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【2023年版】自宅の売却にかかる「譲渡所得税」の計算式や節税方法とは?

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

自宅を売却すると課される譲渡所得税とは?計算式や節税方法を解説

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

自宅を売却して大きな利益を出しても、利益が増えるごとに税額も比例して高額となるため、「手元に残る金額が・・・」なんて事があります。
不動産の売却にかかる税金や、基本の税率、知らないと損をする特例や軽減措置の仕組みを知り、賢く節税してみませんか?

茨木 智紀


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自宅の売却にかかる「譲渡所得税」とは?計算式や支払い時期は?

自宅の売却にかかる譲渡所得税とは?算出方法・支払い時期を解説

自宅などの不動産を売却した際、その利益にかけられる譲渡所得税とは何か、税額の計算式や申告・支払いのタイミングを解説します。

所有物の売却益にかかる税金「譲渡所得税」とは?

土地や建物などの不動産や株式など資産となるものを売却して利益を得ると、その利益に譲渡所得税という税金が課されます。
具体的には、所得税と住民税が合算された税額となっており、給与所得や事業所得と分けるため、分離課税方式で計算します。
分離課税の譲渡所得の対象には、海外に所有する不動産、借地権や耕作権など土地に対する権利なども含まれると定義されています。
高額な取り引きとなる不動産の売買では、課される税額も高額になりやすいため、さまざまな特例や軽減措置が設けられており、適用することで大きな節税となるでしょう。

譲渡所得税を算出する「計算式」とは?

譲渡所得税とは、自宅などの不動産を売却した際の売却益に一定の税率をかけた単純なものではなく、かかった費用を差し引いた額に課されます。
計算式は、課税譲渡所得金額=譲渡価格−(取得費+譲渡費用)−特別控除額です。
まず課税額の算出には上記の計算式を用いますが、課税される純粋な利益を算出するにはかかった費用や対象不動産を購入した際の取得費も控除します。
取得費には、不動産の購入費や購入時の税金、仲介手数料などが含まれ、取得費が譲渡価格の5%に満たない場合は、譲渡価格の5%相当を取得費として計算されます。
もし、ご自身で購入した不動産ではなく相続によって得た不動産の場合、取得費は原則として被相続人が購入した際の金額が引き継がれます。
そして譲渡費用には、建物の解体費用や仲介手数料、測量など、売買するためにかかった費用が対象となります。
こうして判明した課税譲渡所得金額に、一定の税率をかけて税額を算出し、税務署にて税金を収めるのです。

申告と支払いの「タイミング」はいつ?

自宅の売却した際に利益が出た、または損失が出た場合には、売却した翌年の3月15日までに確定申告をおこないます。
利益が出た場合は期限内に税金を納めないと遅延金が発生し、より多くの税金を負担することになるので注意しましょう。
逆に自宅の売却で損失が出た場合には、特例によりほかの所得との損益通算が可能となるため、所得総額を下げて税金を抑えることができます。
売却した建物の所有期間やローンの有無・残高など細かな条件が設定されており、減税の条件を満たす特例があるかどうかは必ず確認しておきましょう。
支払いタイミングは、確定申告の際に振替納税手続きをしておくと、同年の4月20日までに指定口座から自動で引き落としされます。
はじめに、譲渡所得税は所得税と住民税の合算であると解説しましたが、別途住民税についての手続きは必要なく、確定申告をするだけで手続きは完了します。

自宅売却にかかる譲渡所得税の「税率」の計算方法とは?

自宅売却にかかる譲渡所得税の税率はどう計算する?

かかった費用を差し引いた利益に税金が課せられることがわかりましたが、次はどのようにしてその税率が確定するのか、適用される軽減税率を交えて解説します。

税率は「所有年数」によって変動する!

譲渡所得の税率は、短期と長期の2つに分けられ、それを分けているのは不動産を所有していた期間です。
土地や建物など不動産を売却した年の1月1日時点で、売却した不動産を所有する期間が5年未満の場合には短期譲渡所得、5年以上の場合には長期譲渡所得となります。
短期譲渡所得は所得税30%と住民税9%、長期譲渡所得は所得税15%と住民税5%がそれぞれ課され、合算した数値で計算をおこないます。
たとえば、譲渡所得1,000万円の不動産の場合、所有期間5年未満と5年以上で、次のような計算式でそれぞれ税額が算出されます。
まず、5年未満の場合は、譲渡所得1,000万円×短期譲渡所得39.63%=396.3万円です。
そして、5年以上の場合は、譲渡所得1,000万円×長期譲渡所得20.315%=203.15万円となります。
たった1年間の所有期間の違いで税率には19%もの差が出るため、売るタイミングには、その後にかかる税金を試算してから考えてみると良いでしょう。

2037年まで課される「復興特別所得税」とは?

前項の計算式にあった税率の小数点以下の端数は復興特別所得税で、東日本大震災の復興財源とするために、2013年から2037年までの25年間の各年の所得税に対して一律2.1%の税率が乗算されます。
元の税率に対して2.1%がかけられるため、短期譲渡では15%×2.1%=0.315%が、長期譲渡では30%×2.1%=0.63%が上乗せされています。
これは不動産の譲渡所得をはじめとするすべての所得に課されるため、アプリケーションなどを使わずに手書きで確定申告される方は記入漏れに注意してください。

所有期間が10年以上の自己居住用住宅に適用される「軽減税率」とは?

さらに、所有期間が10年を超える自宅を売却した際には特例が設けられており、譲渡所得が6,000万円までの部分は、長期譲渡所得よりも低い税率が適用されます。
所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%の合計14.21%と、長期譲渡所得よりも約6%も税率を抑えることができるお得な特例です。
譲渡所得1,000万円で試算してみると、通常の長期譲渡所得では約200万円の税額でしたが、特例の14.21%の場合では142.1万円の税額となり、約60万円も節税できる計算となります。
この特例は、次にご説明する軽減措置とも組み合わせて使うことができるため、適用できる仕組みを知っているほどお得です。

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自宅を売却した際の譲渡所得税を抑えられる「軽減措置」とは?

譲渡所得税の軽減措置!自宅を売却した際の税金を抑えるには?

譲渡所得税がどのような税金で、基本の税率がどれくらいなのかわかったところで、最後はその税金を節税するための特例や軽減措置を知っておきましょう。

マイホーム以外にも適用できる「3,000万円特別控除」

代表的な軽減措置の1つには3,000万円の特別控除があり、これは自宅もしくは居住用として住んでいた家屋・敷地の譲渡所得を最高3,000万円まで控除するものです。
この3,000万円特別控除は、前項でご説明した所有期間10年以上の自宅に適用される軽減措置と併用できるため、大幅な節税が見込めます。
適用条件には、売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係ではないことや損益通算などのほかの特例を受けていないことなど、適用には注意が必要です。
また、住宅ローン控除とも併用できないため、どちらの軽減措置がより節税となるか、具体的なシミュレーションが必要となるでしょう。

自宅の売却で損失が出た場合には「損益通算」が可能

軽減措置のなかには、利益が出たケースだけでなく、損失が出てしまったケースに対しても特例を設けています。
自宅の売却で購入時よりも価格が下がってしまい、利益が出なかった場合、その年の確定申告でほかの所得と相殺することで所得税を下げることが可能となります。
また、損失額が大きいために相殺しきれない場合には、翌年以降の3年間をかけて繰越控除することもできます。
ただし、適用するには所有期間が5年以上であることや合計所得額が3,000万円以内であるなど、すべての条件を満たさなければなりません。
売却時に損失が出ると予想された場合には、この損益通算が可能かどうか、その場合にどのくらい節税できるかなどをシミュレーションすることをおすすめします。

まとめ

高額な税金が課されやすい不動産の売買では、節税になる仕組みを知っておくことが重要なポイントです。
譲渡所得は、購入額や購入の際にかかった費用が税額に影響するため、購入時の資料や契約書などはきちんと保管しておきましょう。

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大樹不動産 メディア 担当ライター

大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。


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