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建売住宅の寿命の長さは?注文住宅との違いやメンテナンス方法をご紹介

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

建売住宅の寿命の長さは?注文住宅との違いやメンテナンス方法をご紹介

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

マイホームの購入を検討している方のなかには、建売住宅と注文住宅のどちらにしようか決めかねている方もいるでしょう。
「建売住宅はコストが抑えられるけれど、注文住宅と比べて寿命が短いのではないか」と不安に思う方もいるかもしれません。
そこで今回は、建売住宅と注文住宅の寿命の長さの違いやメンテナンス方法についてご紹介します。

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建売住宅の寿命の長さはどのくらい?

建売住宅の寿命の長さはどのくらい?

そもそも建売住宅とは、土地と物件が一緒に売りに出されているものを指します。
基本的に施工中、またはすでに建築済みの状態で売りに出されています。
建売住宅を購入するにあたり、あらかじめ寿命の長さを知っておきたい方が押さえておくべきなのが「耐用年数」です。
ここでは、法定耐用年数・経済的耐用年数・物理的耐用年数の3つの指標から建売住宅の寿命を見ていきましょう。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、税金を課すことの公平性を保証するために定められた税法上の指数です。
物件の構造や用途、規模に応じて、資産価値が認められる期間を表しています。
そのため、建売住宅のなかでも木造・鉄骨などの構造によって法定耐用年数は異なるのです。
住宅の法定耐用年数は、構造別に以下の耐用年数が定められています。

●木造・合樹脂造:22年
●鉄筋コンクリート:47年
●軽量鉄骨造:27年
●重量鉄骨造:34年


このように、構造によって法定耐用年数は異なりますが、建売住宅の寿命の長さはおおよそ20〜30年と言えるでしょう。
ただし、ここで言う建売住宅の寿命とは「法定耐用年数における寿命」です。
法定耐用年数は法律によって定められた資産価値のある期間を表しているため、この期間が過ぎたからといって壊れたり、住めなくなったりするわけではありません。

経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、不動産市場において資産価値が認められる期間を表したものです。
建売住宅が建築されてから経済的耐用年数までの間に売却すれば、物件価格が不動産の評価額に反映されやすくなります。
たとえば、木造住宅の経済的耐用年数は20〜25年程度とされています。
そのため、建築されてから25年を経過してしまうと不動産の評価額は0になってしまい、売却査定も0にほど近くなってしまうのです。
ただし、経済的耐用年数も法定耐用年数と同じく、この期間が過ぎたからといって物件自体が崩壊するわけではなく、本当の寿命とは言い切れないでしょう。
さらに、経済的耐用年数は間取りやデザイン、設備、メンテナンス状況なども踏まえたうえの指数であり、不動産市場のニーズに応じて数値が変動する場合もあります。

物理的耐用年数

最後にご紹介する、建売住宅の寿命の目安になる指数は「物理的耐用年数」です。
物理的耐用年数とは、物件を構造する主要材料が本来の性能を維持できる期間を表します。
しかし、立地や施工の条件が違う物件に一律で物理的耐用年数を定めるのは困難です。
たとえば、建売住宅に多い木造の場合、施工技術の精度や湿度、汚染物質や木材の品質、メンテナンスの有無によって劣化の進行具合は変動するでしょう。
そのため、物理的耐用年数の考え方や捉え方は幅広く、明確な定義はありません。
言い換えれば、日々のメンテナンスによって建売住宅の寿命の長さは変わる、とも捉えられるでしょう。
このように、建売住宅の寿命の長さの目安には、法律的視点から図る「法定耐用年数」不動産市場の価値から図る「経済的耐用年数」物件自体の性能から図る「物理的耐用年数」があります。

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建売住宅と注文住宅で寿命の長さが違うって本当?

建売住宅と注文住宅で寿命の長さが違うって本当?

建売住宅の購入を迷っている方のなかには「建売住宅は寿命が短い」と言う話を耳にしたという方もいるでしょう。
しかし、実際には建売住宅も注文住宅も寿命は変わりません。
建売住宅の寿命が短いという話が出たのは、現在の法律が整備される前の高度経済成長期からバブル期にかけてです。
短期間で大量の住宅が建築されたバブル期は、手抜き工事が少なくなかったと言われています。
その影響や噂がいまだに残り「建売住宅は寿命が短い」と言うイメージが根付いているのです。
しかし、現在は以下の2つの法整備によって、建売住宅も注文住宅も変わらず寿命が保証されています。

建築基準法

耐震性・耐久性など、物件を建築するときに必ず守らなければいけない基準を定めた「建築基準法」はすべての物件に求められる法律です。
そのため、もちろん注文住宅や建売住宅も建築基準法に基づいて建築されています。
施工前・施工中・施行後に公共機関による検査が実施され、審査をクリアした物件のみ「検査済証」が発行されています。
建売住宅を購入する際も、この検査済証が確認できれば、注文住宅と変わらない寿命が保証されていると言えるでしょう。

住宅品確法

注文住宅と建売住宅の寿命が変わらないと言える根拠のひとつに「住宅品確法」があります。
住宅品確法は住宅の品質を守るために定められた法律で、住宅の引渡し後10年以内に欠陥が見つかった場合に、売り手側に修理費用や賠償金の支払い義務が課せられるものです。
住宅品確法によって、目に見えない部分を手抜きしようとする施工業者が減少したと言われています。

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建売住宅の寿命を伸ばすために実践したい3つのメンテナンス方法

建売住宅の寿命を伸ばすために実践したい3つのメンテナンス方法

法定耐用年数に基づいた建売住宅の寿命は20〜30年ほどですが、日々のメンテナンス次第では、より長く快適に暮らせることができます。
少しでも建売住宅の寿命を伸ばすために、適切なメンテナンス方法を押さえておきましょう。

外壁・屋根の塗装をおこなう

建売住宅の場合、構造や塗装を自分で決めることはできませんが、メンテナンスは自分の判断で実施できます。
購入後にできる大きなメンテナンスとして挙げられるのは、建築から10年前後の外壁や屋根の塗装です。
屋外にある外壁や屋根は、直射日光や雨風によって徐々に劣化しています。
劣化をそのまま放置してしまうと、防水性が低下して雨漏りしやすくなったり、内部まで水が入り込み、木材が腐敗して倒壊リスクが生じたりするため、定期的なメンテナンスが欠かせません。
建築から10年経過するころに1度塗り替えをおこなうと、建売住宅の寿命を伸ばすことができるでしょう。

雨漏りは発生後すぐに修繕する

住宅の雨漏りは築5年あたりから増加し、築30年で全体の40%に及ぶと言われています。
建売住宅の寿命を伸ばすためには、雨漏りに気づいた時点ですぐ修繕することをおすすめします。
雨漏りの範囲が酷くないからといって放置していると、内部の木材まで腐ってしまい、どんどん住宅の寿命が減少してしまいます。
雨漏りは時間をかけて表面化するケースも少なくなく、気がついたときには被害が大きくなっている可能性もあるのです。
建築してから10年間は住宅品確法に基づいて無償で修繕してもらえるため、不安なときは検査を依頼しましょう。

防蟻処理でシロアリ被害を回避する

建売住宅の寿命を伸ばすためには、防蟻処理も重要です。
防蟻処理は築5年周期で実施すると良いでしょう。
シロアリは湿気の多い水回りや柱・壁の中に発生しやすいと言われています。
シロアリは木材を食い荒らすため、住宅の構造がもろくなり、倒壊リスクも高くなります。
シロアリによって建売住宅の寿命が減少しないように、5年周期で防蟻処理をおこないましょう。

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まとめ

建売住宅の寿命の目安は法定耐用年数・経済的耐用年数・物理的耐用年数によって表されますが、メンテナンス次第では寿命を伸ばすことができます。
建売住宅を購入した際は、築10年前後で外壁や屋根の塗装を実施したり、5年周期で防蟻処理をおこなったりとメンテナンスに力をいれましょう。

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