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外国人でも不動産の売却はできる?必要書類と税金について解説

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

外国人でも不動産の売却はできる?必要書類と税金について解説

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

外国人が日本国内で所有している不動産の売却をおこなう際には、基本的な流れは通常の売却と変わりません。
しかし、必要書類や税金の面について、いくつか注意しなければならない点があります。
そこで今回は、日本で不動産の売却を検討している外国人向けに、外国人は不動産の売却ができるのか、必要書類と税金について解説します。

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外国人でも不動産の売却はできるのか

外国人でも不動産の売却はできるのか

たとえ外国人であったとしても、日本国内で所有している不動産の売却はできますが、いくつか注意すべき点があります。
外国人でも不動産の売却はできる点や注意すべき点などについて、以下に解説します。

外国人でも不動産の売却はできる

外国人であったとしても、売主として、日本国内に所有している不動産の売却が可能です。
通常の不動産の売却だと、まずは不動産の査定をおこない、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。
売却活動によって買主が見つかった場合には売買契約を交わし、決済と引き渡しによって売却が完了します。
外国人が不動産を売却する場合においても、通常の売却と同様の流れです。
しかし、日本の法律に従って不動産売却を進める必要があるため、代理人を立てなければならないケースがある点には注意しましょう。
また、外国人へ不動産の売却もできます。
外国人が買主である場合にも、流れや手続きは通常の売買と変わりません。
しかし買主の日本語能力が乏しい場合、売買契約書の内容を理解してもらうために、通訳を付けたり代理人を立てたりする必要があります。

税金は日本の法律に従う

外国人が日本国内に所有している不動産を売却する際は、通常の売却と同様に、日本の法律に従って税金を納めなければなりません。
不動産の売却によって収益を得た場合には、所得税と住民税である譲渡所得税を納める必要があります。
ただし、非居住者には住民税が発生しません。
また、所得税の支払い方法が通常と異なる点には注意しましょう。

非居住者は代理人を立てる

非居住者とは、日本国内に住所がなく、日本での滞在歴が1年未満の方のことです。
非居住者が日本国内に所有している不動産を売却する際、代理人を立てる必要があります。
なぜならば、非居住者は来日が難しく、売却に伴う手続きを自分で進められないケースが多いからです。
代理人は、国外にいる売主に代わり、売買契約の締結や引き渡し、所有権移転登記などの手続きをおこなえます。

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外国人が不動産を売却する際の必要書類

外国人が不動産を売却する際の必要書類

外国人が不動産を売却する際の必要書類には、通常の売却と同様の書類が必要です。
しかし、状況によっては代替書類を揃えなければならないケースもあります。
外国人が不動産を売却する際の必要書類について、以下に解説します。

所有権移転登記時に必要な書類がポイント

外国人が日本国内で自由に買い物ができるように、不動産の売買も自由におこなえます。
しかし、不動産売却では所有権移転登記をおこなわなければならない点が、通常の買い物と異なるポイントです。
所有権移転登記をする際には、日本人と同様に外国人も以下の書類が必要です。

●権利証または登記識別情報通知書
●委任状
●固定資産評価証明書
●住民票
●印鑑証明書


上記必要書類のなかでも「住民票」と「印鑑証明書」は、在留資格などの関係で入手に時間がかかってしまう場合があります。
所有権移転登記時に必要な書類が揃っていない場合、売却の手続きが進められないため、時間に余裕を持って準備しましょう。

中長期在留者などの住民票と印鑑証明書の取得方法

合法的に3か月以上滞在している中長期在留者や、特別永住者である外国人などは、居住中の市町村区役所の窓口で住民票や印鑑証明書を取得できます。
平成25年に住民基本台帳法が改正され、外国人も住所と印鑑の登録ができるようになったからです。
住民基本台帳法に適用されている外国人は、以下のとおりです。

●中長期在留者
●特別永住者
●一時庇護許可者または仮滞在許可者
●出生による経過滞在者または国籍損失による経過滞在者


なお、印鑑証明書を発行するためには、事前に実印を作り、市町村区役所で印鑑登録をおこなわなければならない点に注意しましょう。

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中長期在留者以外の住民票と印鑑証明書の取得方法

中長期在留者以外の外国人は、住所の登録ができないため、住民票と印鑑証明書の取得ができません。
そこで、住民票と印鑑証明書の代替書類が必要です。
住民票の代替書類には、「その国の公証人の認証のある住所に関する宣誓供述書」あるいは「在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書」が挙げられます。
また、自国の官公署で発行できる、本国の住民票のような「住民登録証明書」も代替書類として使用が可能です。
印鑑登録証明書の代替書類は、「自国の在日大使館や日本の官憲が発行したサイン証明書」か「自国の在日大使館に登記委任状を提出して委任された登記委任状」が挙げられます。
なお、住民票の代替書類である住民登録証明書は、翻訳が必要になったり内容の確認が難しかったりするため、宣誓供述書を揃えるほうがおすすめです。

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外国人が不動産を売却する際の税金について

外国人が不動産を売却する際の税金について

先述のように、外国人が日本で不動産を売却する際には、日本の法律に従って税金を納めなければなりません。
外国人が不動産を売却する際の税金の種類や納め方について、以下に解説します。

納めるべき税金は3種類

外国人が日本国内に所有している不動産を売却する際には、日本人と同様に、日本に税金を納めなければなりません。
外国人が不動産を売却した際に納めるべき税金は、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3種類です。
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益を得た際に納める所得税と住民税のことです。
日本に住んでいない非居住者である外国人だと、住民税は発生しません。

居住者は確定申告をおこなう

日本の居住者である外国人は、確定申告によって譲渡所得税を納める必要があります。
不動産売却後の確定申告は、不動産を売却した年の翌年2月16日〜3月15日の間におこなわなければなりません。
税務署の窓口や国税庁のホームページで確定申告書を取得し、必要事項を記入して提出しましょう。
税務署の窓口への提出のほか、郵送やインターネットでの手続きも可能です。

非居住者の場合

日本に住んでいない非居住者の外国人の場合は、買主側の源泉徴収によって所得税を納めます。
源泉徴収とは、所得税相当額を売却金額から差し引き、その金額を買主が国に納める制度のことです。
差し引く金額は、売却金額に10.21%(所得税10%・復興特別所得税0.21%)の税率を掛けて算出します。
買主は、翌月の10日までに差し引いた金額を税務署へ納めなくてはなりません。
なお、以下の条件を満たした場合に限り、源泉徴収は不要です。

●不動産の売却金額が1億円以下
●買主が自己・親族の居住用として不動産を購入した場合


源泉徴収で税金を納めた非居住者でも、確定申告をおこなうと払い過ぎた税金の還付を受けられる可能性があります。
ただし、非居住者が確定申告をおこなう場合には、納税管理人を決めて税務署に届出書を提出する必要がある点に注意しましょう。

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まとめ

外国人でも日本国内で所有している不動産の売却は可能ですが、日本の法律に従って税金を納めなくてはなりません。
必要書類や納税方法は、ケースによって異なります。
書類の取得に時間がかかるケースもあるため、早めに準備に取り掛かりましょう。

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