こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
不動産を売却すると、購入時の価格を下回ることは珍しくありません。
そのときに生じた譲渡損失は、特例の適用や確定申告により節税につながる場合があります。
そこで今回は、不動産売却で譲渡損失が出たときの特例や確定申告について解説します。
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不動産売却における譲渡損失とは？
譲渡損失とは、不動産売却にあたって生じた売却損のことです。
不動産の譲渡所得は、以下の方法で求められます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、売却した物件を取得したときにかかった費用のことです。
土地や建物の購入代金、不動産会社への仲介手数料、土地の測量費などが含まれます。
そして譲渡費用とは、不動産売却に際してかかった費用のことです。
不動産会社への仲介手数料、売却のためにおこなった建物の解体費用などが含まれます。
譲渡所得がマイナスの状態が譲渡損失となり、課税所得はありません。
売却益が生じた場合
不動産売却により売却益が生じたときは、所得税と住民税が課せられます。
また、2037年12月31日までは復興特別所得税も徴収されます。
売却益が生じたときは、確定申告により納税しなければなりません。
譲渡所得は分離課税なので、普段は源泉徴収されている会社員でも確定申告が必要です。
また各種特例を利用した結果、課税額がゼロとなるようなケースでも、納税は不要ですが確定申告はしなければならない点にご注意ください。
マイホームを売ったときの特例
マイホーム（居住用不動産）を売却したときには、譲渡所得から最高で3,000万円が控除されます。
標準的な居住用不動産は、売却益が3,000万円を超えるケースはあまり多くありません。
そのため、ほとんどの不動産売却では譲渡損失が生じるか、3,000万円控除の範囲に収まると考えられます。
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不動産売却で譲渡損失が生じたときに利用できる特例
不動産売却で譲渡損失が生じると、特例により税金が軽減される場合があります。
給与所得など、ほかの所得に課せられる税金の節税につながる可能性があるため、不動産売却の際は特例の適用可否についても確認するのがおすすめです。
まず、譲渡損失が発生したときに条件を満たしていると、給与所得など他の所得と相殺できる損益通算がおこなわれます。
さらに相殺しきれない分については、翌年度以降に繰越控除が可能です。
これらの損益通算と繰越控除を利用できる特例には、以下のものがあります。
●マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
●特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
それぞれの特徴について見ていきましょう。
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例は、住み替え目的でマイホームを売却したときに利用できます。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えており、土地については500㎡までの損失が対象です。
住み替え先の不動産については、以下の条件があります。
●売却した年の翌年12月31日までに、住宅ローンを組んで取得する（融資期間10年以上・特例を受ける年の年末時点で残債がある）
●新居を購入した年の翌年12月31日までに、マイホームの売却が完了している
●床面積が50㎡以上である
この特例は、住宅ローン控除との併用も可能です。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」は、住み替えをともなわない不動産売却で利用できます。
適用を受けるための条件は、以下のとおりです。
●売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている
●売却日の前日に、返済期間10年以上の住宅ローン残債がある
●住宅ローンの残債が売却価格を超えている
譲渡損失の額と、売却後の住宅ローン残債のいずれか少ないほうが損益通算および繰越控除の対象です。
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不動産売却で譲渡損失が出たときの確定申告とは？
譲渡損失が生じて特例を利用する際は、確定申告が必要です。
そこで、手続きの流れについて確認していきましょう。
確定申告の必要書類
不動産売却をともなう確定申告では、必要書類は多岐にわたります。
各書類の特徴や、入手方法を確認していきましょう。
確定申告書B様式（第一表）
確定申告書B様式は、譲渡所得などの種別に関係なく使用できる申告書です。
不動産売却したときはもちろんのこと、前年の損失を繰り越すときにも利用できます。
申告書は最寄りの税務署・市役所で入手可能です。
確定申告書第三表（分離課税用）
譲渡所得は、分離課税用確定申告書第三表に所得を記入します。
確定申告書B様式と同様、最寄りの税務署・市役所で入手可能です。
譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書は、当該不動産の売却価格や購入金額といった取引状況が記載されている書類です。
不動産売却後、国税庁から送付されます。
取得費・譲渡費用がわかる書類
譲渡所得を計算する際は、取得費と譲渡費用がわかる書類が必要です。
取得費を証明する書類には、おもに以下のものがあります。
●購入時の売買契約書の写し
●領収書の写し（仲介手数料、印紙税、不動産取得税、登記費用、測量費用など）
取得費が不明な場合には、概算取得費（売却価格の5％）を用いて計算することも可能です。
ただし、概算取得費を用いると、本来の譲渡所得よりも高くなることもあるためご注意ください。
当時の売買契約書がないときには、取引金額のわかる通帳の写しなどで代用できる場合もあります。
そして譲渡費用証明する書類には、おもに以下のものがあります。
●売却時の売買契約書の写し
●領収書の写し（仲介手数料、印紙税、登録免許税、解体費用など）
●登記事項証明書
登記事項証明書は、不動産の情報（名義人や権利関係など）が記載されている書類です。
登記事項証明書は、法務局で入手できます。
本人確認書類
本人確認書類は、おもに以下のものが利用できます。
●運転免許証
●パスポート
なお、マイナンバーカードがある場合には、それ以外の本人確認書類は不要です。
そのほかの書類
給与所得者が確定申告する際は、源泉徴収票が必要です。
源泉徴収票は、勤務先より取得できます。
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確定申告の時期
確定申告は不動産売却した年の翌年2月中旬～3月下旬に申告します。
所得税の納税期限は確定申告と同じ3月中旬です。
住民税は、確定申告の内容に基づき6月頃に納税通知書が送付されます。
なお、申告場所は現住所地を管轄している税務署です。
遠方の不動産を売却するケースでも、確定申告は現在の住所地でおこなってください。
電子申告もおすすめ
初めての確定申告では、書類作成などで戸惑う場面も多いのではないでしょうか。
さらに税務署の開庁日は平日なので、開庁時間内に足を運ぶのか難しいこともあるでしょう。
そこで、e-taxによる電子申告もおすすめです。
国税庁が提供する確定申告作成コーナーにて必要事項を入力すれば、申告書類が完成します。
未入力の項目があると完成しないため、記入漏れによる書類不備を避けられるメリットがあります。
インターネット環境があれば24時間いつでも確定申告できるため、初めて手続きする方は検討してみてはいかがでしょうか。
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まとめ
不動産売却で譲渡損失が生じたときのポイントについて解説しました。
一般的なマイホームの売却なら、譲渡損失が発生するか、特例により課税額がゼロとなるケースが多いでしょう。
しかし課税されない場合でも確定申告が必要となる場合もあるため、不動産売却したときには、翌年の確定申告の準備も並行して進めることをおすすめします。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
