住宅ローンが残っている不動産を貸す方法とは？できるケースや注意点を解説｜海老名市の新築戸建て、マンションの仲介手数料無料物件をご紹介

▼ 住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできる？
▼ 住宅ローンが残っている不動産を貸すときの切り替え手続きとは？
▼ 住宅ローンが残っている不動産を貸すときの注意点
▼ まとめ

住宅ローンが残っている不動産を貸す方法とは？できるケースや注意点を解説

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

住宅ローンの用途はマイホームの取得に限定されているため、投資用物件の購入には利用できません。
では、何らかの理由で住まなくなった不動産を貸す方法があることをご存じでしょうか。
今回は、住宅ローンが残っている不動産を賃貸利用する方法や注意点について解説します。

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住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできる？

住宅ローンは、その不動産に契約者が居住することを前提としたものです。
そのため、原則として住宅ローンが残っている不動産を第三者に貸すことはできません。
住宅ローンの返済中に不動産を賃貸利用すると契約違反となり、残債の一括返済を求められることもあります。
そこで住宅ローンが残っている不動産を貸すときには、賃貸物件にも利用できるアパートローンへの切り替え手続きが必要です。

そのままでも貸せる例外ケース

基本的に、住宅ローンが残っている状態で第三者へ貸すことはできません。
しかし以下のケースについては、例外的に住宅ローン契約のままでも賃貸利用が可能です。

●転勤などの理由で一時的に貸す場合
●賃貸併用住宅にした場合

ただし、上記に該当するケースでも金融機関の了承が必要です。
金融機関に無断でおこなうと、たとえやむを得ない理由があったとしても契約違反を問われる恐れがあるのでご注意ください。

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住宅ローンが残っている不動産を貸すときの切り替え手続きとは？

アパートローンへ切り替える方法は、現在利用している住宅ローンの借入先によって異なります。
そこで、住宅ローンが残っている不動産を貸すまでの手続きについて確認していきましょう。

民間の金融機関の場合

銀行など民間の金融機関で住宅ローンを契約している場合には、アパートローンへの切り替えが必要です。
ただし賃貸併用住宅（賃貸部分が50％）未満の場合には、住宅ローンのみでも賃貸利用が可能です。
なお、このケースにおいても賃貸部分については住宅ローンが適用されません。
自宅部分を100％として住宅ローンを契約している場合は、賃貸部分についてアパートローンに切り替える必要があります。

住宅金融支援機構の場合

住宅金融支援機構で住宅ローンを契約している場合には、民間の金融機関へ切り替える必要があります。
なお、住宅金融支援機構の住宅ローンは金利面で優遇されているケースが多いです。
そのため、ローンの切り替えにともなって金利は高くなる可能性がある点に注意してください。

フラット35を利用している場合
フラット35を利用している場合、転勤により短期間だけ賃貸利用する（将来的に再び自分で住む）などを前提として、住宅ローンが残っていても貸せる場合があります。
あくまでも一時的な特例なので、3年以内を目処に自宅へ戻れる見通しが立っていないときには認められません。

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住宅ローンが残っている不動産を貸すときの注意点

住宅ローンが残っている不動産を貸すときには、気を付けたい注意点があります。
赤字になるリスクや、そもそも貸すのではなく不動産売却したほうが良いケースもあるため、賃貸利用を検討する際は以下のポイントに注意してください。

金利が高くなる

住宅ローンの金利は優遇されているため、アパートローンに切り替えると金利は高くなります。
そのため、月々の支払い額や総返済額は増大するのが気を付けたい注意点です。
その後は家賃収入から返済することになりますが、赤字になることもあるためご注意ください。

住宅ローン控除を受けられなくなる

住宅ローンをアパートローンに切り替えると、住宅ローン控除は適用されません。
なお、一時的な賃貸利用で自宅に戻ったときには、そのタイミングから住宅ローン控除を再開できます。
また、賃貸併用住宅についても自宅部分は継続して住宅ローン控除の適用対象です。

空室リスクがある

住宅ローンの切り替えなどがスムーズに進んでも、賃貸経営において空室リスクは避けられません。
入居者が見つからなければ家賃収入を得られず、金利の高いアパートローンの返済負担だけが残ります。
空室リスクを回避するためには、賃貸経営のプロである管理会社に相談するのがおすすめです。
入居者募集はもちろんのこと、入居者への対応なども任せられます。

オーナー都合で入居者を退去させられない

賃貸借契約において、借主である入居者は手厚く保護されています。
普通借家契約を結んでいる場合、借主から申し出がない限り、賃貸借契約は自動更新されるのが一般的です。
貸主であるオーナー側の都合で解約するためには、解約日の6か月前までに告知しなければなりません。
また、解約にあたっても正当な事由が必要です。
たとえば、貸主がその不動産を自分で利用する必要があるようなケースは正当事由に該当します。
しかし借主側の事情も十分に考慮されるため、正当事由があったとしても必ずしも退去が認められるとは限りません。
具体的には、借主がその地で家族と同居し、店舗経営などで生計を立てているようなケースでは、借主が居住する権利のほうが優先される可能性があるためです。
また、退去が認められた場合でも相当の立ち退き料が発生することがあります。
このほか退去をスムーズに進めるため、転居先探しのサポートなどの対応も求められるでしょう。

定期借家契約を結ぶ方法がある
当初の契約期間が過ぎたら確実に退去してもらうため、定期借家契約を結ぶ方法もあります。
契約更新がないため期間が満了すると、再契約しない限り借主は退去しなければなりません。
再びその不動産を利用する予定があり、期間限定で賃貸利用したいときにおすすめの方法です。
ただし、借主にとっては不利な契約であるため、相場よりも家賃を安く設定するなどして入居者を募る必要があるでしょう。
一見するとデメリットの多い方法ですが、単身赴任やマイホームの建て替えなどで、一時的な住まいを探している方からの需要が期待できます。

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不動産売却も検討する

自宅を賃貸利用するためには、住宅ローンの切り替え以外にもさまざまな負担が発生します。
金利が高いアパートローンの返済はもちろんのこと、物件の管理も欠かせません。
居住者がいれば、設備の故障など何らかのトラブルが発生したときには速やかな対応も求められます。
しかし不動産投資を本業にしているのでない限り、賃貸物件を自己管理することは大きな負担となる可能性があるため注意が必要です。
そこで、場合によっては不動産売却を検討するのもおすすめです。

売却のメリット
マイホームを売却すれば、まとまったお金が手に入ります。
売却金が残っている住宅ローンを上回っていれば、一括返済も可能です。
新居への住み替え費用にも充てられるため、金銭的な負担を軽減できるでしょう。
賃貸利用にともなって生じるさまざまな負担も避けられるため、将来的に再び住む予定がなければ売却をおすすめします。

売却のデメリット
マイホームを手放してしまうと、将来的に再び住む（買い戻す）ことは困難です。
また、住宅ローンの残債が売却金を上回っているオーバーローンの状態では、そもそも通常の不動産売却できません。
残っている住宅ローンを預貯金などで完済する必要があるため、金銭的な負担が重くなる点に注意しましょう。

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