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不動産の買い換え特例とは?条件やメリット・デメリットについて解説!

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

不動産の買い換え特例とは?条件やメリット・デメリットについて解説!

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。

居住中のマイホームを売却して新しいマイホームを購入する場合、譲渡所得税が大きな負担となってしまう方もいらっしゃるでしょう。
そこで税金の支払いが次回へ持ち越される「不動産の買い換え特例」を利用して、新居の購入資金を増やすのがおすすめです。
今回は、マイホームの買い換えを検討している方向けに、買い換え特例とは何か、利用できる方や建物の条件やメリット・デメリットなどについて解説していきます。

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不動産の買い換え特例とは?

不動産の買い換え特例とは?

不動産の買い換え特例とは、譲渡所得税の支払いが次回へ持ちこしされて、新居のマイホームが手に入りやすい環境に整えている特例です。
不動産の買い換え特例について、以下に解説します。

譲渡所得税の支払いが持ち越しとなる

不動産の買い換え特例とは、居住中のマイホームの売却によって発生した利益に課せられた譲渡所得税の支払いを、次回に持ち越しされる特例です。
マイホームの買い換え時には、まずは居住中のマイホームを売却してから新居のマイホームを購入します。
居住中のマイホームを売却した際に利益が発生すると、譲渡所得税を納めなければなりません。
不動産の取引は高額であるため、課せられる譲渡所得税も高額となる可能性があるため、新居のマイホーム購入に大きな負担になると考えられます。
しかし、不動産の買い換え特例が適用されると、譲渡所得税の支払いが次回へ持ち越されるのです。
次回とは「新しいマイホームを売却するとき」です。
税金の支払いが次回に持ち越されるため、居住中のマイホームを売却して得た売却額を、そのまま新しいマイホームの購入資金へと充てられます。
しかし、税金が免除されたわけではない点には注意しましょう。

先送りとなった譲渡所得税の支払うタイミングと計算方法

買い換え特例が適用されて持ち越しとなった譲渡所得税は、新しいマイホームを売却する際に支払わなければなりません。
たとえば、4,000万円で購入した居住中のマイホームを6,000万円で売却して新しいマイホームを5,000万円で購入した場合、利益は2,000万円です。
この2,000万円が譲渡所得税の課税対象であり、翌年の確定申告によって譲渡所得税を納めなければなりません。
しかし買い換え特例が適用されると、譲渡所得税の支払いが次回に持ち越しされます。
持ち越しとなった譲渡所得税は、新しいマイホームを売却する際に納めます。
たとえば、5,000万円で購入していた新しいマイホームを8,000万円で売却した場合、利益は3,000万円です。
新しいマイホームを売却して利益が発生した場合においても、譲渡所得税を納めなければならないため、利益の3,000万円が課税対象となります。
したがって、既存のマイホーム売却時に発生した利益2,000万円と、新しいマイホーム売却時に発生した利益3,000万円を合算した5,000万円が課税対象となるのです。

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不動産の買い換え特例の適用される条件

不動産の買い換え特例の適用される条件

不動産の買い換え特例は、いくつかの条件をクリアしなければ利用できない点には注意してください。
売却する居住中のマイホームと購入する新しいマイホームの双方に、それぞれ条件が課されています。
買い換え特例が適用される条件を、それぞれ以下に解説します。

売却する居住中のマイホームの条件

不動産の買い換え特例の適用を受けるには、売却する居住中のマイホームが、ご自身名義のマイホームであることが条件の一つです。
家族名義のマイホームだと適用されないため、注意してください。
居住期間は10年以上であること、住まなくなってからは3年以内であることも必要な条件です。
売却の際には、売却価格が1億円以下になった場合に限り、適用されます。
また、売却するマイホームの買い手が、親族などの場合、買い換え特例が適用されません。
2年以内に「3,000万円の特別控除」や「譲渡損失の繰上控除」などの特例を利用していないことも条件の一つです。
このように、売却する居住中のマイホームには、居住期間や売却価格、売却先などが買い換え特例が適用される条件として挙げられています。

購入する新しいマイホームの条件

不動産の買い換え特例を適用するための購入する新しいマイホームの条件には、売却の前年から翌年までの3年以内に買い換えなければいけないことが挙げられています。
新しいマイホームの建物の床面積は50㎡以上であり、土地面積は500㎡以下でなければ適用されません。
また、新耐震基準を満たしているマイホームであるのも条件の一つです。
さらに、取得日の25年以内に建てられたマイホームでなければ適用されない点にも注意してください。
このように、購入する新しいマイホームには、おもに建物の大きさや耐震性などが条件として挙げられています。

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不動産の買い換え特例のメリットとデメリットとは

不動産の買い換え特例のメリットとデメリットとは

不動産の買い換え特例を利用すると、メリットとなる方もいますが、デメリットとなる方もいます。
ご自身にとってメリットとなるのかどうかを確認してから、買い換え特例の利用しましょう。
不動産の買い換え特例を利用するメリットとデメリットを、以下にご紹介します。

メリット

不動産の買い換え特例のメリットは「新しいマイホームの購入資金を確保できる」「新しいマイホームを売却するまで譲渡所得税を納めなくて良い」の2つが挙げられます。
まず、譲渡所得税の支払いに使うはずだったお金が不要になるため、新しいマイホームの購入資金を確保できるのがメリットです。
買い換え特例が適用されると、譲渡所得税の支払いが持ち越されるからです。
マイホームの購入時には、多額の資金が必要であるため、譲渡所得税の支払いをしなくて済むのは大きなメリットといえます。
より理想的なマイホームが手に入るチャンスといえるでしょう。
次に、持ち越された譲渡所得税は新しいマイホームを売却するときまで納めなくて良いのもメリットの一です。
新しいマイホームから引っ越す予定がない方や、売却する予定がない方だと、譲渡所得税を支払うタイミングがなくなります。
生涯を新しいマイホームで過ごすと決めている方は、買い換え特例の利用がおすすめです。

デメリット

不動産の買い換え特例のデメリットは「免税されるわけではない」「2回目は利用できない」「ほかの特例との併用不可」の3つが挙げられます。
一つ目のデメリットは、買い換えの特例で持ち越された譲渡所得税は、免税されるわけではない点です。
引っ越しや売却などの予定がなかったとしても、急な転勤や介護、災害被害などが生じ、新しいマイホームを手放す可能性も考えられます。
いかなる理由の場合でも、次回の買い換え時には、譲渡所得税を納めなければなりません。
また、2回目の買い換え時には、不動産の買い換え特例が利用できない点もデメリットの一つです。
前回と2回目の譲渡所得税を納めなければならないため、資金不足に陥ってしまう恐れもあります。
さらに、ほかの特例と併用ができない点もデメリットとして挙げられます。
不動産の特例を利用してから、3,000万円の特別控除を利用しようと思ってもできません。
不動産の特例の利用は、メリット・デメリットを考慮しながら慎重に検討しましょう。

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まとめ

不動産の買い換え特例とは、売却する居住中のマイホームに発生する譲渡所得税の納税を持ち越しされる特例です。
適用されるためには、売却するマイホームと新しく購入するマイホームに設定されたそれぞれの条件をクリアする必要があります。
譲渡所得税は、新しいマイホームの資金に充てられたり、買い換えするときまで支払わなくて済むのがメリットです。

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