こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
住宅ローンの融資を受けて購入した物件を売りに出したいと思ったとき、まだそのローンの残債がある場合には売りに出すことができないのではないかと考える方も多いかもしれません。
しかし、実は残債があってもその不動産を売りに出すことはできます。
もちろん残債があるとは言っても、さまざまなケースがあり、ローンの残債と不動産の売却について、考えられるケースをいくつかご紹介しながら、抵当権と呼ばれるポイントについても解説していきます。
もし不動産売却を考えているという場合には、参考にしてみてください。
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まず、残債がある状態で物件を売りに出す方法をご紹介する前に、住宅ローンを借りるうえで必ず知っておかなくてはいけない「抵当権」についてご紹介していきます。
この抵当権とは、簡単に説明すると、住宅ローンの債権者となる金融機関側に認められた権利のことです。
具体的にどのような権利かというと、もしもローンを借りている債務者が残債を支払うことができなくなってしまった場合に、残りの返済額の代わりに、債務者から対象物件をもらうことができるというものです。
つまり、元々完済してもらう予定だったローンの融資額の担保として、物件の引き渡しを保証する権利になります。
この抵当権は、基本的にどんな住宅ローンでも付随してくるもので、債務者は拒否することはできません。
ローンは融資額を全額完済することが前提なので、基本的にはそこまで重く受け止める必要はなく、この抵当権がある物件を、ローン残債がある状態で売りに出したい場合どのように対処したら良いのでしょうか？
まず、抵当権には1つだけ抹消する方法があります。
その抹消方法というのが、ローンの完済です。
当然ですが、この権利はローンの返済が滞った場合に債権者のための保証として利用することができますので、その返済額がすべて完済されていれば、権利の必要もなくなります。
ここで注意が必要な点として、債務者および物件の所有者が完済したら自動的に権利が抹消されるというわけではないということを覚えておきましょう。
抵当権を抹消するには、抵当権抹消登記という手続きを返済とは別におこなう必要があり、この手続きをしているかしていないかで、物件の売れやすさにも大きく影響します。
というのも、不動産では、1つの物件に対して抵当権は1つまでしか適用されません。
もしこの登記手続きをおこなわないまま物件を売りに出した場合、買主となる人物は購入時に住宅ローンを利用することができないということです。
不動産の種類にもよりますが、住宅などを購入する場合にはローンを利用したいという人がほとんどですので、必ず忘れずに抹消の手続きをしたうえで売りに出すようにしましょう。
そのため、売却をする場合にも、その売却で得た利益によってローンを完済することができればとくに問題なく進めていくことができるというわけです。
しかし、物件によっては、売却が成立してもなお、利益がローンの残額まで到達しないというケースもあります。
ここからは、売却によって得た利益がローンの額よりも上回るのか、下回るのか、それぞれのケースも合わせてご紹介していきます。
ローン残債があっても不動産売却する方法
ここまでは抵当権についてご紹介してきましたが、ここからはローン残債があるにも関わらずその物件を売りに出す方法についてご紹介していきます。
この方法は、どのケースも一律で同じというわけではなく、利益が残債を上回るのか下回るのかによって手順や対応の方法も異なります。
利益が残債を上回る場合をアンダーローン、下回る場合をオーバーローンと言いますが、それぞれに分けてご紹介していきます。
アンダーローンの場合
まず、残債がある状態で物件を売りに出す際には、抵当権を抹消するために売却代金で残債をすべて支払う必要があります。
そのため、利益がローンの額を上回っている場合には、売却が成立したらすぐにローンを完済できることになり、とくに問題なく抵当権を抹消できることになります。
もちろん、売却をして利益が出たら、このローンの返済だけでなく、譲渡所得税と呼ばれる税金の納付も必須となりますので、ローンの完済以外にするべきことを整理して進めることが非常に大切です。
しかし、基本的にはそこまで問題となる部分は少なく、残債のある状態で売却を進めるのであれば、アンダーローンとなることが理想的であると言えます。
オーバーローンの場合
アンダーローンと引き換えに、不動産売却によって得た所得でも残債すべてを支払えないというケースをオーバーローンと言います。
当然ですが、オーバーローンの場合は抵当権を抹消するためには、売却による利益ではなく、売主による自己資金や、不動産以外の収入で一括で残債を支払う必要があります。
利益で賄えない部分の金額の大きさにもよりますが、自己資金でも残債すべてを支払えない場合にはどうしたら良いのでしょうか？
そんな場合の対処法には2種類があって、1つめがローンの住み替え特約を利用するというものです。
自分が住んでいる不動産を売りに出す際、基本的には新しい家を購入して引っ越すことを前提とていることがほとんどだと思います。
そんな住み替えの時に利用できる住宅ローンとして、新しい物件を購入して、新たに住宅ローンを契約することで、今残っている残債をその新しいローンに合算することができ、それを住み替えローンと言います。
このローンを利用すれば、売却前の返済時と変わらない状態で、新しい住宅に住み始めてからもローンの返済を続けていくことができますので、売主にとってはメリットが大きいと言えます。
ただ、この特約は、契約者がこれまでに延滞した経験がないなど、信用度をみたうえで契約できるかどうかが決まりますので、誰でもすぐに利用できるわけではないということを覚えておきましょう。
そのほかの返済方法として、任意売却と呼ばれるものがあります。
任意売却を利用する場合には、もう他に返せる手段がないというケースです。
一括で返済ができないという契約者のために、保証会社を介して金融機関に一度完済をしたうえで、契約者はその保証会社に対して分割で残債を支払うということになります。
最終的に支払う額は他の方法と変わりませんが、すぐにまとまった金額を用意できないという場合には有効な方法であると言えます。
しかし、任意売却はすでに返済を6か月以上滞納している場合のみ適用できるものになりますので、この方法を前提で考えることはおすすめできません。
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ローン残債がある不動産売却をする際の注意点
ローン残債があるうえで不動産を売却する際の注意点として、まずは売り先行で進めるということが挙げられます。
これは買い替えで売却をおこなう場合のみに言えることではありますが、次に住む家を購入するよりも、先に現在住んでいる物件を売りに出したうえで、計画を進めていくことをおすすめします。
また、事前に物件の築年数や条件なども合わせ、周辺の類似物件と照らし合わせたうえでどれくらいの価格で売れるのかをシミュレーションしてみてください。
売却益の計算もしやすく、返済計画もスムーズに立てることができるでしょう。
何事にも言えますが、事前の確認が何よりも重要なポイントとなります。
まとめ
ローン残債がある場合の不動産売却についてご紹介してきました。
売りに出すことを視野に入れたら、まずは自分が当てはまるケースはどれなのか理解したうえで、無理のない計画を立てられるよう事前準備を進めることが大切です。
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