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法人の不動産売却で発生する税金は?個人との違いや節税方法を解説

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法人の不動産売却で発生する税金は?個人との違いや節税方法を解説

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

法人が不動産売却したときは、個人が不動産売却するのと同様に、売却益に対して税金がかかります。
ただし、課せられている税金の種類や計算方法は異なるため注意が必要です。
そこで今回は、法人が不動産売却するときにかかる税金の計算方法や節税のポイントについて解説します。

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不動産売却における法人と個人にかかる税金の違い

不動産売却における法人と個人にかかる税金の違い

法人が利益を得ると、法人税が課せられます。
これは事業による営業利益はもちろんのこと、法人名義で所有している不動産を売却したときの売却益にも課せられる税金です。
具体的には、以下の3種類の税金があります。

●法人税
●法人事業税
●法人住民税


このほか、売買契約にともなって印紙税や消費税(建物を売却したとき)なども発生します。

企業利益に影響を与える

法人税は企業活動によって得られた利益から損金(経費など)を差し引いた所得に対して課せられる税金です。
そのため、不動産売却により損失が発生したときには、本業の業績が好調でも赤字経営となるリスクがあります。
一方、大きな利益が生じれば法人税などの課税額が増大するため、税金対策が欠かせません。

個人の不動産売却との違い

では、個人が不動産売却したときとはどのような違いがあるのでしょうか。
個人が不動産売却により得た売却益(譲渡所得)は、譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税)の課税対象です。
法人との大きな違いとして譲渡所得は分離課税の対象である点が挙げられます。
給与所得など他の所得とは区別して計算され、適用される税率なども異なります。
また、マイホームや要件を満たした相続空き家の売却では、譲渡所得に対して3,000万円の特別控除が受けられるのも法人との違いです。

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法人の不動産売却にかかる税金の計算方法

法人の不動産売却にかかる税金の計算方法

それでは、法人が不動産売却したときにかかる税金はどのように算出すれば良いのでしょうか。
計算方法や気を付けたいポイントを確認していきましょう。

法人税の計算方法

法人税は、以下の計算式で算出します。

●課税所得=利益-損金
●法人税=課税所得×法人税率


適用される法人税率は会社の規模に応じて、それぞれ次のように定められています。

年間所得800万円以下の部分

●普通法人:15%もしくは19%
●協同組合等:15%
●公益法人等:15%
●人格のない社団等:15%

年間所得800万円超の部分

●普通法人:23.2%
●協同組合等:19%
●公益法人等:19%もしくは23.2%
●人格のない社団等:23.2%

法人事業税の計算方法

法人事業税は、以下の計算式で算出します。
法人事業税=課税所得×法人事業税率
適用される税率は、開始事業年度や資本金額などに応じて異なります。
神奈川県の場合、法人事業税率は次のとおりです。

●資本金1億円以下:3.71%~7.42%
●資本金1億円超:0.472%~1.18%

法人住民税の計算方法

法人住民税は、以下の計算式で算出します。
法人住民税=法人税割+均等割
法人住民税は地方税の一種で、事業所のある自治体に対して納税します。
法人税割および均等割の税率・税額は次のとおりです。

法人税割

●都道府県民税:法人税×自治体の定める税率
●市町村税:法人税×自治体の定める税率

均等割

●都道府県民税:2~80万円
●市町村税:5~300万円


均等割は資本金および従業員数によって決まるため、事業が赤字でも発生する税金です。

複数の自治体に事業所がある場合

複数の自治体にまたがって事業所がある場合、そのすべてに対して法人住民税を納めます。
ただし、どの自治体に対しても同額を納めるわけではありません。
税金の計算元となる課税標準額を、各自治体の事業所で働く従業員数に応じて分割し、所定の税率を乗じたものを納めることになります。

土地の不動産売却にかかる重課税

土地の不動産売却によって得られた利益には、法人税もしくは事業所得課税のほかに追加課税(重課税)の制度があります。
これは投機目的の土地売買を抑制する目的で設定されました。
税率は売却した年の1月1日時点における所有期間によって、次のように定められています。

●短期所有(5年以下):10%
●長期所有(5年超):5%

建物にかかる消費税

法人が建物を売却したときには、消費税も課税されます。
そのため土地建物として不動産売却したときには、土地価格と建物価格を区別しなければなりません。
その際、固定資産税評価額の割合に基づいて土地と建物価格を決定するのが一般的です。
このほか、不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士に手続きを依頼したときの報酬などにも消費税が課せられます。

印紙税

売買契約書には、記載されている契約金額に応じて印紙税が発生します。
印紙税は売買契約書に収入印紙を貼付することで納めます。
税額は契約金額により異なり、400円~60万円です。
なお、2024年3月31日までに作成した売買契約書は軽減措置の対象となり、200円~48万円の軽減税率が適用されます。

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法人が不動産売却したときの節税方法

法人が不動産売却したときの節税方法

法人が不動産売却により大きな利益を得ると、主たる事業の業績に関係なく課税額が増大する可能性があります。
そこで節税により、法人としての利益を確保することが重要となります。
どのような節税方法があるのか、気を付けたいポイントとともに確認していきましょう。

投資により収益を減らす

不動産売却により大きな利益が出たときには、投資により収益を減らすことが効果的に節税できます。
設備投資した費用の一部は、税額控除もしくは特別償却が認められています。

●税額控除:基準取得価額の7%相当額
●特別償却:基準取得価額×30%+普通償却限度額(償却限度額)

課税所得を分散させる

法人の場合、不動産売却によって得た所得をほかの所得へ分散させることが可能です。
所得の分散例として、役員退職金を支払う方法があります。
退職金を受け取った役員は退職所得として税金を納めなければなりませんが、勤続年数に応じて以下の退職所得控除を受けられます。

●20年以下:40万円×勤続年数(80万円に満たないときは80万円)
●20年超:800万円+70万円×(勤続年数-20年)


勤続25年の場合、1,150万円(800万円+70万円×5年)が控除されます。
たとえば、勤続年数の長い創業者が引退するタイミングで不動産売却すれば、支払った退職金を損金計上できるため大きな節税効果が期待できるでしょう。
また退職金を受け取った創業者も、退職所得控除により税金を少なく抑えられます。

特別控除を利用する

公共事業のため、国や地方自治体が土地を強制取得(収用)することがあります。
収用のために不動産売却した時には、譲渡所得に対して最高で5,000万円の特別控除が適用されます。
適用を受けるための要件は以下のとおりです。

●売却した土地建物が固定資産であること
●公共事業のために売った資産の全部について、収用にともない代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けていないこと
●最初に買取の申し出があった日から6か月を経過した日までに売却していること
●公共事業の施工者から最初に買取の申し出を受けた者(相続もしくは遺贈により取得した者を含む)が売却していること

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まとめ

法人が不動産売却するときにかかる税金や、節税のポイントを解説しました。
不動産売却によって生じた譲渡所得は、会社の業績にも多大な影響を与えてしまいます。
利益が大きいと課税額も増大するため、設備投資のタイミングで不動産売却するなどの税金対策が有効です。

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