不動産の売却益にかかる税金とは？計算方法や節税方法を解説｜海老名市の新築戸建て、マンションの仲介手数料無料物件をご紹介

▼ 不動産売却で得られる売却益とは？
▼ 不動産の売却益の計算方法
▼ 不動産の売却益にかかる税金の節税方法とは？
▼ まとめ

不動産の売却益にかかる税金とは？計算方法や節税方法を解説

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

不動産を売却した際、利益が生じると所得税などの税金がかかる事があります。
そのため、どのような種類の税金がいくらかかるのか知っておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却で得られる売却益について解説します。

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不動産売却で得られる売却益とは？

売却益とは、不動産売却によって得られた利益のことです。
この売却益は譲渡所得に該当し、以下の税金が課せられます。

●所得税
●住民税
●復興特別所得税（2037年12月31日まで）

会社員でも確定申告が必要

譲渡所得は分離課税の対象です。
ほかの所得（給与所得、事業所得など）とは区別して計算します。
そのため、源泉徴収の対象である会社員も譲渡所得が発生したときには確定申告しなければなりません。

譲渡所得税とは？

譲渡所得には、所得税・住民税・復興特別所得税が課せられます。
これらは譲渡所得税とも呼ばれており、不動産の所有期間に応じてそれぞれ以下の税率が適用されます。

●短期譲渡所得（5年以下）：39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）
●長期譲渡所得（5年超）：20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。
たとえば、2018年4月に取得した不動産を2023年7月に売却したとします。
実際の所有期間は5年を超えていますが、2023年1月時点では4年9か月となり、短期譲渡所得となるため売却のタイミングにはご注意ください。

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不動産の売却益の計算方法

不動産売却では、売却金がそのまま売却益になるわけではありません。
各種費用や減価償却費などを差し引いた部分が売却益（譲渡所得）となります。
譲渡所得は以下の式で求められます。

●譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）
●課税譲渡所得＝譲渡所得−特別控除

では、それぞれの費目の計算方法について確認していきましょう。

取得費

当該不動産を購入・建築するときにかかった費用は、取得費に計上します。
取得費に計上できるのは、おもに以下の費目です。

●購入・建築代金
●不動産会社に支払う仲介手数料
●税金（不動産取得税、登録免許税、印紙税など）
●土地の測量費

このほか、リフォーム費や住宅ローンの金利部分なども取得費に含まれます。

建物は減価償却する
不動産のうち、建物部分については築年数を経るごとに資産価値は逓減します。
そのため、取得費を計上する際は減価償却費を差し引かなければなりません。
減価償却費は、以下の式で求めます。
減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造ごとに次のように定められています。

●木造：0.031
●軽量鉄骨造：0.025
●鉄筋コンクリート造：0.015

2,500万円の木造一戸建てに10年住んだ場合、減価償却費は以下のとおりです。
2,500万円×0.9×0.031×10年＝697.5万円
この減価償却費を差し引いた金額が、建物の取得費として計上できます。

取得費がわからないとき
購入当時の売買契約書が残っていないなどの理由で、取得費がわからないこともあるのではないでしょうか。
その場合には、売却価格の5％相当を取得費とする概算取得費を用いて計算します。
しかし、概算取得費は実際の取得費を大きく下回ってしまうことは珍しくありません。
すると利益がふくらみ、譲渡所得も実際より高く算出されます。
しかし、相当の根拠があると認められれば、購入当時の売買契約書がなくても取得費を計上できるケースがあります。

●手付金や残代金の支払い履歴がわかる通帳
●住宅ローンを借りる際の金銭消費貸借契約書や返済予定表
●住宅ローンの融資金が振り込まれた履歴がわかる通帳
●登記事項証明書の抵当権設定金額

上記のような書面があれば、売買契約書に代わって取得費の計上が認められる場合があります。
また、不動産会社などの売主が売買契約の写しを保管している可能性もあるため確認してみてください。

譲渡費用

当該不動産を売却したときにかかった費用は、譲渡費用に計上します。
譲渡費用に計上できるのは、おもに以下の費目です。

●不動産会社に支払う仲介手数料
●税金（印紙税など）
●建物の解体費用（更地にして売却する場合）

なお、売主負担による土地の造成費用（地ならし、土盛費、埋立費など）は取得費に計上します。

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不動産の売却益にかかる税金の節税方法とは？

不動産の売却益にかかる税金は、特別控除などの制度を活用することで節税できます。
どのような制度があるのか、ポイントとともに確認していきましょう。

居住用財産の軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームの売却では、軽減税率の適用を受けられます。
譲渡所得金額ごとの税率はそれぞれ次のとおりです。

●6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10％、住民税4％、復興特別所得税0.21％）
●6,000万円超の部分：20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却したとき、譲渡所得から最大で3,000万円が控除されます。
この特例の適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

●住まなくなった日から3年が経過する日の属する12月31日までに売却すること
●家屋を解体する場合には解体から1年以内に譲渡契約を結び、かつ、住まなくなった日から3年が経過する日の属する12月31日までに売却すること
●家屋を解体してから譲渡契約を結ぶまでにその敷地を貸駐車場などに用いていないこと

相続空き家でも利用できる特別控除
3,000万円の特別控除はマイホームを売却したときを対象としていますが、一定の要件を満たした相続空き家は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できます。
適用のためのおもな要件は次のとおりです。

●2016年4月1日から2023年12月31日までに売却すること
●1981年5月31日以前に建築されていること
●区分所有建物登記がされていないこと（マンションなど）
●相続開始の直前において被相続人以外に居住した者がいないこと

たとえば相続により実家を取得したものの、すでにマイホームを所有しているため自分では住まず売却処分するようなケースで、この特別控除を利用できます。
なお、同居していた実家を相続で取得したときには所有者本人の居住用財産となるため、通常の3,000万円特別控除が適用されます。

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特定のマイホームを買い替えたときの特例

マイホームを2023年12月31日までに買い替えのために売却したとき、譲渡所得にかかる税金を繰り延べられる特例です。
売却益そのものが非課税になるわけではありませんが、買い替えにより取得した新居を将来売却するときまで、旧居への課税が繰り延べられます。
そのため、新居の購入のため多額の資金が必要となるタイミングでは節税効果が期待できます。
たとえば、2,000万円で取得した住宅を買い替え特例を用いて4,000万円で売却（譲渡所得1,000万円）し、4,000万円の住宅に住み替えるケースで考えてみましょう。
2回目の売却で4,000万円の住宅を5,000万円で売却すると、譲渡所得は1,000万円となります。
このとき、1回目の売却で生じた譲渡所得が繰り延べられ、2,000万円が課税対象となります。

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