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親子間で不動産の名義変更をおこなう方法!費用や税金の節税方法もご紹介

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

親子間で不動産の名義変更をおこなう方法!費用や税金の節税方法もご紹介

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。

相続や生前贈与などで、不動産の名義を親から子へと変更するのはよくあるケースです。
しかし名義変更をおこなう際には、手続きに関する知識が必要だけでなく、税金も発生してしまいます。
そこでこの記事では、親子間での不動産の名義変更をお考えの方に向けて、名義変更の方法や必要な費用、節税方法をご紹介いたします。

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親子間で不動産の名義変更をおこなう方法とは?

親子間で不動産の名義変更をおこなう方法とは?

不動産の名義変更は、必要書類を揃えて法務局に提出し、後述する所定の登録免許税を支払うことで手続きできます。
この手続きのことを「所有権移転登記」といい、相続によって名義を変更する場合は「相続登記」とも呼ばれます。
またご自身だけでなく、司法書士に手続きの代行を依頼することも可能です。

不動産の名義変更に共通して必要な書類

名義変更に必要な書類は、名義変更の種類によって異なります。
どの内容でも共通して必要な書類は、以下のとおりです。

●登記識別情報(登記済証)
●固定資産評価証明書
●住民票
●発行から3か月以内の印鑑証明書


このうち、固定資産評価証明書と住民票、印鑑証明書は市区町村の窓口で取得できます。
登記識別情報(登記済証)は、登記が完了した際に発行されるもので、再発行はできないので、必ず探しておきましょう。

親子間での名義変更の必要書類:相続登記

親子間で名義変更をおこなうケースとして多いのが、相続登記です。
相続登記で名義変更をおこなう場合、遺産の分割方法によって必要書類が異なります。
法定相続の場合、上記の書類にくわえて被相続人の戸籍謄本と住民票除票または戸籍の附票、すべての相続人の戸籍謄本が必要です。
また遺言に基づいて分割する場合は遺言書が、遺産分割協議に基づいて分割する場合は遺産分割協議書が必要になります。

親子間での名義変更の必要書類:生前贈与

生前贈与をおこなうために、親子間で名義変更をする場合もあるでしょう。
この場合、共通の必要書類以外にも「贈与契約書」が必要になります。
贈与契約書には、贈与の対象となる不動産を、誰から誰に、いつ、どのような方法で贈与するのかを記載します。
作成する際には、インターネットなどで公開されているひな形を参考に作成するのがおすすめです。

親子間での名義変更の必要書類:親子間売買

住宅ローンがまだ残っている不動産の所有権を親または子へ移転させる場合、親子間売買を選択することになります。
なぜなら住宅ローンの名義を変更する場合、不動産もセットで名義変更する必要があるからです。
親子間売買で名義変更をおこなう場合、共通書類にくわえてその不動産の「売買契約書」が必要になります。
ただし親子間売買を認めている金融機関は少ないため、まずは親子間売買が可能かどうかを、融資を受けている金融機関に確認しましょう。

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親子間での不動産の名義変更で費用としてかかる税金とは?

親子間での不動産の名義変更で費用としてかかる税金とは?

不動産の名義変更手続きには、書類だけでなく費用として税金もかかります。
ここでは親子間で名義変更をおこなう際にかかる税金の内訳をそれぞれご紹介いたします。

親子間の不動産名義変更にかかる費用①:不動産取得税

不動産取得税は、文字どおり不動産を取得した人に対して課される税金です。
不動産の名義変更をおこなうと、それから約2~6か月後に、市区町村から納税通知書が届きます。
納税額は基本的に、固定資産税評価額に4%をかけることで計算可能です。
一定の要件を満たしている場合は軽減措置が適用され、税率が軽減されます。

親子間の不動産名義変更にかかる費用②:登録免許税

登録免許税とは、法務局で不動産の登記をおこなう際に発生する税金です。
そのため名義変更をおこなう場合は、必ず発生する税金となっています。
不動産取得税と同じく、登録免許税も固定資産税評価額に2%をかけた額が納税額になり、また軽減税率も存在します。

親子間の不動産名義変更にかかる費用③:贈与税

生前贈与の場合は、贈与を受けた人に対して贈与税もかかります。
贈与税の計算式は、以下のようになっています。
贈与税額=課税価格(贈与財産の合計額-110万円)×税率-控除額
ここで贈与財産の合計額から差し引かれる110万円は、基礎控除額です。
また贈与税の税率は、基礎控除後の課税価格によって10%から55%まで幅があるため、計算時には注意しましょう。

親子間の不動産名義変更にかかる費用④:相続税

また相続で名義を変更する場合、被相続人が残した財産の価値が基礎控除額を超えていると、相続税が発生します。
相続税における基礎控除額は、以下の式で求めることができます。
基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)
もし基礎控除額を超えていた場合、課税価格に対して10%から55%の税率がかかります。

親子間の不動産名義変更にかかる費用⑤:所得税・住民税

親子間での売買であっても、不動産の売買には損益が発生します。
そのため親子間売買で利益が発生した場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。
しかし後述する3,000万円の特例などを利用すれば、減税も可能です。
また相場よりも低すぎる価格で売買すると、贈与として扱われることもあるので、注意しましょう。

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親子間での不動産の名義変更で税金を節税する方法とは?

親子間での不動産の名義変更で税金を節税する方法とは?

ここでは最後に、親子間の不動産名義変更にかかる税金の節税方法をケースごとに解説いたします。

親子間の不動産名義変更の節税方法:相続登記の場合

相続で名義を変更する場合には、「相続時精算課税制度」や「小規模宅地等の特例」を利用するのがおすすめです。
相続時精算課税制度は、両親や祖父母から子や孫に対して不動産や現金を相続した場合に、2,500万円までの贈与が非課税になる制度です。
2,500万円を超えた分も一律20%の課税になりますが、贈与があった年の1月1日時点で両親や祖父母が60歳以上、子や孫が18歳以上である必要があります。
またもうひとつの小規模宅地等の特例では、相続した土地の評価額を最大80%まで減額できます。
条件によって減額幅は大きく異なりますが、課税価格が減ることで節税になるので、利用できるかどうかを確認しておきましょう。

親子間の不動産名義変更の節税方法:生前贈与の場合

生前贈与での名義変更には、「暦年贈与制度」が活用できます。
この制度では、1年間に110万円までの贈与税の非課税枠をフル活用します。
1年間の贈与額が110万円以下になるように、数年から数十年かけて分割することで、贈与税の節税が可能です。
またこの制度は親子間だけでなく、誰から誰に対しての贈与でも利用できます。

親子間の不動産名義変更の節税方法:親子間売買の場合

親子間での売買の場合、売却益が出ているかどうかで節税方法が大きく変わります。
売却益が出ている場合
親子間売買で売る側に売却益が出た場合、以下の5つの制度を利用できます。

●3,000万円の特別控除
●マイホームを売った時の軽減税率の特例
●特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例
●被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除制度の特例
●相続財産を譲渡した場合の取得費の特例


これらの制度では、特別控除や取得費を課税価格から差し引いたり、軽減税率や課税の繰り延べをおこなうことで、不動産所得税や住民税の節税につなげられます。
売却損が出ている場合
反対に売却で損失が出た場合には、以下の2つの制度を利用できるか検討しましょう。

●マイホームの買換えで損失が出たときの節税制度
●住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が出たときの節税制度


損失が出ているため、もとより所得税や住民税はかかりませんが、これらの制度を活用して確定申告をおこなうことで、税金の還付を受けられる可能性があります。

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まとめ

親子間での不動産の名義変更は、必要書類を揃えて法務局に提出することで手続きできます。
手続きに際しては、不動産取得税・登録免許税・贈与税・相続税・所得税・住民税などの税金がかかります。
しかし各種制度を活用することで節税も可能なので、その制度が適用できるかどうか、事前に確認しておきましょう。

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