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不動産の相続税評価額とは?建物と土地それぞれの計算方法について解説!

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

不動産の相続税評価額とは?建物と土地それぞれの計算方法について解説!

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

「不動産を相続すると相続税はどのくらい発生するのだろうか」と不安に思う方も多いでしょう。
予想以上に、相続した不動産に相続税がかかって慌ててしまわないように、あらかじめどのくらい相続税がかかるのかを把握しておくのがオススメです。
そこで今回は、どのくらいの相続税が発生するのかが知りたい方向けに、相続税評価額とは何かを解説したうえで、不動産における家屋や建物・土地の計算方法についてご紹介します。

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不動産における相続税評価額とは

不動産における相続税評価額とは

故人から相続した総財産によっては、相続税を納めなければなりません。
相続税がどのくらいかかるのかを求める計算式に用いられるのが、相続税評価額です。
相続税評価額について、以下に解説します。

相続税を算出する基準となるもの

相続税評価額とは、相続税を算出するための基準となるものです。
相続税を算出するためには、まずは故人から相続する財産のすべてを把握しましょう。
相続する財産には、故人が所有していた現金や預貯金、不動産のほかにも有価証券などが含まれます。
次に、それぞれの財産ごとに異なる評価方法によって計算し、合算すると、総財産の総額がわかります。
異なる評価方法によって計算された財産の価格が、相続税評価額です。
総財産のそれぞれの相続税評価額を合算したものから、相続税が発生するかどうかがわかるのです。
また、相続税の対象となる財産の総額を、課税遺産相続といいます。

時価によって評価が決まる

相続税を算出するための相続税評価額の評価方法は、財産ごとに異なりますが、基本的には時価から考えられます。
たとえば、現金100万円の時価は、100万円です。
しかし、家屋や建物、土地などの不動産は、時価での評価方法が複雑なため、注意が必要です。
正確な相続税評価額を算出するためにも、不動産の評価方法をしっかりと理解しておかなければなりません。
家屋や建物の相続税評価額は、「固定資産税評価額」から算出します。
また、土地の相続税評価額は「路線価方式」と「倍率方式」から算出します。
家屋や建物、土地の利用方法によっては、それぞれ算出方法が変わってくるため、注意が必要です。
家屋・建物と比べると、土地の相続税評価額の算出は複雑ですが、ご自身でも調べて算出が可能です。
それぞれの算出方法は次の章からご説明します。

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不動産における相続税評価額の計算方法(家屋・建物)

不動産における相続税評価額の計算方法(家屋・建物)

家屋・建物の相続税評価額の計算は、固定資産税評価額によって簡単に算出が可能です。
しかし、第三者に貸していたり賃貸物件であったりする場合には、評価が異なります。
家屋・建物の相続税評価額の計算方法を、以下にご紹介します。

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故人が利用していた場合の計算方法(家屋・建物)

故人が居住用や事業用などで利用していた家屋・建物の場合は、以下の計算式のように固定資産税評価額によって、相続税評価額の算出が可能です。

固定資産税評価額 × 1.0
たとえば、2,000万円の固定資産税評価額である家屋・建物の相続税評価額は以下の算出方法によって求められます。

2,000万円 × 1.0 = 2,000万円
このように、故人が利用していた家屋・建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じであり、簡単に求められます。
固定資産税評価額は、1年に1回封書で送られる通知書から確認が可能です。

第三者に貸していた場合の計算方法(家屋・建物)

故人が第三者に家屋・建物を貸していた場合には、借家権が考慮され、評価額が下がります。
借家権とは、家屋・建物を借りて使う権利のことを指します。
第三者に貸している借家権のある家屋・建物は、所有者本人は利用していないため、相続税評価額が下げられているのです。
第三者に貸している借家権のある家屋・建物の相続税評価額は以下の計算式で求められます。

固定資産税評価額 × ( 1 - 借家権割合 )
借家権割合は、家屋・建物の評価額の30%に定められています。
評価額から借家権の分を差し引くイメージです。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の家屋・建物を、第三者に貸していた場合の相続税評価額は、以下の計算式です。

2,000万円 × ( 1 - 0.3 ) = 1,400万円
故人が居住用に利用していた場合と比べて、相続税評価額が低いのがわかります。

賃貸物件の場合の計算方法

故人が所有していたアパートやマンションなどの賃貸物件の場合には、借家権にくわえて賃貸部分の割合を考慮して、相続税評価額が算出されます。
賃貸物件の相続税評価額の計算式は、以下のとおりです。

固定資産税評価額 × ( 1 - 借家権割合 × 賃貸割合 )
賃貸割合とは、建物の総床面積に対する、賃貸物件として貸している床面積部分の割合をいいます。
たとえば、賃貸物件の固定資産税評価額が7,000万円かつ賃貸割合が50%だった場合の相続税評価額は、以下の計算式です。

7,000万円 × ( 1 - 0.3 × 0.5 ) = 5,950万円
賃貸部分の床面積が大きいほど、相続税評価額は下がります。

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不動産における相続税評価額の計算方法(土地)

不動産における相続税評価額の計算方法(土地)

不動産における土地の相続税評価額を求める算出方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2つです。
また、土地の利用方法や契約内容によっては評価額が下がる場合があるため、相続税を減らすためにも忘れずに確認しましょう。
土地の相続税評価額の計算方法について、以下にご紹介します。

路線価方式

路線価とは、道路に面する土地の1㎡あたりの評価額を指し、毎年7月に国税庁から公表されています。
路線価が設定されているエリアでは、路線価を利用して、土地の相続税評価額の算出が可能です。
路線価は、国税庁のホームページから確認できます。
また、登記簿謄本や毎年送付されている固定資産税の納税書から、相続した土地の面積を調べましょう。
路線価と土地面積を用いて、以下の計算式によって相続税評価額を求めます。

土地の路線価 × 土地の面積
たとえば、路線価が30万円で面積が400㎡の土地の相続税は以下の計算式です。

30万円 × 400㎡ = 1,200万円
このように簡単に算出が可能です。

倍率方式

倍率方式は、路線価が設定されていないエリアにおいて用いられる計算方法です。
国税庁が公表している路線価図に、倍率地域と記載されている場合には、倍率方式を利用しましょう。
倍率方式に必要な倍率は、国税庁のホームページに掲載されている倍率表から調べられます。
倍率方式の計算式は以下のとおりです。

固定資産税評価額 × 倍率
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円で、倍率が1.3の土地であった場合の相続税評価額の計算式は、以下のとおりです。

2,000万円 × 1.3 = 2,600万円
このように土地の相続税評価額は、国税庁のホームページから路線価か倍率を確認し、面積か固定資産税評価額を掛け合わせて求められます。

土地の相続税評価額の減額要素

土地の相続税評価額は、利用方法や契約内容によって減額される場合があります。
減額要素を、見落としてしまわないように注意しましょう。
たとえば、借家やアパートとして貸している土地は、貸家建付地といい、相続税評価額が約20%下がります。
また、借地権が設定されている場合には、土地の相続税評価額に借地割合を掛け合わせて算出が可能です。
さらに、広い宅地である場合にも、相続税評価額の大幅な減額がされる場合があります。

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まとめ

相続税評価額についてや、家屋・建物と土地それぞれの相続税評価額の計算方法についてご紹介しました。
ご自身でも相続税評価額の算出は可能なため、あらかじめどのくらいの相続税がかかるのか調べるためにも、相続税評価額の計算式を参考にしてみてください。

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