こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
相続した実家をお持ちの方は、売却に際して譲渡所得税がどのくらいかかるのか気になると思います。
そこで今回は、相続した実家を売却する際にどのくらいの譲渡所得税がかかるのかを解説していきます。
併せて売却時に利用できる3,000万円特例と売却時の注意点をご紹介していくので、売却を検討されている方はぜひ参考にしてください。
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相続した実家を売却して売却益が出た際は譲渡所得税というものがかかってきます。
ここでは、譲渡所得の計算方法や譲渡所得税が高くなるケースを紹介していくのでみていきましょう。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を譲渡（売却）した際に発生した所得に対する税金のことです。
正確には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」という3つの税金が含まれており、譲渡所得税と言うのは3つの総称なので覚えておきましょう。
また、税金が発生するのは所得がプラスになった場合のみで、売買によって利益が出なかった場合は課税対象となりません。
たとえば、1,000万円で取得した不動産を1,500万円で売却した場合は差額の500万円が利益となり、この500万円が譲渡所得の課税対象となります。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、不動産の購入金額と売却金額を合計するだけでは正確な金額を求めることができません。
不動産の売買時は、印紙税や登録免許税、仲介手数料など多くの取得・譲渡費用がかかってくるので【譲渡所得＝収入金額−取得費用−譲渡費用】という計算式で求めます。
取得費用と譲渡費用を正確にしなければ譲渡所得が多くなり支払う税金も多くなるので、売却時は取得及び譲渡にかかった費用をしっかりと確認しておいてください。
取得費用としては、土地・建物の購入費用や印紙税・不動産取得税などの税金、さらにリフォーム費用や借り入れ時の利子などがあります。
また、譲渡費用には上記の項目にくわえて建物の解体費用や名義書換料などがあるので、支払う税金を減らすためにも確認しておきましょう。
相続した不動産は譲渡所得税が高くなることがある
親や祖父母などから相続した不動産は、譲渡所得税が高くなることがあるので注意してください。
譲渡所得税が高くなる理由としては、不動産の取得にかかった費用が相続するうちにわからなくなってしまうからです。
取得費用がわからない場合は「概算取得費」というものが適用され、収入金額（売却時の価格）の5%が取得費として計算されます。
この場合、本来購入にかかった費用よりも金額が低くなることが多いので、譲渡所得税が高くなってしまいます。
そのため、相続する際は購入にかかった費用や税金、リフォーム費用などをしっかり確認しておきましょう。
ただし、実際の取得費用より概算取得費が適用された方が有利な場合は、概算取得費を適用して節税できるので状況にあわせて使い分けてください。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって変化する
譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が変化します。
相続後5年以内に売却する場合は税率39.63%、5年以上所有したあとに売却すると20.315%の税率がかかります。
これは、過去に投機目的の取引が増加した際にできた制度ですが、現在も不動産売買などをおこなう際に適用されるため覚えておきましょう。
もし、所有期間が5年を超えそうな場合は、売却時期を遅らせてから売却すると税金の支払いを抑えることができます。
相続した実家を売却する際に利用できる3,000万円特別控除
相続した実家を売却する際は、3,000万円特別控除というものを使い節税ができます。
ここでは、3,000万円特別控除とはなにか？また控除を受ける際の適用条件をご紹介していきます。
3,000万円特別控除とは
3,000万円特別控除とは、住宅や土地などの不動産を売却した際に発生した譲渡所得のうち3,000万円までを非課税とする特別控除です。
たとえば、3,000万円で購入した不動産を3,500万円で売却できた場合、【500万円（利益）−3,000万円（控除）＝−2,500万円】となるので、譲渡所得税は発生しなくなります。
そのため、適用条件を満たせる場合は売却時期をずらしてお得に売却をおこなってください。
3,000万円特別控除の適用条件
相続した実家を売却するときに3,000万円特別控除を受けるには、大きく4つの適用条件を満たさなければいけません。
1つ目は、移住用の住宅であることです。
被相続者が移住用に使用していた住宅および、それとともに相続した家屋を譲渡する場合のみ特別控除を受けられるので、それ以外の住宅は控除対象外となります。
2つ目は、相続後3年以内に売却することです。
相続後に転居した場合は、3年以内に売却しなければ適用条件から外れてしまうので注意しなければいけません。
また、災害によって住宅が消失した場合や取り壊しをした場合も、基本的に3年の年末までに売却しなければ適用条件から外れるので覚えておきましょう。
3つ目は、売買相手が親族でないことです。
売買相手が配偶者や息子などの場合は3000万円特別控除が適用されず、同列会社など特別な関係の場合も控除対象外となるので注意が必要になります。
4つ目は、他の控除を受けていないことです。
マイホームの買い替え特例や繰越控除の特例を前年および前々年に受けている場合は、特例を受けられないので特例を受けた際は年数を空けてから売却するようにしてください。
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相続した実家を放置してはいけない理由
相続した実家を売却する際は節税のために、3,000万円特別控除を使用する方も多いと思います。
しかし、使用する際はいくつか注意点があるのでご紹介していきます。
相続後は期間内に売却しなければ控除を受けられない
3,000万円特別控除を受ける場合、適用条件となっている期間内に売却しなければいけないので放置せずに早めに売却するようにしてください。
転居した場合は3年目の年末まで、災害等により住まなくなった場合はその日から3年目の年末までといったように、細かく期間が指定されているので注意しなければいけません。
また、相続後放置していると控除を受けるために相続したと判断され控除を使えなくなるので、相続後は居住用の建物として使用するようにしてください。
控除を受けるには税務署への申告が必要
3,000万円特別控除は、税務署へ書類を提出して手続きをしなければ適用されません。
手続きの期間は、売却した翌年の2月16日～3月15日の間までで、住民票や戸籍の附票、譲渡した土地・建物の全部事項証明書が必要になるので、事前に用意しておきましょう。
控除後の税額が0円でも確定申告は必要
3,000万円特別控除を受けたあと、譲渡所得の税額が0円でも確定申告は必要になるので忘れずに手続きをおこなってください。
手続き期間は先ほど同様に売却した翌年の2月16日～3月15日の間までとなっており、期間内に手続きをしなければ控除を受けられないので注意が必要です。
確定申告に必要な書類や手続きは、国税庁のホームページに詳しく記載されているので、そちらを参照して手続きをおこなってください。
まとめ
相続した実家を売却する際の譲渡所得税について解説しました。
3,000万円特別控除を利用することで税金の支払いを大幅に減らせるので、相続した実家を売却する際は適用条件に当てはまっているか確認したうえで売却をおこなってください。
大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
