こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
事故物件を相続する予定のある方にとって、固定資産税はいくらになるのか不安をおぼえていらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、固定資産税の計算方法や事故物件の相続に対する判断の目安をご紹介します。
固定資産にかかる税金を減額するアイデアもお伝えしますので、引き継いだ物件の活用にお役立てください。
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弊社へのお問い合わせはこちら事故物件の固定資産税は免除になる？相続する価値はある？
固定資産税は、所有している建物や土地に対してかかる税金であり、事故物件であっても課税対象であることに変わりはありません。
相続しても利用価値がない場合は放棄することも視野に検討しますが、活用できる方法も探してみましょう。
事故物件とは？固定資産税は免税になるか？
固定資産税は不動産などにかかる地方税であり、物件を所有する方に納税義務が発生します。
事故物件とは、事故や事件の発生現場になった、周辺環境に問題がある、地盤沈下や耐震基準を満たしていないなど欠陥のある土地や建物などです。
遺産として受け継ぐには気乗りしない物件ですが、固定資産税の免税対象にはなりません。
固定資産税が免税になるのは、土地は30万円未満、家屋は20万円未満など評価額が低い場合です。
ただし、この評価はあくまでも物件としての価値であり、事故の発生現場になったなどの要因は影響しません。
今年、または前年に、自治体から所有者に送付してある固定資産納税通知書などで物件の評価を確認しましょう。
注意したいのは、同じ市区町村内に所有する物件があった場合は、合計額での判断になる点です。
同一市区町村にご自身が所有する物件がある場合や、遺産に田畑や工場、店舗などの不動産が複数あるときは、事故物件だけで判断しないようにします。
事故物件は相続すべきか？
遺産として建物や土地を受け継ぐ場合、居住はもちろん、利用しないときでも固定資産税を納税する他、維持管理費用が必要です。
そこで、受け取っても負担ばかりでメリットがないと感じるときは、相続放棄も検討しましょう。
相続放棄は、物件を所有する方がお亡くなりになったのを知ってから、3か月以内に家庭裁判所へ申立をおこなわなければなりません。
放棄によって、物件以外の財産すべてを受け取る権利を辞退することになります。
しかし、物件を管理する責任は放棄の対象にならないため、所有者が決定するまでは引き続き管理責任を負うことから、相続してから売却する方法がおすすめです。
一方、資産価値がある物件は、名義を変更したあと賃貸物件として活用すると、納税の負担軽減に効果を発揮します。
事故物件であっても、利用価値があるときは運用するなど、柔軟に判断しましょう。
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事故物件の固定資産税の計算方法！空き家になった場合はどうなる？
固定資産税の税額は、市区町村などがおこなって毎年通知しますが、ご自身で計算方法を知っておくと、物件の活用方法を考えるうえで役立ちます。
空き家になった場合や建物を解体して更地にしたときなど、さまざまパターンを想定してみましょう。
住宅の固定資産税の計算方法は簡単？誰にでもできる？
固定資産税は、物件の評価額である課税標準額に税率の1.4％を乗じて算出する計算方法です。
土地の課税標準額は固定資産評価基準によって決まっており、国税庁の路線価図・評価倍率表により確認できます。
家屋の課税標準額は、家屋の購入価格の7割が目安になっていることから0.7を乗じて算出できますが、実際は経過した年数も考慮した額です。
固定資産税の計算方法を実践してみると？
たとえば、土地が4,500万円、建物が2,000万円の評価額の場合、それぞれに1.4％を乗じると、税額は土地が63万円、建物が28万円の合計91万円になります。
しかし、実際の納税額はそれほど多くありません。
理由は、住宅用の土地に対しては軽減措置があり、そのうえ200m²以下は小規模住宅用地、その他は一般住宅用地の扱いになるからです。
課税標準額が、小規模住宅用地は6分の1、一般住宅用地は3分の1になることから、土地の面積が200m²以下あれば評価額は750万円、税額は10.5万円になります。
300m²の場合は、200m²までは小規模住宅用地、超過した100m²は一般住宅用地とする計算方法となることから、税額は14万円です。
更地にした場合の固定資産税は？空き家になったときは？
事故物件の建物を解体すると土地は更地となるため、住宅用地としての特例に該当しませんし、小規模住宅用地や一般住宅用地の軽減措置も対象外です。
また、空き家でも維持管理責任を果たしていない物件は、空き家対策措置法による「特定空家」の指定を自治体から受ける可能性があります。
特定空家は住宅の要件を満たさないため住宅用地の軽減措置がなくなり、建物があっても土地の税額は従来の6倍です。
そこで、相続しても空き家になり、管理作業が困難な場合は、名義変更の手続きが完了したらそのまま売却活動をおこなうなど、早期の対応を心掛けましょう。
事故物件の固定資産税を減額するアイデア
事故物件にかかる固定資産税を減額できると、保有しても負担の軽減につながります。
実践するためには費用がかかりますが、相続により得た物件を無駄にしないアイデアとしてお役立てください。
事故物件はリフォームがおすすめ！
事故物件を所有したくない場合は、耐震工事や省エネ改修工事をおこなうなど、長期優良住宅リフォーム減税制度を利用しましょう。
2024年3月31日までに工事が完了していることが条件ですが、1981年6月以降の耐震基準に適合していない場合は、50万円以上の耐震改修工事が必要です。
2014年4月以降に建築した物件は、窓の断熱改修工事をおこなったうえで、床や壁などの断熱工事や太陽光発電装置を設置します。
リフォーム後の床面積が50～280 m²であれば、翌年の固定資産税が3分の1に減額です。
工事が完了してから3か月以内に、必要書類を添えて自治体の窓口で手続きをおこないましょう。
事故物件が課税標準額を下回ると税額の減額できる？
事故物件の場合、売却しようとしても買い手がつかないこともあります。
このようなときは、建物を解体して土地として売り出しますが、それでも売れないときは、分筆して売りやすくします。
道路に面している土地は、道路の拡幅に利用してもらうなど自治体への寄付も検討しましょう。
土地が狭くなると課税評価額の減額につながるうえ、免税点の30万円を下回ると税額はゼロ円になります。
売却や寄付するまでに時間がかかり、越年してしまうと更地としての評価額となるため、短期間に手続きを済ませましょう。
更地にしても固定資産税を減額できる方法とは？
住宅用の土地を農地に転用すると、住宅用から農地用の税率に変更になるため、税額を減額できます。
転用する場合は用水路などを整備し、必ず農業経営をおこなうなどの条件があることから、ご自身が農業に従事する他、営農中の方や農業法人に貸し出すなどの手立てが必要です。
また、農地の区分によっては宅地並み課税になる場合もあり、一概に税金を減額できるとは限りません。
事前に物件がある市区町村に問い合わせるなどして、農地転用した場合の税額を確認しておきましょう。
まとめ
事故物件に対する固定資産税は課税対象であるため、価値が低いときは相続放棄も検討しましょう。
税額の計算方法は、固定資産評価額に税率を乗じて算出しますが、更地にすると住宅用地の軽減措置の対象外になるため負担が増えてしまいます。
税金の減額には、長期優良住宅化リフォーム工事や農地転用も有効な手立てです。
大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
