こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
住宅ローンの審査において、自営業は収入が不安定であると見なされる傾向にあります。
そのため、会社員よりも審査に通りにくいとされています。
しかし、審査のポイントを知っておけば自営業でも住宅ローンを組むことは可能です。
そこで今回は、自営業が住宅ローンの審査に通りにくい理由や、知っておきたいポイントについて解説します。
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自営業が住宅ローンの審査に通らない理由とは？
住宅ローンの多くは、10年を超える長期スパンで返済を進めていきます。
安定した収入があることが審査でも重視されるため、会社員や公務員などの安定した職業の方が有利です。
会社員や公務員であれば、病気などで働けなくなったときにも休業補償があるため、ある程度の収入は保障されています。
しかし自営業にはこのような仕組みはなく、収入は不安定です。
そして病気などで働けなくなれば収入を失い、住宅ローンを滞納するリスクも高まるでしょう。
このような理由から、自営業は住宅ローンの審査に通らない場合があります。
返済能力が重視される
自営業では審査に通らないケースはあるものの、十分な返済能力があれば住宅ローンの利用は可能です。
たとえば士業のように収入が安定している職種なら、住宅ローンの審査でも不利にはならないでしょう。
また、普段から取引がある金融機関や自営業向けの住宅ローンを扱う金融機関では、収入だけでなく業態や資産状況などを総合的に判断する場合もあります。
審査に通らないときには、このような自営業との取引に精通している金融機関の住宅ローンを利用してみてください。
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自営業が住宅ローンの審査を受けるときのポイント
自営業で住宅ローンの審査を受けるときには、審査をスムーズに進めるためのポイントがあります。
それぞれのポイントについて確認していきましょう。
3期連続で所得が安定している
住宅ローンの審査では、過去3年間の所得が重要視されます。
3年分の確定申告書で返済能力の有無が判断されるため、継続して安定した収入を得ている必要があります。
注意点として、住宅ローンの審査に用いられるのは所得です。
売り上げ金額ではなく、そこから経費などを差し引いた所得が審査の対象となるため、直近の3年間は黒字経営であるなど十分な収入があることを証明できる状況にしておきましょう。
税金対策で経費を多く計上している場合には、所得は少なくなり住宅ローンの審査も不利になるためご注意ください。
税金やほかのローンを滞納していない
自営業に限らず税金やローンなどの滞納履歴がないことも、住宅ローンの審査を通過するためのポイントです。
自営業では納税証明書の提出も求められるため、納付忘れがないかどうか確認しておきましょう。
滞納状況に不安がある場合には、CICやJICCといった信用情報機関より情報を取り寄せれば自分でも確認できます。
返済負担率を低くする
返済負担率とは、年収に対するローン返済額の割合を意味します。
たとえば、年収400万円・年間返済額が120万円の返済負担率は次のとおりです。
120万円÷400万円×100＝30％
標準的な返済負担率は30％〜35％と言われています。
年収500万円なら150万円〜175万円ですが、自営業の場合には返済負担率がなるべく低くなるようにするのがポイントです。
理想的な返済比率は20％〜25％と言われており、この範囲に収めれば無理なく返済を進められるでしょう。
ただし注意したいのが、この返済負担率はほかのローンも合算した金額で計算する点です。
事業資金の融資を受けている場合には、それも含めた金額で返済負担率を計算します。
そのため、可能な範囲で住宅ローン以外の借金は完済することをおすすめします。
十分な自己資金を確保する
事業資金を借り入れている場合には、住宅ローンの審査を受けるまでに完済が難しいこともあるのではないでしょうか。
その際は、自己資金を多めに確保することをおすすめします。
自己資金が多ければ借入金額が少なく済むため、審査にも通りやすくなります。
健康上の問題がない
多くの金融機関では、団体信用生命保険（団信）への加入を義務付けています。
団信とは、債務者が死亡や高度障害状態となったとき、住宅ローンの残債が免除される保険のことです。
生命保険の一種なので、健康状態の告知内容によっては加入できない場合があるためご注意ください。
通常の団信への加入が難しいときには、以下の方法を検討してみてください。
●ワイド団信に加入する
●フラット35を利用する
ワイド団信は、通常の団信よりも引き受け条件が緩和されているタイプの保険のことです。
持病や既往歴がある方でも加入しやすい特徴があります。
あるいは、団信への加入が任意のフラット35の利用を検討してみてください。
担保価値の高い不動産を購入する
住宅ローンは、購入物件を担保に抵当権を設定します。
そのため、担保としての価値が高い不動産であれば住宅ローンの審査も有利に進みます。
担保価値の高い物件には、次のような特徴があります。
●築年数が浅い
●構造が強固である（耐用年数が長い）
新築などの築浅物件はもちろんのこと、耐用年数が長い不動産も担保価値は高く評価されます。
具体的には、木造よりも鉄骨造、鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造のほうが担保価値は高いです。
では、担保価値の低い物件にはどのような特徴があるのでしょうか。
●築年数が古い
●現行の耐震基準を満たしていない（1981年6月1日以前の耐震基準に基づいている）
●現行の建築基準を満たしていない（不適格条件に該当する）
標準的な木造一戸建ては、築10年で資産価値は半減します。
そして築20年以降は資産価値がゼロとなり、担保価値は大きく下がります。
また、築年数の古い物件は現行の耐震基準や建築基準を満たしていない場合があるためご注意ください。
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審査が通りやすい金融機関を選ぶ
同じ条件でも、金融機関によって住宅ローンの通りやすさは異なります。
自営業であれば、メインバンクとして利用している地元の銀行や信用金庫のほうが、住宅ローンの審査でも有利です。
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自営業が住宅ローンで自宅兼事務所ときの注意点
自営業の場合、自宅兼事務所としてマイホームの購入を検討している方もいるのではないでしょうか。
しかし、住宅ローンはあくまでも居住用不動産を取得するためのローンです。
そのため、住宅ローン控除の適用を受けるためには、通常の要件に加えて以下の条件も満たしていなければなりません。
●床面積の2分の1以上が居住用である
●床面積が50㎡以上である
なお、この条件を満たしていても住宅ローン控除の対象は居住部分のみとなります。
たとえば50㎡のうち30㎡（60％）が居住部分なら、住宅ローン控除を受けられるのは60％のみです。
残りの40％は事業経費としての取り扱いとなります。
事務所の割合が大きいとき
では、事務所部分の割合が大きいときにはどのように対応すれば良いのでしょうか。
居住用不動産は暮らしに欠かせないものなので、住宅ローンの金利は低く設定されています。
そのような性質も持つことから、事業のための不動産取得には住宅ローンを利用できません。
事務所部分の床面積の割合が2分の1を超えるときには、事業向けの融資を利用します。
当然ながら、住宅ローンよりは高い金利が設定されているため、自宅兼事務所を取得する際は住宅ローンの適用条件を満たしているかどうかを確認することをおすすめします。
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まとめ
自営業者が住宅ローンの審査を受けるときに知っておきたいポイントや、自宅兼事務所購入時の注意点について解説しました。
会社員と比較して審査に通りにくい傾向はあるものの、事業が安定しており適切な金融機関を選べば、住宅ローンは問題なく利用できます。
そこでマイホームを購入する際は、審査の通りやすさも考慮しながら物件を選ぶことが大切です。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
