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建売住宅についている保証の内容と保証期間が過ぎたときの対応について解説

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

建売住宅についている保証の内容と保証期間が過ぎたときの対応について解説

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産です。

建売住宅の購入を検討するにあたって、建物に欠陥があった場合はどうなるのかについて知っておきたいものですよね。
建売住宅には保証がついていますが、期間が定められているうえに、すべての欠陥について保証されるわけではないため、事前に内容を把握しておくことが大切です。
そこで今回は、建売住宅の保証期間や内容、保証期間が過ぎた場合の対応について解説します。
建売住宅の購入をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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建売住宅についている保証の期間

建売住宅についている保証の期間

冒頭でもお伝えしましたが、新築の建売住宅には保証がついています。
建売住宅は、大きく分けて「品確法」と「住宅瑕疵担保履行法」の2種類の法律によって保証されています。

品確法とは

品確法とは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」を略したもので、住宅の品質確保や住宅購入者の保護を目的に定められた法律です。
住宅の性能を見極めるためには専門的な知識が必要であり、一般の消費者が個人で判断するのは困難です。
欠陥住宅を購入したり、トラブルに巻き込まれたりすることもあり得ます。
そのような事態に陥ることを防ぎ、住宅購入者を守るため、2000年に施行されたのが「品確法」です。
品確法の3つの柱
品確法は、以下の3つの柱で成り立っています。

●10年間の瑕疵担保責任の義務化
●住宅性能の表示制度
●紛争処理体制の整備


「瑕疵担保責任」とは、引渡し後に発覚した瑕疵(欠陥や不具)に対し、売主が買主に対して負うべき責任のことです。
2020年4月1日に施行された改正民法では、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わり、責任の対象が「契約内容に適合しない瑕疵」と改められました。
民法上の契約不適合責任の期間は、原則として「契約不適合を知ったときから1年」です。
しかし新築住宅については、品確法により責任期間が「引渡しから10年間」と定められています。
つまり、建売住宅を購入後10年のあいだに見つかった瑕疵については、売主が補修する義務があるのです。
また第三者機関が住宅の性能を評価し、住宅購入者に表示する制度も設けられています。
この制度は、一般の消費者が住宅の価値を把握しやすい点がメリットです。
ただし制度を利用するかどうかは任意であり、住宅購入者が決める必要があります。
さらに、住宅性能表示を受けた住宅は、売主と買主とのあいだでトラブルが起きた場合、指定住宅紛争処理機関に紛争の処理を依頼できます。

住宅瑕疵担保履行法とは

10年間の保証があるとはいえ、その期間内に建売住宅の売主である事業者が倒産などによって補修できないケースも起こり得ます。
そのような場合に備えて、住宅を販売する売主に対し、住宅瑕疵担保責任保険法人の保険に加入する、もしくは供託による資力の確保を義務づける法律があります。
それが2009年に施行された「住宅瑕疵担保履行法」です。
住宅瑕疵担保責任保険法人は、国土交通大臣から指定された法人で、瑕疵に対する補修費については売主が支払った保険金から支払われます。
供託とは、売主があらかじめ保証金を法務局に預けることで、売主が補修費を支払えない場合、買主が法務局に請求できます。
これらの保証制度により、万が一のことがあっても買主が保護される仕組みになっているのです。

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新築の建売住宅についている保証の内容

新築の建売住宅についている保証の内容

建売住宅を購入するにあたって、2種類の法律によって買主が保証されることを前章で解説しましたが、すべての瑕疵が対象ではありません。
そこで次に、引渡し後10年以内に発覚した瑕疵に対する保証の内容について解説します。

保証の範囲

保証の対象になるのは、以下の範囲です。

●構造耐力上主要な部分…基礎や壁、柱など建物自体を支える部分
●雨水の浸入を防止する部分…屋根や外壁、開口部に設ける戸など雨水の侵入を防ぐために機能する部分


上記の部分で瑕疵が発覚した場合は、無償修繕や損害賠償を求めることができます。
上記以外の部分で発覚した瑕疵については、売主が不動産会社の場合、「宅地建物取引業法」により、引渡しから最低2年間保証されます。

保証の対象にならないケース

品確法において、新築住宅に対する10年保証の対象は、あくまで「隠れた瑕疵」です。
隠れた瑕疵とは、住宅を購入するときに、買主が発見不可能な欠陥を指します。
つまり、購入時にすでに発覚していた瑕疵は対象外です。
改正民法により、瑕疵担保責任が契約不適合責任に改められた際、責任の対象は、「隠れた瑕疵」ではなく、「契約内容に適合していない瑕疵」に変更されました。
しかし、新築住宅については、品確法による瑕疵担保責任が適用されます。
また、火災や事故などが原因で修理が必要になった場合や、買主が追加で工事をおこなったことで生じた不具合については、保証の対象外です。
なお、ハウスメーカーによって保証の範囲は異なります。

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建売住宅の保証期間が過ぎた場合の対応

建売住宅の保証期間が過ぎた場合の対応

建売住宅には10年間の保証がついていますが、保証期間が過ぎてから瑕疵が発覚することも珍しくありません。
その場合は、どうすれば良いのでしょうか。
そこで最後に、保証期間が過ぎたあとに発覚した瑕疵に対する対応について解説します。

買主が補修費用を支払う

保証期間が過ぎたあとに発覚した瑕疵について、無償で修理を依頼することは基本的にできません。
買主が依頼した修理費用は、有償であることを覚えておきましょう。

不法行為責任が認められれば賠償請求が可能

不法行為とは、故意や過失によって、相手に損害を与えることです。
これが認められた場合、売主は買主に対して、不法行為によって生じた損害を賠償する責任を負わなければなりません。
たとえば、わざと欠陥住宅を建築した、または不注意により安全性が損なわれた住宅を建築した建築会社に対しては、保証期間が過ぎていても賠償請求ができます。
ただし、不法行為に対して損害賠償請求をおこなう場合、損害を受けた買主側が不法行為の立証をしなければなりません。
具体的には、損害が発生していること、その損害が故意・過失によるものであることなどを証明する必要があります。
その証明ができなければ、損害賠償を求めるのは難しくなります。
不法行為責任を問う場合、訴訟に発展する可能性もあります。
賠償請求権には時効がある
不法行為に対する損害賠償請求権には、以下のように時効があります。

●被害者が損害および加害者を知ったときから3年
●不法行為のときから20年


買主が瑕疵による損害を受けてから3年間賠償請求権を行使しなかった場合は時効となり、その権利が消滅します。
また、建築会社が故意または過失により瑕疵がある住宅を建築したときから20年間損害賠償請求をおこなわなかった場合も同様です。
つまり、不法行為責任を問える期間にも制限があるため、注意する必要があります。
このように、建売住宅の保証期間が過ぎた場合は、有償で修理するのが基本です。
ただし、不法行為によるものであると認められれば、保証期間を過ぎた場合でも損害賠償を請求できる可能性があることを覚えておきましょう。

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まとめ

新築の建売住宅を購入する場合、品確法に基づいて、10年間の保証がついており、万が一施工会社などが倒産した場合は、住宅瑕疵担保履行法によって保証される仕組みになっています。
ただし、ハウスメーカーによって保証の期間や内容、瑕疵担保責任を履行するための資力確保の措置が異なります。
したがって、建売住宅を購入する際には、契約書や重要事項説明書の保証に関する内容をしっかり確認し、納得したうえで売買契約を結ぶことが大切です。

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