こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
収益物件を売却したときには、いくつかの税金が課せられることをご存じでしょうか。
とくに会社に勤めている方は税金や確定申告に馴染みがないケースも少なくありません。
そこで今回は、収益物件の売却を検討している方に向けて、収益物件売却時に課せられる税金の種類と節税対策や確定申告についてご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら収益物件売却時の税金！税金の種類
投資マンションなどの収益物件を売却したときに課せられる税金は主に3種類あります。
「収益物件の売却価格=手元に残るお金」ではなく、売却価格からさまざまな費用や税金などを支払った後に残る金額が自分のお金になります。
ここでは、収益物件を売却したときに課せられる税金の種類と金額の求め方についてご紹介します。
種類①譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
譲渡所得税とは、収益物件を売却して利益が発生することで課せられる税金です。
不動産売却時に得た利益に課せられる税金を譲渡所得税といいますが、具体的には所得税と住民税のことを指します。
収益物件を売却した際の利益が大きくなればなるほど譲渡所得税は高くなる仕組みです。
譲渡所得税を求めるには、まず以下の計算式で譲渡所得（売却益）を算出する必要があります。
譲渡所得=譲渡した金額－（物件取得費用+譲渡費用）
譲渡した金額とは、売却代金に固定資産税などの精算金を足したものです。
物件取得費用や譲渡費用は、不動産売買において発生した仲介手数料や測量費、減価償却費などの費用が含まれます。
この計算式によって譲渡所得がプラスになれば、譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税は、「譲渡所得×税率」の計算式で求められます。
しかし、所有期間が5年以下の場合は所得税率30%・住民税率9%、5年超の場合は所得税率15%・住民税率5%となり、所有期間によって税率が大きく異なります。
さらに、2013〜2037年までの期間は、所得税額の2.1％が復興特別所得税として課せられます。
種類②登録免許税
登録免許税とは、住宅ローンが残っている物件に設定されている「抵当権」を消す際に課せられる税金です。
登録免許税は、不動産1件あたり1,000円と定められており、土地と同時に売却する場合は、建物と土地に1,000円ずつ課税されます。
また、一般的に物件の抵当権抹消は司法書士に依頼するケースが多く、税金にくわえて司法書士報酬の支払いが発生します。
各事務所によって報酬の金額は異なりますが、相場は3万円ほどといわれています。
種類③印紙税
収益物件の売却が成立したときに、必ず課せられるのが印紙税です。
課せられる印紙税額は、不動産売買契約書に記載された金額によって変動します。
●100万円超～500万円以下：1,000円
●500万円超～1,000万円以下：5,000円
●1,000万円超～5,000万円以下：1万円
●5,000万円超～1億円以下：3万円
●1億円超～5億円以下：6万円
収益物件売却時の税金！役立つ税金対策
収益物件を売却すると、どうしても税金が課せられてしまいます。
しかし、特例を適用したり確定申告の方法を工夫したりすることで税金を軽減することも可能です。
ここでは、3つの税金対策をご紹介しますので、条件に当てはまれば、ぜひ活用ください。
税金対策①買い替え特例
最初の税金対策は、「買い換え特例」という税制上の特例を活用する方法です。
買い換え特例とは、所有期間が10年超の収益物件を買い換えるケースに適用できる制度です。
収益物件を売却し、その後一定期間内に売却した物件に変わる物件を取得した場合には、譲渡所得税の課税が将来に繰延べされます。
税金対策②確定申告
収益物件売却後の確定申告では、青色申告をおこなうことで税金対策が可能です。
通常の白色申告では一律で38万円の基礎控除が設定されていますが、青色申告では最大65万円まで控除額を増やすことができます。
作成する帳簿の数が増えるなどの手間が発生しますが、白色申告よりも27万円以上控除額が多くなります。
そのほか、事業を手伝う家族がいる場合は、「専従者」として給料を経費へ計上できるなどの節税も可能です。
税金対策③印紙税
収益物件の売却時に課せられる税金のひとつとして印紙税をご紹介しましたが、税額を減らす手段が2つあります。
1）売買契約書を1通にする手段
印紙税は売買契約書に対して課税されますが、通常売り手と買い手がそれぞれ1通ずつ保有します。
そのため、必然的に貼る印紙も2枚となり、売り手と買い手が印紙税の半分ずつ負担する傾向にあります。
しかし、売買契約書は必ずしも2通作成しなければいけない訳ではなく、両方の合意があれば1通だけ作成して控えはコピーで賄うこともできます。
売買契約書が1通で済めば印紙税額も半分で済むため、結果的に両方の費用負担が減少するのです。
もちろん両方が納得する必要がありますが、1度提案してみてはいかがでしょうか。
2）電子契約で契約する手段
2022年5月18日から、不動産売買でも電子契約が認められるようになりました。
収益物件の売却時に電子契約を用いれば印紙自体不要になるため、印紙税が課せられることはありません。
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収益物件売却時の税金！確定申告
収益物件を売却したらそれで完了ではなく、必要に応じて確定申告を実施しなければいけません。
収益物件を売却したことで利益が発生した場合は、翌年に確定申告が必要です。
ここでは、収益物件の確定申告や必要な書類、手続きについてご紹介します。
確定申告の時期と必要書類
収益物件を売却すると、税務署から「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」が郵送されます。
売却による利益が出ている場合は、収益物件を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告をおこなわなければいけません。
収益物件の売却で利益が発生しなかった場合でも、特例を適用したい方は確定申告が必要です。
収益物件の確定申告に必要な書類は「確定申告書B」と「分離課税用の申告書（第三表）」で、いずれも税務署または役所で入手できます。
また、売却後に国税庁から郵送される「譲渡所得の内訳書」も用意しておきましょう。
譲渡所得の内訳書は税務署または国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。
確定申告に必要な添付書類は主に以下のものがあります。
●マンションの登記簿謄本
●売買契約書の写し
●仲介手数料・印紙代の領収書
●不動産の全部事項証明書
●譲渡費用の領収書
確定申告で決定した税金の納付方法
確定申告によって決定した所得税と住民税は、定められた納付期間内に納めなければいけません。
所得税を現金で納める場合は、納付書を用いて税務署や銀行で納めます。
納付期間は確定申告の期間と同様に2月16日から3月15日です。
確定申告時に振替納税の手続きをおこなえば、指定口座から自動引き落としが可能となるため、払い忘れが不安な方は、口座引き落としを選択することをおすすめします。
また、住民税は、自治体から同封される納付書によって支払う普通徴収と、毎月の給料から天引きされる特別徴収のいづれかを選択することができます。
いずれも確定申告時に決めなければいけないため、前もって検討しておきましょう。
まとめ
収益物件の売却の際は譲渡所得税と登録免許税、印紙税が発生します。
どうしても納めなければならない税金ですが、特例の利用や売買契約書の電子化などで節税することも可能です。
収益物件を売却する前に税金や確定申告について知識をつけ、正しくスムーズな手続きをおこなえるようにしましょう。
大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
