こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
不動産を購入したり譲り受けたりして、所有することになったら、まずはその物件の所有権を自分の名義に変更する登記という手続きをおこなう必要があります。
登記自体はそこまで難しくありませんが、その際にかかる税金に登録免許税というものがあります。
支払う税金は少なく済めばそれだけ所有者の負担を減らすことができますので、登記をおこなう前にこの税金について知っておくことが非常に大切です。
今回は、この登録免許税が何にかかるものなのかや、どれだけ支払うことになるのかを図る税率、また軽減措置について順番に解説していきます。
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まず、登録免許税とはどのような税金のことを意味するのでしょうか？
先ほどもご紹介したとおり、不動産の所有権を自分の名前で登録することを、新築の場合には所有権保存登記、中古物件の場合には所有権移転登記と呼びますが、この際にかかる税金のことを指します。
この税金は登記の際に法務局の窓口でそのまま納付する国税とされていて、税金というよりは手数料のようなイメージで支払うことになります。
この税金ですが、単に所有権を登録するときだけに支払うわけではなく、住宅ローンの契約の際にも支払いが必要となるケースがあります。
住宅ローンを契約する際には、契約相手となる債権者に、もし債務者が返済できなくなってしまった場合の保証として、ローンをかけている不動産を担保として設定する権利が与えられます。
その権利のことを抵当権と言い、原則どのような住宅ローンでも適用することとされています。
この抵当権を登録する際、必要な登録免許税を負担するのは債権者ではなく債務者です。
その不動産の所有者ですので、ローンの契約と不動産の購入をセットで考えている場合には2回負担することになります。
この登録免許税を支払うにあたって、不動産の情報をあらかじめ確認しておく必要がありますが、その際にチェックするのが登記簿謄本です。
この登記簿謄本とは、別名で登記事項証明書とも言いますが、その物件や土地の基本情報から、所有権や抵当権などの権利関係、権利を持つ者の名前や連絡先などが記載されています。
この登記簿謄本を見れば、その土地や物件にまつわる基本的な情報を知ることができますが、登記の際に必要となりますので覚えておきましょう。
もしも中古で物件を購入する場合には、所有権移転登記をおこない、前の所有者から自分名義の所有権に変更をおこなう必要がありますので、そういった際に非常に有効な書類であると言えます。
新築の場合には、新たに登記を行なって書類を作成してもらうことになりますので、こういった書類の存在だけでも知っておくとその後の手続きをスムーズに進めていくことができるでしょう。
またもう一点、登記のために知っておくべき注意点として、登記の際にはこの登録免許税とは別で、司法書士手数料という費用もかかってきます。
この司法書士手数料とは、不動産登記をする際に、個人でやるのではなく司法書士に依頼をして申請や書類の作成をおこなう場合のみにかかる、司法書士に対する依頼料のことを指します。
依頼をしない場合にはかからない費用ですが、初めて登記をおこなう場合など、慣れていなくてよくわからないといった場合には、お願いすることでよりスムーズに手続きを済ませることができます。
この手数料は一概には言えませんが、相場は5万円から15万円ほどですので、もし専門家にお願いして書類を作成する場合には、覚えておくべき点と言えます。
ちなみに、登録免許税の税額は不動産によって大きく異なりますが、算出するための計算式としては、固定資産税評価額×税率となります。
固定資産税評価額とは、市区町村ごとにそれぞれの土地や物件の評価額を3年に1度更新するもので、不動産を所有している場合には支払うことになる固定資産税の税額を定める基準となるものです。
この評価額は、固定資産評価証明書と呼ばれる書類で確認することができ、所有している場合には役所で申請を済ませれば簡単に取得することができますので、覚えておくようにしましょう。
税率は不動産の規模や金額によっても異なりますので、次でご紹介していきます。
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登録免許税の税率
さて、登録免許税の税率ですが、これは物件ではなく、登記の内容によって異なりますので、それぞれのパターンを例に挙げながらご紹介していきます。
この税率を定めるものを登録免許税法と言いますが、まず、新築の住宅の場合には所有権の保存をおこないます。
新築で、まだ誰も住んだ経歴がなく所有者も登録されていない物件の場合には、購入者が新たに自分の名義で登録をおこなう必要がありますが、その場合は保存の対象となります。
保存の際にかかる税率は、0.4%となります。
同じく0.4%の税率のものに、相続で住宅や土地を譲り受けた際の所有権の移転があります。
不動産を新たに所有する場合、購入するパターンと相続で譲り受けるパターンがありますが、後者の場合には不動産の内容に関わらず、基本的には一律で0.4%の税率となりますので覚えておきましょう。
次に、中古住宅や土地を売買取引によって手に入れた場合には、同じ所有権の移転でも相続の場合とは異なり、2.0%の税率で計算する必要があります。
次に、例外として、先ほども少し触れた抵当権の申請の場合に必要となる税額の税率は0.4%となります。
抵当権の場合の計算は、物件の評価額ではなくローンの融資額によるため、税額はローンの融資額×税率0.4%で算出することができます。
住宅用の不動産における登録免許税の軽減措置
ここまでは一般的な登記の方法や通常の税額の計算方法についてご紹介してきましたが、実はこの税金は、ある条件に当てはまっている場合には税率を引き下げることができる軽減措置の対象となります。
この軽減税率の対象を知っておくだけでも、その後自分が支払うことになる金額をぐっと抑えることができ、経済的負担を軽くすることができますので、必ず抑えておくようにしましょう。
まず、もっとも一般的で、対象となる方も多いのが、特定の住宅用家屋として物件を購入した場合です。
この言葉は難しいですが、簡単にご説明すると、購入者が自分が住む居住用として購入した物件の登記の際に適用となる条件を指します。
物件を購入する目的は人それぞれですが、もし居住用として購入する場合には、この軽減措置の対象となるかどうか調べることをお勧めします。
この措置を適用できる場合、税率がそれぞれ保存では0.15%、移転では0.3%となり大幅に抑えることができますので、得の多い条件であると言えます。
また、特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅など、特定の住宅として認定されている住宅はさらに税率が軽減可能です。
この場合は原則0.1%、特定認定長期優良住宅で中古の場合には0.2%となりますので、支払う税額に大きく影響が出てきます。
まとめ
物件や土地の所有権を登録する際に、必要となる登録免許税についての基本情報をご紹介してきました。
登録免許税は、不動産を所有するうえでは外すことのできない非常に大切な税金です。
さまざまな条件やケースによって、支払う額にも大きな差が出てきますので、以上のことを踏まえて自分のパターンを理解したうえで、忘れずに納付しましょう。
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