こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
住宅ローンの返済中に住み替える方法のひとつに、ダブルローンの利用があります。
ダブルローンには住み替えをスムーズにするメリットがある一方、誰でも利用できるわけではない点に注意が必要です。
そこで今回は、マイホームの住み替えで知っておきたいダブルローンについて解説します。
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住み替えによるダブルローンとは？
ダブルローンとは、ローンを二重で借り入れている状態のことです。
住み替えでは、売却する家の住宅ローンを返済しながら、新居を購入するための住宅ローンを組むことをいいます。
具体的には、買い先行で住み替えを進めるときにダブルローンとなることが多いでしょう。
セカンドハウスなど2軒目の家を購入するときにも、ダブルローンになることがあります。
買い先行とは？
住み替えでダブルローンとなるのは、売却する家の住宅ローンが残っている状態で、買い先行を選択するときです。
住宅ローンが残る家を売却するためには、売却金で残債を完済するか、不足分を現金でまかなう必要があります。
なぜなら、住宅ローンを完済しなければ抵当権を抹消できず、不動産売却もできないためです。
買い先行では新居の購入を先に進めるため、現在の住まいが売却できるまでは必然的にダブルローンの状態となります。
売り先行でもダブルローンになる？
買い先行に対して、現在の住まいの売却を先に進める方法を売り先行といいます。
売り先行の場合は売却後に購入のステップに進むため、ダブルローンにはなりません。
ただし新居の購入が完了するまでには、仮住まいが必要となることがあります。
引っ越しも2回しなければならない分、手間と費用がかかる点にご注意ください。
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ダブルローンで住み替えるための条件とは？
住み替えでダブルローンを利用するためには、一定の条件を満たさなければなりません。
利用する金融機関によって、ダブルローンの条件は異なります。
ここでは、売却する家の住宅ローンと同じ金融機関でダブルローンを利用するケースと、別の金融機関で利用するケースの条件を解説します。
同じ金融機関でダブルローンを利用
現在利用している住宅ローンと同じ金融機関でダブルローンを組む場合、以下の条件を満たしていると審査に通りやすくなります。
●住宅ローンの残債が物件の担保評価の50％～70％以内に収まっている
●一定期間内に現在の不動産を売却する、もしくは、売却できなかったときには住宅ローンをフリーローン（金利の割引なし）に変更するなどの条件に承諾できる
住宅ローンは、マイホームの取得やリフォームに利用できるローンです。
一般的には、マイホームは一人一軒とされています。
そのため、同じ金融機関でダブルローンを組めるケースは少なく、異なる金融機関でローンを組むことになるでしょう。
異なる金融機関でダブルローンを利用
異なる金融機関で住宅ローンを組むときには、審査基準を満たせば融資を受けられます。
審査で重視されるのが返済負担率です。
返済負担率とは年収に対する年間返済総額のことで、金融機関における審査の目安は30％〜35％です。
年収500万円なら、年間返済額の上限は175万円になります。
ここで注意したいのが、返済負担率にはほかで借り入れているローンの返済額も含まれる点です。
ダブルローンを利用する方の多くは、一時的に30％〜35％を超える返済負担率となるでしょう。
その際は、現在の住まいの売却先が決まっているかどうかで対応が変化します。
売却先が決まっているとき
不動産売却後の返済負担率が金融機関の定める基準に収まるときには、ダブルローンとなる期間のローン返済に問題がないことを証明する資料を用意しましょう。
通帳や預金残高証明書を提示したうえで金融機関の了承を得られれば、ダブルローンの利用が可能です。
売却先が決まっていないとき
売却先がまだ決まっていないときには、同じ金融機関から住宅ローンを借り入れるときと同等の条件を課されることが一般的です。
残債が物件の担保評価の50％～70％以内に収まっていれば、審査により承認を得られる可能性が高まるでしょう。
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借り入れ中のローン返済を先に進めるのもポイント
どの金融機関を利用する場合でも、すでに借り入れているローンの残債によって審査結果は大きく左右されます。
審査に通過しやすくするため、借り入れ中のローン返済を進めるのもおすすめです。
ほかのローンの残債が少なくなれば返済負担率も低くなり、ダブルローンでも無理なく返済できる可能性が高まります。
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住み替えでダブルローンを利用するメリット・デメリット
住み替えでダブルローンを利用する際は、審査に通過する条件だけでなく、メリット・デメリットも知っておく必要があります。
住み替えによるダブルローンにはどのようなメリットがあるのか、気を付けたいデメリットとともに確認していきましょう。
ダブルローンのメリット
ダブルローンを利用できると、住み替えがしやすくなるメリットがあります。
自分のタイミングで売却と購入を進められるため、売り急ぐ必要がありません。
新居探しも、納得がいくまでおこなえるでしょう。
ダブルローンを利用すると買い先行が可能となるため、仮住まいを用意する必要がなくなることもメリットのひとつです。
売却活動がしやすくなる
買い先行による売却活動では、元の住まいを空き家にした状態で売却活動できます。
空き家のほうが内見がスムーズに進むなど、売却活動がしやすくなるのが特徴です。
不動産会社の担当者に任せてしまえば内覧時に立ち会う必要もなく、あまり手間をかけずに売却活動を進められるでしょう。
買主にとっても、家財道具がある状態よりも空き家で内覧するほうが、物件の状態をくわしく確認できます。
部屋が広く感じるなど物件の魅力も伝わりやすくなり、早期・高値で売却できる可能性が高まるでしょう。
ダブルローンのデメリット
ダブルローンのデメリットは、月々の返済額が増える点です。
返済負担率が大きいほど滞納リスクも高まるため、注意しなけれはなりません。
そもそも審査の通過も難しくなるため、ダブルローンを利用する際は無理なく返済できるかどうかも気を付けたいポイントです。
売り先行も検討してみる
ダブルローンの利用が難しいと感じられるときには、売り先行を検討してみてはいかがでしょうか。
自己資金に余裕がない、カーローンなど他の融資を受けているようなケースでは、ダブルローンの返済が難しくなる可能性があります。
売り先行であれば、不動産の売却額が確定した時点で新居の購入に進めるため、資金計画も立てやすくなるでしょう。
住み替えローンを利用できることがある
売り先行による不動産売却では、住み替えローンを利用できることがあります。
住み替えローンとは、住み替え先の購入代金にくわえて、売却後に残った住宅ローン分のお金も借りられる商品のことです。
ダブルローンと異なり、融資を一本化できるメリットもあります。
ただし住み替えローンは、担保となる住み替え先の住居の評価が高くないと審査に通りにくいため注意しましょう。
築古の中古物件などは担保価値が低くなりやすく、住み替えローンを利用できないことがあります。
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まとめ
住み替えにおけるダブルローンとは、売却する家の住宅ローンの返済中に、新居を購入するための住宅ローンを契約することをいいます。
条件を満たしていれば、住宅ローンの残債があるときでもスムーズな住み替えが可能です。
ただし、住宅ローンの返済負担が重くなるなどのデメリットもあるため、ダブルローンを利用する際は無理のない返済計画を立てることが大切です。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
