こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
効果的な不動産売却には売却タイミングが欠かせません。
とくに、どのぐらいの築年数で売却するのかは売却額に深く関わってくるものです。
そして、築浅一戸建ては早期売却が効果的な不動産売却に繋がります。
なぜ早期売却がおすすめであるのかを売却のコツと同時に確認していきましょう。
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弊社へのお問い合わせはこちら築浅一戸建ての定義と売却理由
そもそも、築浅（ちくあさ）はどのような物件のことを指すのでしょうか。
また、築浅であるのに一戸建てを売却する理由にはどのようなものがあるのでしょうか。
早期売却がおすすめな理由やコツの前にこれらを確認しておきましょう。
築浅の定義
まず、築浅はしっかりと定義されている言葉ではなく、不動産業界内で慣例として使われている言葉です。
ですので、築浅や築古の定義は不動産会社によって異なります。
ただし、築年数5年以内を築浅、築年数30年以上を築古と呼ぶことが一般的です。
ですので、築浅一戸建ての売却は、新築物件の取得後に何らかの理由で売却をおこなうことが多くなっています。
築浅一戸建てを売却する理由
築浅一戸建てを売却する理由には、以下のようなものがあります。
急な転勤が決まった
事業者が全国にある企業に勤務していると、事業の都合上で転勤が急に決まることがあります。
その場合、単身赴任も対策の1つですが単身赴任は生活費の2重化や精神的な不安が起こりうるものです。
ですので、人によっては転勤によって築浅一戸建てを売却します。
親の介護
病気やけがは、いつ起こってもおかしくありません。
そして、場合によっては実家のほうへ戻って介護をしていく必要が出てきます。
このように、築浅一戸建ての売却はきっかけが自分によるものでない場合もあります。
離婚
一戸建ての購入は、家庭を持っている方がすることが多いです。
また、その際には住宅ローンを組む場合がありますが、夫婦共働きで返済していた場合は離婚によって返済が困難になります。
また、一戸建ては居住スペースが大きいですが、離婚によって必要な居住スペースが小さくなるかもしれません。
このように離婚によって築浅一戸建てが売却されることがあります。
近隣住民とのトラブル
一戸建ての横に、別の一戸建てが建っていることは多くあります。
もし、隣の一戸建ての居住者とトラブルとなってしまうと精神的につらいものがありますよね。
トラブルは、騒音やにおいなどがあり、どなたでも起こる可能性があるものです。
築浅一戸建ての売却は理由の説明が必須
築浅一戸建てを売却する理由は、前述のようにたくさんのものがあります。
そして、売却する際はその理由を買い手に説明しなければなりません。
なぜかというと、売却後に説明がなされていない事項が発覚すると契約不適合責任を負う可能性があるからです。
契約不適合責任とは契約内容に相違があった場合に売り手は対処しなければならない法的責任になります。
具体的には下記の4つの救済手段があります。
●損害賠償の請求
●契約解除
●履行の追完請求（完全な状態にして引き渡すように請求すること）
●代金減額請求（購入額の減額）
築浅一戸建てを売却する理由をきちんと説明しないとこれら責任を負うかもしれません。
まず、売却の理由を不動産会社へ伝え、内覧時などに買い手へ伝えていきましょう。
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築浅一戸建ては価格が下がる前に早期売却がおすすめ
築浅一戸建ては、価格が下がる前に早期売却をおこなうと効果的な売却ができます。
なぜ、早期売却が効果的な売却につながるのかの理由を確認してみましょう。
築年数が経過するほど不動産の価値は下がる
不動産は時間が経つほど自然と劣化していき、売却価格が下がっていきます。
ですので、築浅物件を売却するのであれば、売却価格が下がる前に売却することが必要です。
では、不動産の売却価格はどのように推移していくのでしょうか。
国土交通省が公表している「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、以下のように推移していくと言われています。
●新築物件：100%
●入居済物件（1日でも）：90%
●～築年数20年：毎年1～2%低下
●築年数20年以上：60～80%
ここからわかるとおり、築年数20年以下の物件ではなるべく早く売却することが大きな価格で売ることにつながります。
年々価格が下がっていることを認識し、売却の手続きを進めていきましょう。
現在の価値を知る方法
不動産売却を進めていくうえで、まずは現在の価値を知ることが必要です。
現在の価値の調べ方は以下のようなものがあります。
●固定資産税評価額から実勢価格を算出する
●築年数による価格の減少割合から算出する
●レインズ・マーケット・インフォーメーションで検索をおこなう
●不動産会社へ査定依頼をおこなう
固定資産税評価額とは固定資産税額の決定に用いられる評価指標ですが、この値を0.7で割った値が実勢価格（相場価格）と言われています。
固定資産税評価額は郵送によって届くため、書類を一度確認してみましょう。
次にある築年数の減少割合は前述のとおりです。
以下の式より現在の価値をご確認ください。
現在の価値（%）＝90-築年数×（1～2）
たとえば、築5年と築10年の場合は以下のように計算できます。
築5年の場合：現在の価値＝90-5×（1～2）＝80～85%
築10年の場合：現在の価値＝90-10×（1～2）＝70～80%
あくまでも概算であり、立地や住環境を考慮していないことにご注意ください。
3つ目のレインズ・マーケット・インフォーメーションは国土交通省から指定された指定流通機構が発表している過去の成約情報をまとめているサービスです。
もし、過去の成約に似たような条件のものがあれば指標となります。
しかし、似たような物件がなかったり探すのが困難であったりするかもしれません。
また、土地の場所によっても価格が変動します。
ですので、価値を調べる際は不動産会社への査定が一番おすすめです。
築浅一戸建てを早期売却するコツ
最後に早期売却のコツを確認し、売却を適切に進めていきましょう。
コツ①適正価格で売りだす
不動産売却はなるべく適正な価格で売りに出したいと多くの方が思っているかと思います。
しかし、築浅一戸建てを売却する理由は早急であることが多く、価格を下げて売りに出してしまうことが多いです。
確かに、値段を下げて売りに出すと早期売却につながりやすいですが、実際に売れる価格よりも大きく下げてしまうこともあります。
ですので、まずは査定によって相場を確認し、適正価格を知っていきましょう。
また、査定時に売却を完結させたい期間についても相談をすることで適切な売却額の決定につながります。
コツ②節税対策をおこなう
不動産売却にはいくつかの節税方法があり、それらをおこなうことで受け取る売却益を大きくすることができます。
節税方法の1つに「3,000万円特別控除」がありますが、この控除を用いると譲渡所得から3,000万円までマイナスすることが可能です。
具体的な税額の計算方法は以下のとおりです。
税額＝（譲渡所得－控除額）×税率
そして、譲渡所得が4,000万円、税率が短期譲渡（所有期間5年以下）の場合である39.63%とすると控除額の有無によって税額に以下のような違いが出てきます。
●控除なし：4,000万円×0.3936＝1,574万円
●控除あり：（4,000万円－3,000万円）×0.3936＝394万円
ここからわかるとおり、節税をおこなうのとおこなわないのでは売却益に大きな差が出てきます。
しかし、こちらのコツは物件や所有状態などにも条件があるため、どのような節税がおこなえるかは不動産会社への相談が必要です。
3,000万円特別控除のように築浅一戸建てでも用いることができるものを調べ、その他条件も満たしているのか適宜確かめていきましょう。
まとめ
今回は、築浅一戸建てが早期売却がおすすめである理由とコツをご紹介しました。
築浅一戸建ては早期売却をすることで価値が落ちていない時点での売却が可能です。
節税方法などのコツも抑えながら早期売却を進めていきましょう。
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