こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
公務員は福利厚生が充実しているため、公務員宿舎や家賃補助を利用して賃貸物件に住んでいる方も多いのではないでしょうか。
その一方で、住宅ローンの審査がとおりやすいためマイホームを購入するケースも少なくありません。
そこで今回は、公務員が住宅ローンの審査にとおりやすい理由や、共済住宅ローンのメリット・デメリットについて解説します。
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公務員が住宅ローンの審査で優遇される理由
住宅ローンの審査において、契約者本人の支払い能力が重視されます。
そのため、公務員はほかの職業と比較して審査で優遇されることが珍しくありません。
具体的な優遇のポイントに、以下の3点が挙げられます。
失業のリスクが低い
公務員は自己都合退職以外で失業するリスクは低い傾向にあります。
民間企業と比較して福利厚生などの制度が充実しており、病気やケガによる休暇取得や復帰も容易です。
また、育児や介護などを理由に離職せず済むような仕組みが整っています。
これらの要素が、住宅ローンの審査では高く評価されます。
収入が安定している
公務員は収入が安定しているのも、住宅ローンの審査で優遇されるポイントのひとつです。
通常、ボーナスの支給額については、民間企業は景気動向や会社の業績によって大きく変動します。
しかし公務員の場合、ボーナス支給額も安定している（無理なくボーナス払いできる）のも優遇されやすい要素と言えるでしょう。
まとまった退職金が支給される
定年退職を迎える60歳以降も返済が続く住宅ローンの場合、退職金が重要な返済資金となります。
そのため、退職金の支給が見込まれない不安定な職業は住宅ローンの審査でも不利になる場合があるでしょう。
一方の公務員は、退職金の支給が法律で規定されています。
まとまった退職金が支給される可能性が高く、支払い完了が60歳を超える長期の住宅ローンも組みやすいのも優遇されているポイントの一つです。
住宅ローンを利用する注意点
公務員の場合、住宅購入すると家賃補助（住宅手当）を受けられなくなります。
そのため、家賃補助を受け取っていた方は、住宅ローンを組むことで月々の支出が増大する可能性がある点に注意してください。
なお、一定の要件を満たしていると住宅ローン控除を利用できます。
年末のローン残高の0.7％が、所得税から最長で13年間控除されます。
住宅ローン控除を利用するためのおもな要件は、以下のとおりです。
●合計所得金額が2,000万円以下
●床面積が50㎡以上（合計所得金額が1,000万円以下の場合は40㎡以上）
●住宅ローンの借り入れ期間が10年以上
●昭和57年以降に建築もしくは現行の耐震基準に適合している
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公務員でも住宅ローンの審査に落ちるケース
ほかの職業と比較して優遇される公務員でも、必ずしも住宅ローンの審査にとおるとは限りません。
収入以外の要素で審査に落ちることもあるため、以下に該当する方はご注意ください。
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滞納歴がある
住宅ローンの審査では、個人の信用情報も重視されます。
過去にクレジットカードやキャッシング、スマートフォン・携帯電話端末など分割購入代金を滞納していると、信用情報に傷が付いている場合があります。
いわゆるブラックリストに情報が登録されると、完済してもしばらくは抹消されません。
滞納事故の内容や情報機関によって異なりますが、5～10年程度は残り続けるため注意ましょう。
返済中の他のローンにも注意
滞納歴はなくても、他に返済中のローンがあるときにも審査で不利に働くケースがあります。
完済していないローンが他にもあると、住宅ローンの返済に影響を及ぼす可能性があるためです。
たとえば奨学金が残っているときには、少しでも残高を減らすことで住宅ローンの審査もとおりやすくなるでしょう。
健康面に問題がある
住宅ローンの多くは、団体信用生命保険（団信）への加入が必須です。
しかし健康面に問題があると団信へ加入できないため、住宅ローンの審査にも落ちる可能性があります。
場合によっては引受基準緩和型の団信や、団信への加入が必須ではないフラット35の利用を検討してみてください。
物件に問題がある
住宅ローンは、購入する物件を担保に借り入れる性質のものです。
そのため、物件自体に何らかの問題があると住宅ローンの審査がとおらない可能性があります。
たとえば建築基準法に反している、登記内容に不備がある（増改築部分が未登記など）と、審査に落ちる恐れがあります。
中古住宅で起こりやすい問題なので、築古の物件取得を考えている場合にはご注意ください。
返済負担率が高すぎる
返済負担率が高すぎるときも、住宅ローンの審査に落ちる場合があります。
返済負担率とは、年収に対する住宅ローンの返済額の割合のことです。
たとえば年収600万円の方が、年間150万円（月あたり12.5万円）を返済するとします。
このケースにおける変異負担率は25％（150万円÷600万円＝25％）です。
この返済負担率は、手取り収入の25％以内に収めるのが望ましいとされています。
そして多くの金融機関では30～40％を上限に定めています。
40％を超えると、公務員でも審査に落ちる可能性が高まるのでご注意ください。
返済負担率が高すぎるときは、頭金を増やしたり、返済期間を長くしたりするなどして、割合を下げる方法があります。
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公務員向けの共済住宅ローンのメリット・デメリット
公務員の場合、一般の住宅ローンとは別に共済住宅ローンを利用できます。
共済住宅ローンとは、公務員の生活向上・相互扶助を目的としたローンのことです。
共済組合の貸付は利益を目的としていないため、金利は低く設定されています。
一般的には、必要最低限の金利が設定される傾向にあり、金融機関の貸付を利用するよりも有利です。
なお、住宅ローンについては金融機関のほうが金利が低く設定されていることが多いです。
共済住宅ローンのメリット
共済住宅ローンのメリットには、抵当権の設定が不要な点が挙げられます。
退職金が担保となっているためで、連帯保証人の設定や保証会社の利用も不要です。
さらに、住宅ローンの審査も金融機関と比較してゆるい特徴もあります。
このほか、自然災害に巻き込まれるといった万が一のときの追加融資制度もあり、金融機関の住宅ローンよりも内容は充実しています。
共済住宅ローンのデメリット
共済住宅ローンのデメリットに、金利の高さや貸付限度額が低く設定されている点が挙げられます。
さらに貸付限度額は勤続年数によって変化し、さらに貸付総限度額が定められているケースも少なくありません。
公務員の共済貸付は用途が限定されており、結婚や出産、冠婚葬祭など各費目ごとに利用できる貸付は異なります。
複数の貸付を利用している場合には、貸付層限度額を上回る可能性があるためご注意ください。
金融機関の住宅ローンとの併用がおすすめ
前述のとおり、共済住宅ローンは上限額や金利において不利な側面があります。
そもそも、貸付限度額が物件購入費用に満たないこともあるでしょう。
そこで、金融機関の住宅ローンとの併用もおすすめです。
たとえば物件購入費用は通常の住宅ローンで借り入れ、頭金や諸費用を共済住宅ローンでまかなうといった方法が考えられます。
頭金があると審査に通過しやすくなるため、マイホーム購入の選択肢も広がるでしょう。
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まとめ
公務員がマイホームを購入するときに知っておきたい、住宅ローンについて解説しました。
公務員は属性が高く評価されるため、民間の住宅ローン審査でも優遇されることが多いです。
さらに公務員が利用できる共済住宅ローンもあるため、購入したい物件の条件や資金計画に応じて選択するのがおすすめです。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
