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不動産の買い替えにはどんな税金がかかる?節税のポイントをご紹介

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

不動産の買い替えにはどんな税金がかかる?節税のポイントをご紹介

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。

不動産を買い替える際には、不動産を買うときだけでなく売るときにも税金がかかります。
どんな税金がどのくらいかかるのかや、税金をできるだけ安く抑える方法がないかが気になっている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産を買うとき・売るときにかかる税金と、税金をできるだけ安く抑える方法をご紹介します。

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不動産の買い替え前に要チェック!売却時にかかる税金と節税方法

不動産の買い替え前に要チェック!売却時にかかる税金と節税方法

不動産の売却時にかかる税金には、売却の手続きにかかる税金のほか、売却で利益を得た際にかかる税金があります。
売却時にかかる税金の種類と節税方法をご紹介します。

売却の手続きにかかる税金

売却の手続きの際に納める必要がある主な税金は、以下の2種類です。

●印紙税
●登録免許税


印紙税とは、不動産売買の際に契約書や証書などを作成したら納めなければならない税金です。
税額は売買の金額によって異なり、売買契約書に指定された額の収入印紙を貼って納税します。
登録免許税とは、不動産登記の際に納めなければならない税金です。
所有権移転登記にかかる登録免許税は買い手が負担するのが一般的ですが、住宅ローンの抵当権抹消登記にかかる費用は売り手が負担するのが一般的です。

売却益が出た際にかかる税金

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。
不動産の売却価格から取得費と譲渡費を引いた額を譲渡所得と言い、この譲渡所得がプラスになった場合は譲渡所得税を納めなければなりません。
譲渡所得税の金額は、譲渡所得に家の所有期間に応じた税率をかけて求めます。
売却する家を所有した期間が5年以内であれば税率は39.63%、5年を超える場合の税率は20.315%です。

不動産売却時にかかる税金の特例

不動産売却時にかかる税金のうち、譲渡所得税は条件を満たせば特例が利用できます。
特例が適用されれば大幅な節税ができるため、それぞれの利用条件を確認しておきましょう。
たとえば、マイホームを売却する場合は、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が利用できます。
譲渡所得から3,000万円までは課税対象から控除されるので、条件を満たす場合は忘れずに確定申告をおこないましょう。
また、10年以上保有していたマイホームを売却する場合、一定の条件を満たせば軽減税率の特例が利用できます。
軽減税率の特例が適用されれば、譲渡所得のうち6,000万円までの部分にかかる税率が20.315%から14.21%に軽減されます。
さらに、税金の軽減ではなく繰り延べではありますが、マイホーム買い替え時の譲渡所得税の支払いを繰り延べられる特定居住用財産の買い替え特例も利用可能です。

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買い替え前に知っておきたい不動産の購入にかかる税金と節税方法

買い替え前に知っておきたい不動産の購入にかかる税金と節税方法

買い替えのために不動産を購入する際には、購入代金や仲介手数料などの費用のほか、税金を納める必要があります。
不動産の購入時にかかる税金の種類と、その節税方法をご紹介します。

購入手続きにかかる税金

不動産の購入手続きで必ず納める必要がある税金は、以下の3種類です。

●印紙税
●登録免許税
●不動産取得税


不動産の売却時に必要な印紙税と登録免許税にくわえて、不動産の購入時には不動産取得税を納める必要があります。
所有権移転登記にかかる登録免許税は、中古物件の場合は固定資産税評価額の0.3%、新築の場合は固定資産税評価額の0.15%です。
不動産取得税の税額は固定資産税評価額の4%ですが、軽減特例の適用によりかからないケースもあります。

ケースによっては発生する税金

上記の税金にくわえて、ケースによっては以下の税金が発生することもあります。

●贈与税
●消費税


不動産を購入する際に資金の援助を受けた場合、贈与税を納めなければなりません。
資金援助額から110万円を引いた額に課税されますが、親や祖父母など直系尊属からの贈与であれば控除額が増額されます。
また、不動産会社から住宅を購入する場合は消費税がかかります。
それに対して、不動産会社の仲介などで個人から住宅を購入した場合には、消費税はかかりません。

不動産購入時にかかる税金の特例

住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、住宅ローン控除が受けられます。
一定の条件を満たせば住宅ローン控除が適用され、年末時点における住宅ローン残高の0.7%分を所得税や住民税から控除してもらえます。
控除が受けられる期間は、新築住宅の場合は最長13年、中古住宅の場合は最長10年です。
控除限度額は新築住宅なら3,000万円、中古住宅なら2,000万円ですが、長期優良住宅のような環境に配慮した住宅の場合は上限額が上がります。
住宅ローン控除を利用するには1年目に確定申告が必要ですが、給与所得者の場合2年目以降は年末調整で手続きが可能です。
ただし、住宅ローン控除はほかの特例と併用できないケースもあるため、特例を利用する際には注意しましょう。
特例の併用については、このあとの章で詳しくご紹介します。

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不動産の買い替えにかかる税金の特例措置は併用できる?

不動産の買い替えにかかる税金の特例措置は併用できる?

不動産を買い替える際には、特例を上手に活用すれば納める税金の額を大幅に減らすことも可能です。
しかし、税金の特例措置は併用ができないケースもあるので注意しましょう。
併用が可能なケースと不可能なケースをご紹介します。

併用が可能なケース

マイホームを売却した際に利用できる3,000万円の特別控除と軽減税率の特例は、併用が可能です。
したがって、売却で利益が出た場合には、2つの特例措置をどちらも適用させられます。
一方、売却で損失が発生した場合は、一定の条件を満たせば譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と住宅ローン控除の併用が可能です。
家の売却で発生した損失と所得を相殺できるので、住宅ローン控除にくわえて損失分も税金が軽減されます。

住宅ローン控除はほとんど併用ができない

住宅ローン控除は譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは併用ができますが、それ以外の特例措置とはほとんど併用ができません。
そのため、売却で3,000万円の特別控除を利用すると、買い替えで新たに購入した住宅には住宅ローン控除が適用できなくなってしまいます。
3,000万円の特別控除だけでなく、軽減税率の特例や特定居住用財産の買い替え特例も併用できないため、いずれかを選ぶ必要があります。
売却益が少ない場合は住宅ローン控除を使う方がお得になるケースが多いものの、状況によって異なるため一概には言えません。
どの特例措置を選べば良いかわからない場合は、税理士などのプロに相談するのがおすすめです。

3,000万円の特別控除と特定居住用財産の買い替え特例も併用不可

長期間住んでいたマイホームの買い替えでは、3,000万円の特別控除と特定居住用財産の買い替え特例の条件をどちらも満たすケースは少なくありません。
しかし、この2つも併用ができないため、いずれかを選択して適用させる必要があります。
3,000万円の特別控除が選択されるのが一般的ですが、それぞれにメリットとデメリットがあるため、ご自身に合ったほうを選びましょう。

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まとめ

不動産の買い替えでは、売るとき・買うときに必ずかかる税金があるほか、ケースによって発生する税金もあります。
不動産の買い替えにはさまざまな特例措置があるので、上手に活用すれば買い替えにかかる税金を軽減させることが可能です。
ただし、特例措置には併用ができないケースもあるため、どちらを選んだほうが得かを良く検討して選ぶようにしましょう。

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