれています。
この制度を活用すれば、新居を売却するときまで譲渡所得の支払いを繰り延べられるので、出費が重なる際にとても便利です。
また、買い替え後の新居を売却しない限り譲渡所得を支払いは発生しないので、その不動産に住み続ける場合は譲渡所得を支払わずに済みます。
別の特例と併用できない
引っ越し時に便利な居住用財産の買い替えですが、他の特例と併用ができない点に注意が必要です。
不動産の売却時は、「3,000万円特別控除」や「10年越所有軽減税率特例」など節税につながる特例が使用できます。
しかし、住居用財産買い替えを使用する際は、これらの節税ができなくなるので税金の支払いを減らしたい方や、新居にずっと住み続ける予定がない方は別の方法を取ったほうがお得になります。
また、買い替え前の2年間で上記の特例を使っていた場合、居住用財産の買い替えは使えないので注意しましょう。
居住用財産の買い替え特例の「適用条件」とは？
特例を使用する場合は、一定の条件を満たす必要があります。
適用条件には、売却する家に関する条件と、購入する家に関する条件がそれぞれ設けてあるのでご紹介していきます。
①国内にある居住用の家であること
売却する家の条件は、国内にあり自分が居住していることが条件となります。
国外にある自宅はもちろん、自分が住んでいない（家族のみ居住）場合は、適用外となるので注意してください。
また、自分が住んでいると偽装して特例を使用するのも禁止となりますので、偽装をして売却しないようにしてください。
②居住期間が10年以上であること
特例を利用するには、売却する家に10年以上住んでいることが条件となります。
居住期間が10年未満の場合は、住居用財産の買い替えは使用できないので注意してください。
また、居住しなくなってから3年以上経った住宅等に関しても特例の適用外となるので、居住しなくなった際は速やかに売却することをおすすめします。
③売却相手が親族でないこと
売却する家の売却相手が親族の場合は、特例を使用できません。
配偶者や自分の子どもはもちろん、親戚なども含まれるので売却相手には気を付けてください。
④売却金額が1億円以下であること
売却する家は、売買金額が1億円以下でなければ特例の適用外となります。
そのため、売却価格が1億円を越えそうな場合は、他の特例を利用するか売却価格を下げてから特例を利用することをおすすめします。
⑤直近2年間で特例を使用していないこと
先述したとおり、財産用住居の買い替えでは、過去2年間で特例を使っていると使用できない点に注意が必要です。
先ほど挙げた「3,000万円特別控除」や「10年越所有軽減税率特例」にくわえて、収入等に関する特例を受けている場合も特例の適用外となるので覚えておきましょう。
⑥建物の床面積が50平米以上また土地は500平米以下であること
購入する家は、床面積が50平米以上、土地は500平米以下であることが条件となります。
そのため、新居となる「床面積」や土地の広さなどは前もってしっかりと確認しておきましょう。
また、売却する家と同様に国内にあることが条件なので、この点も頭に入れておいてください。
⑦新耐震基準を満たしていること
購入する家は、「新耐震基準」を満たしている必要もあります。
新耐震基準とは、1981年6月1日以降に施行された耐震基準のことです。
ここ30年の間に建てられた住宅であれば基本的に新耐震基準で建てられていますが、それよりも古い物件は旧耐震基準で建物が造られている場合があるので、購入前に確認しておきましょう。
⑧売却の前後3年間で買い替えをすること
購入する家は、旧居を売却する1年前または売却した翌年までに購入しなければいけません。
そのため、購入する際はあらかじめ旧居の売却時期を正確に決めたうえで売却をおこなってください。
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居住用財産の買い替え特例を利用する「メリット・デメリット」とは？
ここでは、居住用財産の買い替え特例を利用した場合のメリット・デメリットをそれぞれ2つご紹介していきます。
居住用不動産の買い替え特例を利用するメリット
買い替え特例を利用すると、以下のようなメリットを得ることができます。
①出費を抑えられる
1つ目のメリットは、買い替え時の出費を抑えられる点です。
冒頭でもご説明したとおり、買い替え時は新居の購入費用に引っ越し費用、その他税金など多くのお金がかかります。
とくに、譲渡益が出ている場合は余計にお金がかかるので、購入時に使えるお金が制限されてしまいます。
しかし、買い替え特例を利用することで支払いを先延ばしにできるのでその心配もありません。
資金に気を使わなくても良いので、新居も納得のいくものを購入できるでしょう。
②新居を売却しない限り譲渡所得税の支払いは発生しない
2つ目のメリットは、新居に住み続ける場合は譲渡所得税の支払いが発生しない点です。
住居用財産買い替えでは、新しく買った住居を売るまで譲渡所得の支払いを先延ばしにできるので、新居を売らない限り税金の支払いが発生することはありません。
譲渡所得税が高額だった場合は、お得に買い替えができるのでこの点がメリットと言えるでしょう。
居住用不動産の買い替え特例を利用するデメリット
反対にデメリットとしては、以下のポイントが挙げられます。
①特例の併用ができない
1つ目のデメリットは、他の特例が使えないという点です。
先述しているように、住居用財産買い替えでは、そのほかの特例や控除が利用できません。
そのため、譲渡所得税の支払いを減らしたい方にとってはデメリットとなってしまいます。
余程良い条件の物件でない場合は、譲渡所得が3,000万円を超えることはないので、売却時は譲渡所得の金額に合わせて特例を使い分けるようにしてください。
②新居の売却時は譲渡所得税が2重になる
2つ目のデメリットは、譲渡所得の支払いがまとめてくることです。
居住用財産の買い替えは、譲渡所得税を減額する制度ではなく繰り延べるだけなので、最終的には売却で発生した譲渡所得税はすべて支払わなければいけません。
先述しているように、新居を売却しなければ税金の支払いは発生しませんが、何らかの理由から新居を売却しなければいけなくなった場合は、2重支払いがあることを覚えておきましょう。
まとめ
今回は、不動産売却時に便利な買い替え特例の適用条件やメリット・デメリットをご紹介しました。
譲渡所得税の支払いを繰り延べられる居住用財産の買い替え特例はとても便利です。
一方、使い方を間違えた場合は、損をしてしまう可能性もありますので、買い替えをする際は状況に合わせて最適な特例を利用するようにしてください。
大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
