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不動産リバースモーゲージとは?仕組みやメリットとデメリットを解説

カテゴリ:『住宅ローン』情報

不動産リバースモーゲージとは?仕組みやメリットとデメリットを解説

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

家は購入しているので住む場所には困らないが、老後までにあまり貯蓄ができず、今後の生活が不安になっている方もいるかもしれません。
または、老後の楽しみとして趣味にお金をかけたいが、貯蓄や年金だけでは心もとないと思っている方もいるでしょう。
そこで記事では、不動産を担保に融資を受けられるサービスであるリバースモーゲージの仕組みや、メリットとデメリットを解説します。

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不動産リバースモーゲージとは?仕組みを解説

不動産リバースモーゲージとは?仕組みを解説

老後の資金について考えたとき、不安に感じる方も多い傾向にあります。
近年、そんな老後資金の不足をおぎなう目的として、リバースモーゲージという仕組みが注目されています。
不動産を所有している方であれば、その不動産を担保として金融機関などから老後の生活資金が借り入れ可能です。
下記では、仕組みや用途について解説します。

担保

リバースモーゲージとは、所有している不動産を担保に金融機関と契約して資金を借り入れ、家にそのまま住み続けられることを言います。
そして、契約者が死亡したときに担保としていた不動産を処分して返済するという仕組みであり、高齢者を対象とした貸付制度と言えるでしょう。

返済方法

一般的な住宅ローンの場合は、融資される金額を一括で受け取ってから、月々返済していくことで完済となります。
リバースモーゲージの場合では、借り入れた融資額の残高を最終的に一括で返済するといった流れになります。
このサービスを取り扱っているのが、金融機関や各都道府県の社会福祉協議会であるのが特徴です。
金融機関では、契約者が生きている間は月々に利息分のみを返済し、契約者の死亡後に相続人によって不動産売却か、現金を準備するか選択して元金を一括返済することになります。
一方の社会福祉協議会の場合は、契約者の死亡によって契約が終了した際に、相続人によって融資された額の元金と利息分を一括で返済することが必要です。
社会福祉協議会や金融機関のどちらで契約しても、リバースモーゲージを契約することで月々の返済額を下げることができ、老後資金として有効に活用することができるでしょう。

用途について

取り扱う機関によっては、資金の使い方が限定されており、指定されている用途以外での申請では融資が受けられない場合もあります。
金融機関の用途としては、老後の生活資金、介護費用、医療費、老人ホームの入居金、住宅ローン残債支払い、家のリフォーム費用、生前の贈与、趣味にかかる費用などです。
また、社会福祉協議会の場合は、自立支援を目的とする融資のため、老後の生活費として利用するという理由のみで申請可能です。
さらに、住宅金融支援機構のリバースモーゲージでは、名称のとおり住まいに関しての融資をおこなう機関となっています。
用途として、家の建設や購入、リフォーム、住宅ローンの借り換え、高齢者向け住宅の入居一時金、相続人などへの住宅資金のみ利用が可能です。
ですので、老後の自分にあった目的で融資を受けられるように、申請する機関を決めると良いでしょう。

不動産リバースモーゲージをおこなうメリットについて解説

不動産リバースモーゲージをおこなうメリットについて解説

老後の資金対策として活用できるローンである、リバースモーゲージのメリットについて解説します。
老後の資金についてお悩みの方はぜひ、参考にしてみてください。

支出を減らせる

メリットとしては、死亡した際に融資額を一括で返済する契約なので、生存中は月々に利息分のみを支払えば良いため、日々の生活支出を抑えることができます。
また、定年退職後でもまだ住宅ローンが残っており、退職金を老後資金にしたかったがローン返済に充てるしかないといった方も多いかもしれません。
この場合でも、リバースモーゲージを利用して借り換えることで返済額を抑えたり、退職金を老後資金として確保できたりすることもメリットと言えます。
さらに、老後資金はそれなりに確保できているが、何があるか分からない将来のためにさらなる資金を貯めておきたい方もいることでしょう。
そんな方にとってもリバースモーゲージを活用することで、老後資金が減るのを抑えられるメリットがあるためおすすめです。

老後資金について

最大のメリットはやはり不動産を担保とすれば、家に住み続けたまま老後の資金を借り入れできる点と言えます。
しかし、返済のときまで家を手放すことなく住み続けられる契約とあるが、契約者が死亡した場合に残された配偶者はどうすれば良いか不安に思うことでしょう。
その点でも、金融機関によって条件はさまざまですが、契約をそのまま配偶者に引き継ぐことができる機関も多いため、配偶者にとっても安心できることがメリットです。
さらに、老後のレジャー費用としてや、家のリフォームといったさまざまな用途で利用したい場合でも、用途が限定されない金融機関も多くあるため自由に資金を活用できます。
そして、相続人がいない場合や、死後に所有する不動産を残さず処分したいという方にも、このサービスを活用することで不動産の心配をすることなく過ごせるでしょう。

不動産リバースモーゲージのデメリットやリスクを解説

不動産リバースモーゲージのデメリットやリスクを解説

リバースモーゲージを利用する際のメリットだけでなく、デメリットやリスクについて知ることで自分の老後に必要かどうか判断することができるでしょう。
下記では、利用する際のデメリットとリスクについて解説します。

団体信用生命保険

団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者の死亡によってローンの支払いができなくなった場合に、生命保険会社がローン残高に相当する保険金を金融機関に支払う仕組みです。
一般的な住宅ローンは、この団体信用生命保険に加入することができますが、リバースモーゲージの場合は保険に加入できない点がデメリットです。

途中返済のリスク

担保としている不動産の価値が変動することで、契約者が死亡していない状況であっても返済が必要になる可能性があることがリスクと言えます。
契約先の金融機関によって条件は異なりますが、通常では融資限度額は担保評価額の6割ほどとなっており、数年ごとに評価の見直しがおこなわれます。
また、評価の見直しの際に融資限度額も同時期に見直しされ、もしも、これまでの借入額が限度額を上まわればその分、または、残高の全てを返済することになります。
ですので、途中返済のリスクを考慮して、あらかじめ融資限度額いっぱいを借り入れることなく、このような事態にそなえて適度な額を慎重に決めることが大切です。

変動金利のリスク

金融機関のローン金利の種類として、一般的に変動金利が多く採用されているため、半年に1度、金利の見直しがおこなわれるものがほとんどです。
ただし、金利が変動したとしても、通常は月々の返済額は5年間変化しませんが、5年後の返済額は再計算されて決定します。
かりに、金利が大幅に上昇することがあれば、返済額が増えることになり家計に大きな負担となるリスクも考えられます。

相続人トラブル

契約者が亡くなってから担保を売却するなどして一括で返済する仕組みであるリバースモーゲージの場合は、相続人は不動産を相続することができません。
そのため、相続人にとっては家が無くなるリスクが発生し、トラブルに発展することもあります。
また、ローンを申請する際には推定相続人の同意が必要ですが、同意を得られない場合も多い傾向にありますので、老後資金について親族との話し合いが必要でしょう。

まとめ

老後資金の準備としてリバースモーゲージを活用することで、生活費用が抑えられたり、レジャーや趣味を充実させたりできるメリットがあります。
しかし、デメリットである金利変動や途中返済のリスクなども考慮したうえで融資額を決めることが大切です。

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大樹不動産 メディア 担当ライター

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