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マンション売却における固定資産税の扱いは?精算時期や注意点をご紹介!

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マンション売却における固定資産税の扱いは?精算時期や注意点をご紹介!

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

マンション売却における固定資産税の扱いは?精算時期や注意点をご紹介!

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

マンション売却を検討している方のなかには、固定資産税の扱いが分からない方もいるのではないでしょうか。
「売却前にマンションの固定資産税を支払ってしまった」というケースもありますが、売却時に精算する方法が一般的です。
今回は、マンション売却を検討している方に向けて、固定資産税の精算方法や支払い時期についてご紹介します。
精算時の注意点についてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

茨木 智紀


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マンション売却時の固定資産税の精算方法は?2パターンを解説!

マンション売却時の固定資産税の精算方法は?2パターンを解説!

マンション売却の際の固定資産税の扱いが気になる方に向けて、ここでは精算方法についてご紹介します。

マンション売却における固定資産税の扱い

マンションを売却した場合、売り手と買い手のどちらが固定資産税を負担するのかご存じでしょうか。
固定資産税は1月1日時点の所有者に課される税であり、マンションを売却した場合でも支払いをおこなうのは「売り手」です。
もし3月にマンションを売却して買い手に引き渡したとしても、支払いは売り手がおこないます。
しかし、売り手がマンション売却後の分も固定資産税を売り手が負担するのは不公平に感じますよね。
そこで、マンション売却時の固定資産税については、一般的に「日割り計算」をおこない売り手と買い手の両方が負担する形式を採用します。

固定資産税の日割り計算の方法

マンション売却時に固定資産税を日割り計算で求める計算式は以下のとおりです。

負担する固定資産税額=固定資産税の金額×所有日数÷365日(年間日数)
マンションの所有権が売り手から買い手に変わる日、つまり引渡し日の前後に分けて、それぞれが負担する固定資産税を算出します。
計算式における「所有日数」ですが、関東地方と関西地方によって2種類のパターンがあるため注意が必要です。
地域によって異なりますが、主に関東地方は起算日を「1月1日」に、関西地方は「4月1日」にしている場合が多いでしょう。
たとえば9月10日にマンションの所有権が移転した場合、1月1日を起算日とすると1月1日から9月9日までの251日分が売り手負担、9月10日以降の残り114日分が買い手負担になります。
一方で起算日が4月1日だった場合、4月1日から9月9日までの161日分が売り手負担、残りの204日分が買い手負担です。
このように、起算日によって固定資産税の負担金額は大きく変化してきます。

マンション売却における固定資産税の精算時期は2パターン

マンション売却における固定資産税の精算時期は2パターン

固定資産税の精算時期は、一般的に「マンション売却時」です。
ただし、法律によって精算時期が定められているわけではないため、売り手と買い手によって自由に設定することもできます。
ここで注意したいのが、固定資産税の納付書が届く前にマンション売却をおこなった場合の精算時期です。
固定資産税自体は1月1日時点の所有者に課せられるものですが、納付書は毎年4月から5月頃に届きます。
そのため、1月から3月にかけてマンション売却をおこなった場合は、精算時期が以下の2パターンに分かれます。

●去年の固定資産税の金額に基づいて精算する
●今年の納付書が届いてから精算する


各精算時期について、解説していきます。

精算時期1. 去年の固定資産税の金額に基づく

納付書が届く前にマンション売却をおこなった場合、去年の固定資産税の金額を参考にして精算することが多いです。
売却時に精算を済ませることができるため、売り手と買い手の負担も低いでしょう。
ただし、固定資産税は不動産の価値に基づいて決められており、3年に1度固定資産税評価額の評価替えがおこなわれるため注意が必要です。
実際に課せられた金額との差額が生じた場合の対応方法を事前に決めておくことで、トラブルリスクを軽減できます。
差額が発生した場合は再度精算するのかそのままにしておくのかについて、話し合いで決めておきましょう。

精算時期2. 今年の納付書が届いてから

2つ目のパターンは、今年の固定資産税の金額が決まってから精算する方法です。
明確に負担金額が分かり、金銭トラブルが起きるリスクが低い精算時期でしょう。
一方で、マンション売却後に再度買い手に連絡を取らなければならないという面倒さもあります。
マンション売却時には、精算時期をどちらのパターンにするのか双方が納得するまで話し合いをおこなうと良いでしょう。

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マンション売却における固定資産税の精算に関する注意点3つ

マンション売却における固定資産税の精算に関する注意点3つ

マンション売却時にはさまざまな注意点がありますが、固定資産税を精算するときも気を付けるべきポイントがあります。
事前に注意点を把握し、スムーズな取引、リスク回避に努めましょう。

注意点①法律上の納税義務

実は、固定資産税の精算は法律によって定められたものではありません。
あくまでも「売り手と買い手の合意による行為」という扱いです。
固定資産税は1月1日時点の所有者に課せられる税金であるため「買い手が必ずしも精算に応じなければいけない」という規定はないため注意しましょう。
買い手が「納税義務がないため精算を拒否する」と主張してくるケースも考えられます。
マンション売却時になって精算の交渉が進まない事態が起こる可能性があるのです。
このような事態を避けるためにも固定資産税の支払いや起算日について売買契約書に明記しておくことをおすすめします。

注意点②精算した金額の扱い

マンションの売却によって利益を得た場合は「課税所得税」を納める義務があります。
「固定資産税の精算には何の関係もないのでは」と思う方も少なくありませんが、精算によって買い手から受け取った金額は「売却代金」として扱われるため、譲渡所得になる点に注意が必要です。
先ほども説明したように、固定資産税は1月1日時点の所有者に対して課せられる税金であり、本来は売り手が負担すべき金額になります。
そのため、精算によって買い手から受け取った金額が不動産の売買代金に加算され、その金額が実質の売買代金となるわけです。
マンション売却による利益のみを申告すると、脱税として疑われる可能性があるため注意しましょう。

注意点③精算の進め方

固定資産税の精算や起算日は法律によって定められているわけではないため、どのように進めれば良いか分からない方が多いでしょう。
売り手と買い手の合意によって決めることができますが、マンション売却は手続きが多く、双方が打ち合わせをする時間は多くありません。
知識や不動産売買についての経験もないため、精算時期や起算日などを決める際にトラブルが起きてしまったり、交渉が難航したりすることも多いです。
そこで、マンション売却時の固定資産税の精算に関することは不動産会社に相談することをおすすめします。
過去の豊富な経験や知識から、売り手と買い手双方に適した精算方法や時期、起算日を提案します。
マンション売却において疑問点や不安点があれば、ぜひ当社にご相談ください。

まとめ

マンション売却における固定資産税は、所有権を移転する日の前後分けて日割り計算をおこない、精算するケースが一般的です。
マンション売却をおこなう地域によって定められている起算日が違ったり、固定資産税の納付書が届く前の取引の場合は精算時期が違ったりするケースもあるため注意しましょう。
また、精算によって買い手から受け取った金額は課税所得に含む点も注意し、正確な利益を申告してください。

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大樹不動産 メディア 担当ライター

大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。


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