こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。
マイホームを購入したあと、何らかの事情により離婚に至るケースがあります。
住宅ローンが残っていたり、ペアローンで購入していたりする場合、いくつかの問題点があるため注意が必要です。
今回はマイホームをペアローンで購入した場合の、離婚時の問題点やその対処法、そのまま離婚するリスクについて解説します。
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ペアローンでマイホームを購入し離婚する場合に生じる問題
まずは、ペアローンとはなにか、マイホームを購入したあと、離婚する場合に生じる問題について解説します。
ペアローンってなに？
ペアローンとは住宅ローンの一種で、同じ不動産に対して複数人の契約者がいる契約です。
夫婦の場合、お互いがそれぞれの連帯保証人となります。
そのため、どちらかが返済できなくなった場合、夫もしくは妻がその責任を負わなくてはなりません。
夫の単独名義で契約するケースが多かったのですが、共働きが増えた今、ペアローンでマイホームを購入する方が増えています。
メリットと問題
大きなメリットは、単独名義より借り入れ金額を増やしやすいことです。
いくら借り入れできるかは、契約者の年収などによって金額が決まります。
そのため、単独名義より多く借り入れすることができ、理想どおりのマイホームを建てることも可能です。
その反面、諸費用が多くなることが問題となります。
住宅ローンを組む際、事務手数料などさまざまな経費を支払わなくてはなりません。
夫婦の場合は、夫と妻それぞれが契約を締結するため、諸費用も2倍かかることになります。
離婚するとどうなるのか？
メリットの多いペアローンですが、離婚するとなると、さまざまな問題が生じます。
売却が難しくなることが大きな問題のひとつです。
ペアローンの場合、売る際に契約者全員の同意が求められます。
売却には条件があり、それを満たすために時間がかかり、ますます売れない状況になるケースも珍しくありません。
また、お互いが連帯保証人になっているため、相手に負担が生じることも問題となります。
売却も難しく、相手に支払いの負担がかかることを考えると、ペアローンを組んだあとの離婚は多くの問題を抱えることになるでしょう。
アンダーローンとオーバーローンの問題
アンダーローンとは、売却金が残債を上回っている状態のことです。
売却金で住宅ローンを完済できるため、離婚時はマイホームを売ることができます。
一方、オーバーローンとは、売却金が残債を下回っている状態です。
売却するためには、不足分を自己資金で補ったり、借り入れして残債を完済したりする必要があります。
アンダーローンかオーバーローンかという点は、離婚時にとても重要となる問題といえるでしょう。
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マイホームをペアローンで購入後に離婚する場合の対処法
最後に、マイホームをペアローンで購入後、離婚する場合の対処法について解説します。
対処法1：夫もしくは妻のみが返済を続ける
対処法としてまず挙げられるのが、夫もしくは妻のみが返済を続けることです。
融資を受けている金融機関に相談にいき、夫もしくは妻が相手の債務を引き受けます。
たとえば、夫と妻の住宅ローンがそれぞれ1,000万円ずつ残っているとしましょう。
合計2,000万円を1本化によって夫1人の債務にした場合、離婚後は夫のみが返済を続けていくことになります。
ただし、夫に返済能力がなければ、1本化が難しくなることが注意点です。
対処法2：借り換えをする
現在組んでいる宅ローンを、ほかの金融機関で借り換えることも、対処法のひとつです。
まずはほかの金融機関から融資を受け、今のペアローンを一括で返済します。
そのあと、新たに借りた方の債務の支払いを続けます。
たとえば、先述と同じように、夫と妻の残債がそれぞれ1,000万円（合計2,000万円）ずつ残っていると仮定しましょう。
夫のみの名義にする場合、ほかの金融機関で2,000万を夫名義で借り、そのお金で2,000万を一括返済します。
借り換えによって夫名義で借りた2,000万が残るので、名義を1本化することが可能です。
ただし、夫に返済能力がなければ利用できない可能性があります。
対処法3：賃貸物件として第三者に貸す
対処法として、賃貸物件として第三者に貸すことも挙げられます。
得られる家賃収入を、返済に充当する方法です。
入居者がいて長く住み続けてくれれば、返済もスムーズにおこなえるでしょう。
ただし、事業用のローンを利用することになるため、金利が上がることが注意点です。
また、住宅ローンを組む際、契約者が住むことが条件となるため、契約違反となる恐れもあります。
融資を受けている金融機関に相談し、賃貸物件として貸し出すことは可能か否かを確認しておくことが大切です。
対処法4：売却する
査定の結果、アンダーローンだった場合は売却することも対処法のひとつです。
夫と妻、どちらも離婚後に住まないなら、売却によってペアローンの問題を解消することができます。
売却すれば、気持ち良く新生活をスタートできます。
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マイホームをペアローンで購入したあとそのまま離婚するリスク
最後に、マイホームをペアローンで購入したあとそのまま離婚するリスクについて解説します。
リスク1：契約違反となる恐れがある
リスクとしてまず挙げられるのが、契約違反となる恐れがあることです。
先述のとおり、融資を受ける条件として「契約者がその家に住むこと」があります。
契約者が住むための家に対して融資をするため、離婚して契約者が引っ越しすると、契約違反とみなされる可能性があるでしょう。
とはいえ、金融機関が積極的に調査をおこなうとは限りません。
しかし、何らかのきっかけで契約者が住んでいないことを知った場合、一括返済を求められる可能性が高いです。
リスクを回避するためにも、離婚が決まった時点で金融機関に相談することをおすすめします。
リスク2：税金の返済が滞納する可能性がある
税金の返済が滞納する可能性があることも、リスクのひとつです。
固定資産税の納税義務は、共有者全員に生じることになります。
離婚してもその義務は消失せず、支払い続けなければなりません。
マイホームをペアローンで購入したあと、そのまま離婚する場合、相手が滞納すればご自身が全額負担することになります。
滞納が続けば、最終的にはマイホームを差し押さえられてしまうため注意が必要です。
ちなみに固定資産税の負担割合は、持分に関係なく算出されます。
リスク3：相続時に問題が生じる
相続時に問題が生じることも、リスクのひとつとなります。
不動産の共有名義とは、それぞれの共有者が持分を所有することです。
したがって共有者の誰かが亡くなった場合、その方の持分だけが相続されます。
つまり、相続が発生した場合、不動産を元配偶者の相続人（再婚相手や再婚相手とのあいだにできた子ども）と共有することになるのです。
他人と不動産を所有することになり、売却したり活用したりしたいときは、相手と連絡を取り同意を得る必要があります。
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まとめ
ペアローンの場合、離婚時に売却が難しくなったり、相手に返済の負担がかかったりといった問題が生じます。
対処法は、住宅ローンを1本化し、夫もしくは妻のみが返済を続けることや完済まで賃貸物件として貸し出すことなどです。
貸し出す場合、契約違反になる恐れや、税金の返済が滞納する可能性があることなどがリスクとして挙げられるので注意が必要です。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
