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住宅ローンの借入可能額を上げる方法は?注意点もご紹介

カテゴリ:『住宅ローン』情報

住宅ローンの借入可能額を上げる方法は?注意点もご紹介

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

住宅ローンを借りる際は、必ずしもご自身が希望する金額を借りられるわけではありません。
審査によって借入可能額が決まり、その範囲内の金額のみ借りることができます。
今回は、住宅ローンの借入可能額を決める基準、借入上限を上げる方法、住宅ローンを借りるうえでの注意点をご紹介します。

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住宅ローンの借入可能額を決める基準

住宅ローンの借入可能額を決める基準

住宅ローンの借入可能額を決める基準は金融機関によって異なり、具体的な内容は公開されていません。
しかし一般的には、以下のような基準を設けて決めているようです。

年収

まず、借入可能額を決める基準の一つとして、年収が挙げられます。
年収や勤務先、雇用形態などの情報から、返済能力の判断が可能です。
基本的に、年収が高ければ高いほど、借入可能額も増加します。
しかし年収が高ければ良いというわけではなく、安定した収入であるかどうかも重要です。
一般的には、国家公務員や、大企業で働いている方は、収入が安定していると判断されます。
また勤続年数が長い方も継続した返済ができると判断され、借入可能額が増えるでしょう。

返済負担率

借入可能額を決める基準の一つとして、返済負担率も挙げられます。
返済負担率とは、年収に占めるローン返済額の割合のことです。
住宅ローンの借入額だけでなく、現在返済中の他のローンの返済額も含めて考えなくてはなりません。
金融機関によって基準となる割合は異なりますが、一般的には20%~40%の範囲で定められ、基準を超えると審査に落ちる傾向にあります。
落とされる理由は、返済能力に対して返済負担が大きく、支払えないと判断されてしまうからです。
基本的には、返済負担率を25%以下に抑えると安心だとされています。

完済年齢

完済年齢もまた、借入可能額を決める基準のひとつです。
完済年齢とは完済時の住宅ローン契約者の年齢を指し、多くの金融機関では上限を80歳に設定しています。
住宅ローンの借り入れ期間は、基本的には最長35年です。
同じ金額を借り入れる場合、30歳の方が35年で返済するケースと、70歳の方が10年で返済するケースでは、毎月の負担額が大きく変わります。
そのため、完済年齢まで何年あるのか、その期間で返済できるのかといった点が借入可能額を決める基準となります。

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住宅ローンの借入上限を上げる方法

住宅ローンの借入上限を上げる方法

前章では、住宅ローンの借入可能額は、年収や返済負担率、完済年齢を基準として決められるとご説明しました。
しかし、借入可能額を上回る金額のマイホームをどうしても購入したいと考えている方もいるでしょう。
住宅ローンの借入上限を上げる方法には、以下のような種類があります。

収入合算をおこなう

収入合算をおこなうと、借入可能額の基準となる収入が増えたことになり、借入上限を上げることができます。
収入合算とは、住宅ローン契約者の年収に、配偶者など同居家族一人分の年収を足すことです。
合算できる金額は、契約者の年収の1/2まで、合算者の年収全額など、金融機関によって異なります。
たとえば、年収400万円の夫と400万円の妻が住宅ローンを利用する場合、単独では400万円を基準とした金額しか借りられません。
しかし収入合算をすると、借入可能額を決める際の基準となる年収が600万~800万円程度まで上がります。
ただし収入合算をする際は、互いが相手の連帯保証人になる必要があります。

ボーナス払いを設定する

ボーナス払いとは、ボーナス支給月に多く住宅ローンを返済する支払い方法のことです。
一般的には年に2回であり、借入上限を上げる方法としてよく使われます。
ボーナス払いを設定できるのは、勤務先からボーナスが支給される方のみです。
ボーナス払いを5万円程度に設定すると、借入可能額を200万~300万円程度増やすことができます。

借入期間を延ばす

先述したとおり、同じ金額を借り入れるのであれば、借入期間が長いほうが月々の返済額を抑えられます。
月々の返済額が下がると、借入可能額を決める際の基準となる返済負担率も下がるため、借入上限を上げられるのです。
ただし、借入期間は制限なく延ばせるわけではありません。
契約期間や完済年齢の上限、また定年退職の時期なども考慮して決める必要があります。

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他のローンを減らす

借入可能額を決める際の基準となる返済負担率は、カーローンや教育ローンといった他のローンの返済額も合わせて計算します。
そのため、住宅ローンの審査前に他のローンの返済を進めておくと返済負担率が下がり、借入上限を上げられます。
ただし、信用情報に完済と登録されるのは、完済から2か月経過したころです。
他のローンを減らす方法で借入上限を上げたい場合は、住宅ローンの契約よりかなり早い段階で着手することをおすすめします。

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住宅ローンを借りるうえでの注意点

住宅ローンを借りるうえでの注意点

マイホームを購入するときは、住宅ローンの返済にばかり気を取られがちです。
しかしマイホームを購入すると、マイホームならではの費用も負担しなくてはなりません。
住宅ローンを利用するときの注意点のひとつはは、そのような費用も考慮したうえで借入希望額を決めることです。
マイホーム購入後に発生する主な費用は、以下のとおりです。

固定資産税

固定資産税は、1月1日時点で不動産などの固定資産を所有している方に課される税金です。
固定資産税の金額は、自治体が定めた固定資産税評価額に税率をかけて算出します。
税率は1.4%ですが、地域によっては異なる可能性があるため、自治体のHPなどで確認してみましょう。
マイホームが都市部にある場合は、都市計画税も課されるかもしれません。
都市計画税の計算方法は、「固定資産税評価額×0.3%」です。
マイホームが一戸建ての場合、固定資産税と都市計画税をあわせて毎年10万円以上かかるケースも珍しくありません。
家計への負担が大きいため、しっかりと準備しておく必要があります。

修繕費

マイホームに長く住み続けるためには、定期的なメンテナンスが欠かせません。
メンテナンスの内容は、屋根や外壁の塗り替え、設備の交換、防蟻処理など多岐にわたります。
そのため、1回のメンテナンスに数百万円の支払いが発生することもあるでしょう。
ただしメンテナンスは毎年おこなうものではなく、築5年・10年といったタイミングで実施します。
定期的なメンテナンスにかかる修繕費を1年あたりの金額になおすと、16万円程度です。
このほか、火災保険料の支払いも発生します。
税金・修繕費・火災保険料をあわせると、マイホームを維持するためには毎年30万~50万円が必要です。
住宅ローンの返済にくわえ、維持費として50万円ほど確保できるのかをよく計算したうえで、住宅ローンを利用しましょう。

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まとめ

住宅ローンには借入可能額があり、借入上限までの金額しか借りることができません。
借入可能額を決める基準となるのは、年収や返済負担率、完済年齢などです。
借入上限を上げるためには、収入合算をおこなう、ボーナス払いを設定する、借入期間を延ばすなどの方法があります。
ただし、マイホームを購入すると固定資産税や修繕費などの支払いも発生するため、無理のない金額を借り入れることが大切です。

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