こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
住宅を購入する際は、住宅ローンを利用することが一般的です。
ただ、住宅ローンにはさまざまな種類があるので、どれを選んだら良いか悩んでしまうかもしれません。
そこで今回は住宅ローンの1つである「フラット35」について、2022年10月と2023年4月（予定）の制度変更もふまえながらご説明します。
海老名市や座間市、綾瀬市、厚木市などで新築住宅の購入をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
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弊社へのお問い合わせはこちらフラット35とは？①特徴と予定されている制度変更について
フラット35とは、数ある住宅ローンのうちの1つです。
まず、どのような特徴やメリットがあるのか、理解しておきましょう。
フラット35の特徴やメリットとは
フラット35の特徴は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して運営されていることです。
提携している金融機関は、全国に300以上あります。
運営は、以下のような仕組みで住宅金融支援機構が中心となっておこなわれています。
●金融機関が融資した住宅ローン債権を住宅金融支援機構に譲渡する
●住宅金融支援機構は譲渡された住宅ローン債権を信託銀行などに債権信託し、それを担保にして住宅金融支援機構債券を発行する
●投資家が住宅金融支援機構債券を購入し、代金を住宅金融支援機構に支払う
●住宅金融支援機構は、受け取った代金を金融機関に住宅ローン債権の買取代金として支払う
●金融機関は、利用者から住宅ローンの返済金を受け取ったら住宅金融支援機構へ渡す
●住宅金融支援機構はそのお金を元にして、投資家に元利払いをおこなう
そして、「全期間固定金利型住宅ローン」であることもフラット35の大きな特徴であり、メリットでもあります。
返済期間は最長35年で、金利は借入時のまま変わることがないので、資金計画を立てやすいでしょう。
また、フラット35のメリットには、団体信用生命保険へ加入できなくても利用可能なことも挙げられます。
一般の住宅ローンは団体信用生命保険への加入が条件になっていることが多く、健康上の理由などで加入できないと審査に通らないかもしれません。
そのような場合でも、フラット35なら利用できる可能性があるでしょう。
ただ、フラット35にも「申し込みのときに契約者が満70歳未満である」「住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たしている住宅である」などの利用条件があります。
利用を検討する際は、条件をしっかりと確認しておきましょう。
フラット35Sとは
フラット35には、基準を満たす住宅を購入する場合に一定期間の金利優遇を受けられる「フラット35S」という種類もあります。
フラット35Sのプランには「ZEH」「金利Aプラン」「金利Bプラン」の3種類があり、金利引き下げ期間や引き下げ幅がそれぞれ異なります。
フラット35S（ZEH）は、はじめの5年間が年0.5％、6年目から10年目までは年0.25％の引き下げ幅です。
フラット35S（金利Aプラン）は年0.25％の金利引き下げが10年間、フラット35S（金利Bプラン）は年0.25％の金利引き下げが5年間です。
どのプランも、省エネルギー性や耐震性などの基準を満たした長期優良住宅などが対象となります。
長期優良住宅を購入すると、ほかにも税制の特例措置や地震保険料の割引などを受けられる可能性があるので、ぜひ検討してみましょう。
なお、フラット35は2022年10月に制度変更がありました。
2023年4月（予定）にも制度変更があるので、利用を検討している方は変更内容をしっかりと把握しておきましょう。
フラット35とは？➁2022年10月の制度変更について
フラット35は制度変更がおこなわれることがあるので、利用する際は最新の情報を得るようにしましょう。
たとえば、2022年4月には地域連携型（子育て支援）の制度変更があり、借入金利の引き下げが5年間から10年間に拡充されました。
直近では、2022年10月に以下の制度変更がおこなわれています。
●金利引き下げ方法の見直し
●プランに「ZEH」を創設
●各性能の基準見直し
これらの制度変更について、それぞれご説明します。
2022年10月の制度変更とは1：金利引き下げ方法の見直し
2022年10月より、フラット35の金利引き下げ方法がポイント制になりました。
「住宅性能」「管理・修繕」「エリア」の3グループから該当するメニューを1つずつ選び、合計ポイントによって以下のように金利が引き下げられます。
●1ポイント…年0.25％の金利引き下げが5年間
●2ポイント…年0.25％の金利引き下げが10年間
●3ポイント…当初5年間が年0.5％、6年目から10年目までは年0.25％の引き下げ
●4ポイント以上…年0.5％の金利引き下げが10年間
ポイントは「長期優良住宅は1ポイント」などのように設定されているので、ご自身がどのくらいの金利引き下げを受けられるのか確認しやすいでしょう。
2022年10月の制度変更とは2：プランに「ZEH」を創設
2022年10月より、フラット35S（ZEH）が創設されました。
ZEHとは「net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略語で、直訳すると「エネルギーの収支をゼロ以下にする家」です。
具体的には、太陽光発電などでエネルギーをつくったり省エネ設備を設置したりして、1年間の消費エネルギーをゼロ以下にできる家のことです。
フラット35S（ZEH）は住宅性能で3ポイントが設定されているので、大きな金利引き下げを受けることができます。
2022年10月の制度変更とは3：各性能の基準見直し
脱炭素社会への取組をより強化するために、フラット35Sなどの基準が見直されました。
たとえば、フラット35S（金利Bプラン）では、これまでの「中古タイプ基準のバリアフリー性（手すり設置および段差解消）」が廃止されています。
利用を検討する際は、変更点をしっかりと確認しておきましょう。
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フラット35とは？➂2023年4月（予定）の制度変更について
フラット35は2023年4月（予定）にも制度変更があるので、内容を確認しておきましょう。
2023年4月（予定）の制度変更では省エネ基準が要件化され、フラット35Sなどの金利引き下げの適用有無に関わらず、すべての新築住宅が対象となります。
これは、国が2025年からすべての新築住宅に省エネ基準適合を義務付けることに先駆けた対応です。
具体的には、2023年4月（予定）の制度変更後から、フラット35を利用する住宅には等級4以上の断熱等性能等級が必要になります。
現行は等級2相当以上であるため、2段階上がることになるのです。
さらに、等級4以上の一次エネルギー消費量等級も条件に加わり、どちらも満たす必要があります。
寒冷地や温暖地などの地域によって多少差が生じるかもしれませんが、2023年4月（予定）以降は断熱材や複層ガラスの使用、省エネ性の高い設備機器の設置などが現在よりも必要になるでしょう。
ただ、断熱等級の高い住宅には「快適に生活できる」「光熱費が抑えられる」など、多くのメリットがあります。
フラット35では、2022年10月の制度変更によって断熱等級6、7が新設されており、この等級になるとZEH基準よりも断熱性能が高くなります。
2023年4月（予定）におこなわれるフラット35の制度変更を機に、快適に暮らせる性能の高い家づくりを考えてみてはいかがでしょうか。
まとめ
フラット35は、2023年4月（予定）に制度変更がおこなわれます。
省エネ基準が要件化されるので、フラット35の利用をお考えの場合はしっかりと確認しておきましょう。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
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