こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
不動産売却をしたら、必ず確定申告をしなければいけないと思っていませんか？
もちろん確定申告が必要なケースもありますが、不要なケースもあります。
不動産売却をしたあとに確定申告が不要な場合とはどのようなケースなのでしょうか。
この記事では、不動産売却をしても、確定申告が不要なケースの確認方法と確定申告を忘れた場合のリスクとその対処法や特例についてご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産売却で確定申告が不要なケース！必要・不要の確認方法
どのような方法で不動産売却後に確定申告が必要か不要かを確認すれば良いのでしょうか。
確定申告の有無の確認方法や必要なケース、不要なケースをご紹介します。
確定申告の判断基準
不動産売却における確定申告が不要かどうかを判断する基準は「課税譲渡所得」の有無によって異なります。
課税譲渡所得とは、不動産売却による利益のことで、以下の計算式によって算出できます。
課税譲渡所得（売却益）=譲渡した金額－（取得にかかった費用＋譲渡にかかった費用）
不動産売却で得た金額（譲渡した金額）から、不動産の取得や譲渡にかかったさまざまな費用を差し引いたあとの残金が課税譲渡所得です。
取得費や譲渡費には不動産売買において発生した仲介手数料や測量費、減価償却費なども含まれます。
たとえば、3,000万円で購入した不動産を2,000万円で売却し、取得や譲渡にかかった費用が500万円だった場合は、以下の計算式で算出でき、課税譲渡所得は500万円になります。
課税譲渡所得＝3,000万円－2,000万円ー500万円＝500万円
確定申告が不要となるケース
不動産売却における確定申告が不要なのは、課税譲渡所得がマイナスになったケースです。
課税譲渡所得を計算して算出した数値が0円以下だった場合は、不動産売却において利益を得られていないということです。
不動産売却における所得の発生はなく、税金が課せられることもないため、原則確定申告は不要となります。
ただし、確定申告が不要な場合でも課税譲渡所得が0円以下であることを証明する書類を揃えて保管しておく必要があります。
なぜなら、登記事項の移動から売買発生を知った税務署から、後日問い合わせがある可能性があるからです。
その場合は、確定申告が不要な理由をきちんと説明できる売買契約書などがあれば問題ありません。
また、課税譲渡所得がマイナスになっても一部の方は、確定申告が必要になるため注意が必要です。
確定申告が必要となるケース
不動産売却において確定申告が必要なケースは複数あります。
課税譲渡所得がプラスになったケース
課税譲渡所得を計算し、数値がプラスになった方は確定申告が必要です。
「課税譲渡所得がプラス=利益を得た」ということになるため、税金を納める義務が発生します。
課税譲渡所得に対して課せられる所得税と住民税を納めるために、確定申告を必ずおこないましょう。
特例を使うケース
不動産売却に関する特例を使う場合は、課税譲渡所得の有無に関わらず確定申告が必須です。
前述の「確定申告が不要となるケース」に当てはまる方でも、特例を使いたい場合は確定申告が必要になります。
特例を使って課税譲渡所得がマイナスになったという場合でも、特例を適用するためには必ず確定申告をしなければいけません。
不動産売却に関する特例については、後述します。
損益通算をおこなうケース
損益通算とは、不動産売却において損失が出た場合、確定申告をおこなうことでほかの所得に課せられる税金が安くなる制度です。
課税譲渡所得がマイナスになった場合で、少しでも税金を安くしたい方は確定申告をおこなうことをおすすめします。
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不動産売却で確定申告が不要なケース！確定申告を忘れた場合
とくに会社勤めをしている方にとって確定申告は馴染みがないものでしょう。
そのため、不動産売却後の確定申告が不要だと勘違いしてやらなかったり、忘れたりすることも少なくありません。
ここでは、確定申告が必要であるのに、おこなわなかった場合のリスクと対処法をご紹介します。
税務署の調査が入る
必要な確定申告を怠ると、まず税務署から「お尋ね」という文書が送られてきます。
確定申告を忘れていた方や不要だと思っていた方は、速やかに手続きをおこなえば問題ありません。
しかし、「お尋ね」文書が届いたにも関わらず放置していた場合は、税務署の調査によって税額を決められてしまいます。
税務署による厳格な基準によって決められた税額は、実際の申告よりも高額になる可能性が高いです。
延滞税・無申告加算税・重加算税が課せられる
申告期間を過ぎ、かつ納税の期限を過ぎてしまうと超過した日数によって「延滞税」が課せられます。
さらに確定申告を放置したことによる「無申告加算税」や悪質に所得を隠そうとした場合に課せられる「重加算税」などが課せられる可能性があります。
これらの税金は、もし確定申告を忘れた場合でも「お尋ね」の文書が届いた時点で対応していれば発生しない税金です。
税務署に悪質な無申告者として認識されないためにも、確定申告は期限内に必ずおこないましょう。
不動産売却で確定申告が不要なケース！確定申告に関わる特例
不動産売却では、一定の要件をクリアすれば課税譲渡所得を軽減することが可能です。
課税譲渡所得は、以下の計算式で算出されるため、特例を利用すれば軽減でき、結果的に課せられる税金を軽くすることができます。
課税譲渡所得＝譲渡価格－（取得費+譲渡費）－特例での控除額
ここでは、不動産売却の確定申告に関わる3つの特例についてご紹介します。
特例①マイホームの3,000万円特別控除
マイホームの3,000万円特別控除とは、マイホームを売却したときに所有期間の長さに関係なく課税譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
この特例を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります。
●自宅として居住している物件であること
●マイホームと同時に敷地と借地権も売却すること
●譲渡契約まで土地を住居以外に用途で利用していないこと（解体した場合）
●売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
特例②軽減税率の特例
マイホームの3,000万円特別控除を適用しても、なお課税譲渡所得がプラスになるケースは軽減税率の特例も適用できます。
しかし、この特例は、売却年の1月1日時点で不動産の所有期間が10年を超えていないと適用できません。
特例が適用されると、譲渡所得が6,000万円以下の場合の所得税率は10.21%で住民税率は4%、6,000万円超の所得税率は15.315%、住民税は5%になります。
特例③譲渡損失の買換え特例
譲渡損失の買換え特例とは、マイホーム売却後に新たに家を購入した場合、不動産売却で発生した損失をほかの所得から控除できる制度です。
その結果、所得の合計を損失分を少なくできるため、課せられる税金も軽くなります。
控除しきれなかった損失があった場合は、不動産売却がおこなわれた年の翌年以降3年間に渡って繰り越すことも可能です。
まとめ
不動産売却をした場合、確定申告は必ずしも必要なわけではありません。
課税譲渡所得が0円以下のマイナスであれば、確定申告は不要です。
しかし、確定申告をおこなわなければ損益通算や特例を利用することもできないため、不動産売却時には確定申告の有無を慎重に検討すると良いでしょう。
大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
