こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。
転勤や海外出張などで自宅を離れる際に、自宅を貸すことで家賃収入を得られるのが「リロケーション」です。
しかし不動産で収入を得る場合、どのような税金がかかるのか、気になりますよね。
この記事ではリロケーションをお考えの方に向けて、リロケーションにかかる税金と経費、税金の処理方法について解説いたします。
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リロケーションで不動産を貸した場合にかかる税金とは？
まずはリロケーションにかかる税金を紹介いたしますが、その前にリロケーションのシステムについて把握しておきましょう。
なぜなら課税される税金を知るためには、リロケーションにおけるお金の流れを理解しておく必要があるからです。
リロケーションのシステム
冒頭でもご説明したように、リロケーションとは転勤などで自宅を離れる場合に、自宅を期間限定で貸し出すことで家賃収入を得ることです。
不動産のオーナーは、物件に入居する賃借人と「定期借家契約」を結ぶことで自宅を貸し出し、賃借人から賃料を受け取ります。
この定期借家契約は、あらかじめ契約期間を定めることができるのが特徴です。
契約が終了した際、賃借人は必ず不動産を明け渡す必要があるため、定期借家契約を用いることで期間を限定して自宅を貸し出すことが可能になっています。
またリロケーションでは、不動産オーナーと賃借人が直接契約するだけでなく、リロケーション会社を通じて貸し出す方法も一般的です。
この場合、不動産のオーナーはリロケーション会社と不動産の賃貸・管理委託契約を結びます。
契約を結んだリロケーション会社は、入居者の募集や契約、不動産の管理などをおこない、賃借人から賃料を徴収します。
そして不動産オーナーはリロケーション会社を通じて、賃料を受け取れるという仕組みになっているのです。
ただしリロケーション会社に委託する場合、後述する経費が必要になる場合が多いため、注意も必要になります。
リロケーションにかかる税金
以上のように、リロケーションでは自宅を期間限定で貸し出すことで、家賃収入を得ることができます。
しかし、不動産を使って収入を得るということは、それだけ所得が増えるということです。
そのため、リロケーションで得た不動産収入には「所得税」がかかります。
また、不動産所得には所得税だけでなく、地域ごとの「住民税」も課税されます。
住民税は地域ごとに税率が異なるため、実際の税率はお住まいの市区町村に確認しましょう。
このようにリロケーションでは所得が発生し、納税義務が発生するため、基本的には「確定申告」が必要になります。
リロケーションにおける確定申告の方法については、後述します。
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リロケーションに必要な経費と税金への影響とは？
リロケーションで発生する税金を減らすうえで重要なのが、リロケーションにかかる「経費」です。
そもそもリロケーションでの所得税は、不動産収入に直接かかるわけではなく、以下の計算式で求められる不動産所得に対して課税されます。
総収入金額-必要経費＝不動産所得
ここでいう総収入金額とは、賃料などの収入として入ってくる金額のことです。
一方で必要経費とは、その不動産を貸すためにかかった諸費用のことを指します。
つまり不動産所得は、リロケーションで得られた総収入から、それにかかった経費を差し引くことで計算できるのです。
そのため差し引ける経費が多いほど、不動産所得が小さくなり、節税につながります。
ではリロケーションの収入や経費には、どのようなものが含まれているのでしょうか？
リロケーションで得られる収入
総収入金額には、以下のような金額が含まれます。
●賃料
●駐車場料金
●更新料
●共益費
●返還する必要のない敷金・礼金・保証金など
賃料や駐車場料金、更新料、共益費などの月々支払われる料金だけでなく、修繕に充てる敷金や保証金、礼金なども収入にあたります。
これらを合計した金額を、総収入金額として扱います。
リロケーションにかかる経費
一方で、リロケーションで発生する経費としては、以下の5つが挙げられます。
●租税公課
●修繕費
●損害保険料
●減価償却費
●リロケーション会社へ支払う手数料など
租税公課とは、都市計画税や固定資産税などの不動産を所有していることで発生する税金のことです。
不動産のリフォームなどに使う修繕費や、万が一の場合に備える損害保険料も、経費に含むことができます。
また日本の税制では、不動産の資産価値は時間の経過とともに減少すると考えますが、その毎年ごとの下落分も減価償却費として総収入から差し引きます。
以上の要素は不動産取引全般で発生する経費ですが、リロケーションではリロケーション会社へ支払う手数料なども必要になるのも特徴です。
先述したとおり、リロケーション会社はオーナーに代わって入居者の募集や不動産の管理をおこなってくれますが、その対価として管理手数料がかかります。
しかしこの手数料も経費に含められるため、結果としては節税につなげられる点は、大きなメリットだといえます。
ただしリロケーション会社に委託する場合は、管理を委託する際の申込料や、入居者が決まった際の契約事務手数料など、管理手数料以外の費用もかかるので、注意しましょう。
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リロケーションにおける税金の処理方法とは？
リロケーションでは、確定申告によって税金を処理します。
基本的な流れは通常の確定申告と変わらず、以下の流れに沿って手続きを進めていきます。
●青色申告の承認申請書を提出する
●提出書類を準備する
●決算書を作成する
●確定申告書を作成する
●書類を税務署へ提出する
この手続きで重要になるのは、確定申告の種類と揃える書類です。
リロケーションの確定申告は青色申告が有利
確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。
青色申告をおこなうと課税について有利な扱いを受けられるようになり、リロケーションで得た利益に10万円の特別控除を適用できます。
青色申告のほうが揃える書類や手続きが煩雑ですが、できれば青色申告をおこなうようにしましょう。
青色申告は「青色申告承認申請書」を提出することで、手続きが可能になります。
リロケーションの確定申告に必要な書類
確定申告には、さまざまな書類が必要になります。
まず自分で用意すべきものとしては、確定申告書B・不動産所得用の青色申告決算書・管理費や修繕積立金がわかる通帳・不動産売買契約書が挙げられます。
また自分で用意する書類以外にも、関係先から受け取る書類も必要です。
勤務先からは源泉徴収票を、融資を受けている場合は金融機関から借入金の返済予定表を、リロケーション会社を利用する場合は家賃送金明細書と賃貸借契約書を準備しておきましょう。
不動産に修繕を施している場合は、修繕を請け負った会社から受け取った修繕の見積書と請求書、領収書も用意しておかなければなりません。
リロケーションの税金を簡単に処理する方法
しかし、確定申告は大変手間のかかる作業であるため、海外転勤で国内にいない場合など、手続きが難しい場合もあります。
そんな場合には、税理士に確定申告を依頼することがおすすめです。
事務手数料はかかりますが、税金の専門家に安心して任せることができるため、自分で確定申告をおこなう自信がない方でも簡単に税金を処理できます。
またリロケーション会社のなかには、税理士と連携している会社も多いので、事前に確認しておくと良いでしょう。
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まとめ
リロケーションで自宅を貸すと、不動産収入を得られますが、所得税や住民税も発生します。
これらの税金は差し引く経費が多いほうが節税になるため、何を経費として差し引けるのか、事前に確認しておくと良いでしょう。
また、リロケーションで税金が発生すると確定申告が必要になりますが、税理士やリロケーション会社に納税手続きを代行してもらうことも可能です。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
