こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。
一口に住宅ローンといってもさまざまな種類がありますが、そのなかでも長期間の返済を検討する場合に選択肢に入ってくるのが「フラット50」です。
しかし住宅ローンにはフラット35などの似たローンもあり、実際にはどのようなローンなのか、分からない方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、フラット50とはどんなローンなのか、フラット35との違いやメリットをご紹介いたします。
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住宅ローンのフラット50とは？
フラット50とは「長期優良住宅」を購入する場合に利用できる「最長50年間にわたって返済が可能な全期間固定金利の住宅ローン」です。
まず長期優良住宅とは、法律によって定められた一定の耐震性や省エネルギー性などの基準を満たした住宅のことです。
長く住み続けられるだけでなく、より安全で省エネな住まいが叶えられるため、持続可能な社会に向けての取り組みとしても普及が図られています。
しかし長期優良住宅は、住宅としての性能が高いゆえに、建設費も高めになっています。
さらに昨今は、物価や木材価格の高騰などによって住宅全体の建設費が高くなっているので、以前よりも返済負担が大きくなっているケースも多いです。
そのため住宅ローンの負担を軽減し、さらに長期優良住宅の購入を後押しするために設定されているのがフラット50です。
長期優良住宅の購入にしか利用できませんが、一般的な住宅ローンよりも返済期間を長く設定できるため、月々の返済額を減らすことができます。
また全期間固定金利なので、資金を受け取った際に金利と返済額が確定し、安定的に返済していけるのも特徴です。
フラット50の利用例
フラット50では返済期間を長く設定すれば、その分、月々の返済負担を減らすことができます。
しかし返済期間が長くなると、定年を迎えるなどの理由で、返済が続けられなくなることも考えられます。
そのためフラット50では、親子二世代でローンを返済していく「親子リレー」で返済していくことも多いです。
親子リレーでは、子どもの年齢にあわせて最長返済期間を設定できるので、親が高齢でもローンを借り入れることができます。
たとえば親が55歳、子どもが25歳の場合、50年後も子どもの年齢は最長完済時年齢である80歳を超えないため、借入期間を50年に設定できます。
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フラット50とフラット35の住宅ローンの違いとは？
住宅ローンというと、よく耳にするのが「フラット35」ではないでしょうか。
しかし、数字が違うだけの似ている名前なので、どちらがどのように違うのか、気になりますよね。
ここではフラット50とフラット35の違いをご紹介いたします。
フラット50とフラット35の違い①：申込時年齢と借入期間
フラット50の借入期間は、36年以上50年以内となっています。
そのため申込時の年齢も、少なくとも44歳未満である必要があります。
一方でフラット35はその名のとおり、借入期間は35年以内です。
しかしその分、年齢が70歳未満であれば申込できるので、年齢条件に関してはフラット50よりも柔軟だといえます。
ただし先述したように、フラット50でも親子リレーを用いれば、申込者が44歳以上であっても契約が可能です。
フラット50とフラット35の違い②：対象の住宅
冒頭でお伝えしたように、フラット50は長期優良住宅の購入にのみ利用できる住宅ローンです。
一方でフラット35は、長期優良住宅でなくても、住宅支援機構の技術基準に適合している住宅であれば利用できます。
そのため対象となる住宅に関しても、フラット35のほうが幅広いといえるでしょう。
しかし、長期優良住宅は建設費が比較的高めではあるものの、省エネ性が高く、長く住み続けられます。
一概にどちらが得とはいえないため、ご自身の状況に応じて判断する必要があります。
フラット50とフラット35の違い③：融資額
フラット50とフラット35では、どちらも8,000万円を上限に資金を借り入れられます。
ただし建設費に対して借り入れられる金額の割合が異なります。
フラット35の場合、土地取得費なども含む建設費または購入費と同額まで借り入れることが可能です。
一方でフラット50では、建設費または購入費の9割までしか借り入れられません。
そのためフラット50を利用する場合、頭金は必ず用意しなければならない仕組みとなっています。
フラット50とフラット35の違い④：金利
こちらも冒頭で説明したとおり、フラット50は全期間固定金利となっていますが、フラット35も同様に全期間固定金利です。
ではなにが異なるのかというと、金利の利率が異なります。
2023年11月時点では、9割以下の融資率の場合、フラット35の金利の範囲は年1.960%から年3.530%となっており、最頻金利（金融機関が提供するもっとも多い金利）は年1.960%です。
一方で、フラット50の金利は年2.280%から年2.750%で、最頻金利は年2.280%となっているため、フラット35よりも金利が高いです。
このようにフラット50は、フラット35よりも金利が高くなる傾向にあります。
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フラット50の住宅ローンを組むメリット・デメリットとは？
ここまでがフラット50の概要と、フラット35との違いになります。
以上の内容を踏まえて、ここからはフラット50で住宅ローンを組むメリットとデメリットを解説いたします。
フラット50のメリット
フラット50を利用するメリットとしては、以下の2点が挙げられます。
①フラット35・フラット20と併用できる
実はフラット50は、フラット35やフラット20との併用が可能です。
フラット50単体だと建設費の9割までしか借り入れられませんが、フラット35・フラット20を併用することで全額融資してもらえます。
たとえば5,000万円の物件を購入する場合、4,500万円をフラット50で借り入れ、残り500万円をフラット35で借り入れることができます。
②ローンが残っていても住宅を売却できる
通常、住宅ローンが残っている状態では、その住宅を売却することはできません。
しかし、フラット50では特例的に、残りのローンを買主に引き継ぐ形で売却することが可能です。
万が一、ローンの返済が難しくなった場合でも、売却できる可能性があるので、安心して住宅ローンを組めます。
フラット50のデメリット
一方でフラット50のデメリットとしては、以下の2点が挙げられます。
①金利が高く、総返済額も増える
フラット50は、返済期間を長く設定することで、月々の返済額を減らせるのが特徴です。
しかし返済期間が長くなると、その分、金利分が増えてしまいます。
また先述したように、フラット50はフラット35よりも金利が高めになっていることが多いです。
そのためフラット50では、毎月の返済額は減るものの、総返済額は増えてしまうでしょう。
②繰上返済しないと老後も返済が必要になる
フラット50では、完済年齢が80歳に設定されています。
親子リレーなどを利用せず、自分ひとりで返済していく場合、50年間借り入れるには30歳未満でローンを借りなければなりません。
そのため50年間の長期で借り入れる場合、定年後も必然的に返済を続けることになります。
定年後に再就職が難しい場合も考えられるので、繰上返済をしていかないと、老後に返済が難しくなる可能性も考えられます。
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まとめ
フラット50とは、長期優良住宅の購入に利用できる、最長50年間の借り入れが可能な、全期間固定金利の住宅ローンです。
一般的なフラット35よりも月々の返済負担を減らせるほか、フラット35やフラット20との併用、さらに住宅ローンが残った状態での売却も可能なので、安心してローンを借りられます。
ただし金利が高めに設定されており、支払い期間も長いために総返済額が増えやすく、くわえて繰上返済をしないと老後も返済を続けなければならないケースも多いため、注意しましょう。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
