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【2023年版】取得価格が不明な相続不動産の「税金」を安く抑える方法とは?

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

不動産を相続したが取得価格は不明!税金を安く抑えるためにできること

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

親から相続した土地や建物の場合、いくらで購入したのかわからないケースは多く、それをもとに算出される税金もわからずお困りではありませんか?
ここでは、不動産の売却益に課される譲渡所得税とは何か、購入代金がわからない場合の計算方法から税金を安く抑えるポイントまでを解説します。

茨木 智紀


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相続不動産に課される「譲渡所得税」とは?

相続不動産に課される譲渡所得税とはどのような税金?

土地や建物を譲渡や売却した際に課される税金がありますが、その税金とはどのように計算されるのか、計算にはどのような項目が含まれているのか知っていますか?

土地・建物などの売却益に課税される譲渡所得税とは?

譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産や株式などの資産を譲渡・売却した際に課される税金で、相続によって得た不動産を売却した際にも課されます。
譲渡所得税は資産の種類によって課税方法が分けられており、土地・建物や土地の上に存する権利や株式の譲渡・売却には、給与や事業所得と分けて計算する分離課税となります。
もう1つの課税方法は総合課税で、上記以外の資産を譲渡した際には、給与所得や事業所得と合わせて計算します。
相続で得た不動産の売却は分離課税の対象となるので、ほかの所得とは分けて計算し、売却した年の翌年3月15日までに管轄の税務署へ確定申告書を提出しなければなりません。
確定申告は利益が出た場合だけではなく、売却によって損失が出た場合にもその内容を申告しなければならないため、忘れずに提出する必要があります。

基本の計算方法と取得費との関係

譲渡所得税を計算する式はとても単純で、売却代金から購入にかかった費用と売却にかかった費用それぞれを差し引き、決められた税率をかけるだけで簡単に算出できます。
まず、譲渡所得は売却代金−(取得費+売却費用)−特別控除で求められます。
そして、譲渡所得税は譲渡所得×税率です。
ここで気になるのは取得費の項目ですが、これに該当するのは売却した不動産を購入・建築した代金や付随する印紙税や登録免許税、仲介手数料や測量、リフォームの費用などが含まれます。
購入後にかかったリフォームなどの改築や修繕費用は購入と同時期ではないので、よく見落とされてしまうことが多い項目です。
特別控除とは、国が定める特例の適用によって控除される金額のことで、代表的なものには譲渡所得額の3,000万円まで控除される特別控除があります。
譲渡所得の金額が判明したら、あとはそこに一定の税率をかけるだけですが、税率は不動産の所有期間によって短期と長期に分けられています。
売却した年の1月1日時点での所有期間が5年未満を短期とし、税率は39.63%、5年以上の所有期間を長期とし、税率は20.315%です。
この所有期間はご自身が相続されてからではなく、不動産を購入した時点からの期間となるため、相続によってその期間は引き継がれるので気を付けてください。
計算方法は単純ですが、ご自身が売却しようとしている不動産にどのような特例や軽減措置が適用できるか、費用として差し引ける項目の正確な金額がわかるものなど、細かく調べなくてはなりません。

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相続不動産の取得価格が不明でも計算が可能になる「概算取得費」とは?

相続不動産の取得価格が不明でも概算取得費で計算が可能

相続不動産の場合、購入時の売買契約書や資料などが見つけられないケースはよくあるので、計算に必要な取得価格がわからない場合、別の項目から取得価格の代わりとなる金額を算出できます。

取得価格がわからなくても売買代金から金額を算出できる

ご自身で購入された不動産であれば、購入時の契約書などの資料を見つけるのは難しくないため、取得価格を調べるのは困らないでしょう。
しかし、それが相続によって得た不動産の場合、親やその前の世代から契約書などの資料を引き継いでいなければ、正確な取得価格を知ることができません。
何年、何十年も経過していれば資料を見つけるのは困難であるため、現在判明している項目から概算の金額を算出し、取得費の代わりとして使用することは国から認められています。
基準となるのは今回売却した不動産の売買代金で、その金額の5%を概算取得費として税額を計算することが可能です。
また、実際の取得費が売買代金の5%以下であった場合にも、この概算取得費を利用し、売買代金の5%相当額を取得費とすることができます。

概算取得費の利用で税金が高くなりやすい理由とは?

おおまかな取得価格を算出する方法があるならば、手間もかからずお得に思えますが、概算取得費で計算すると、税金が高くなりやすいので注意しましょう。
ほとんどの不動産売買では、購入価格よりも売却価格のほうが安くなるケースが多く、それを考慮するだけでも実際の取得費は売買代金の5%よりも高くなるとわかります。
さらに取得費には、購入代金そのものから、購入にかかった仲介手数料や登録免許税、購入後にリフォームした費用から設備にかけた費用までを含めることができます。
取得価格がわからないというだけで、譲渡所得額を引き下げられる上記の費用がわずか5%と決められてしまうため、支払う税金が高くなりやすいのです。
せっかくの節税のチャンスや利益をえるチャンスなのに、高額な税金が差し引かれてしまうのはもったいないと思いませんか?

相続不動産の取得価格が不明な場合に「参考にする価格」とは?

不動産の取得価格がわからない場合の対策!参考にする価格とは?

概算取得費を利用すると税金が高くなる恐れがあるならば、税金を安く抑えるためにも実際の取得費に近い参考価格を調べるのが対策となります。

近隣の土地・建物の売買価格を取得費の参考にする

対策の1つはとてもシンプルな方法で、相続した不動産の近隣にある土地や建物の売買価格を調べ、その価格を取得費の参考価格とします。
土地の形状や広さなどは多少違っていても、同じ地域にあるので参考価格の1つとして利用することに問題はありません。
現在の所有者と連絡を取りたい場合には、管轄の法務局で対象の土地の登記簿謄本を確認すると、氏名や住所がわかります。
突然ご連絡を差し上げることになるため、まずはお手紙で丁寧に事情をご説明したうえで、お願いしてみると良いでしょう。
もし、お願いできるようであれば、その方の売買契約書や売買代金の領収書をコピーさせていただき、譲渡所得税を申告する際の資料として使用します。

地方自治体や国土交通省が公開する当時の不動産価格の平均値を調べる

もう1つの対策は、購入当時の不動産価格の平均値を調べ、その価格を取得費として確定申告をおこなうものです。
地方自治体や国土交通省では、商業地や宅地などさまざまな土地の調査を進めており、その一環として過去の不動産の売買価格のデータを保管しています。
データはそれぞれのホームページ上からも閲覧することができるので、どのような価格推移があったか、当時の価格はいくらだったのかなど、参考にできる価格を知ることができます。
しかし、このデータを個人で調べるには少々手間がかかり、どのデータの価格を取得費として使用するかなどの判断が難しいため、ご自身でおこなうよりも専門家に任せたほうが安心です。
まずは徹底的に購入当時の資料を探し、領収書や契約書、金額が書かれたメモなど参考になりそうなものを見つけることをおすすめします。

まとめ

不動産の売買に課される税金は、対象となる金額が高額であるため、節税対策をしなければ、高い税金を支払わなくてはなりません。
どのような仕組みで税額が算出されているのか、税金を安く抑えられる方法などを知っていると、大切な資産を減らしてしまうリスクを避けられるでしょう。

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大樹不動産 メディア 担当ライター

大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。


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