こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
「住宅ローンでローン組みたいけど保証料ってなに？」「保証料って契約時に払うの？よくわからない…」などと思っている方が多いのはないでしょうか。
ローン契約した際に見る「保証料」ですが、何に対しての保証料なのかよくわからないですよね。
今回は、疑問が湧く「保証料」について解説していきます。
この記事で、保証料の概要から返済方法まで分かるようになっています。
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住宅ローンにおける保証料とは保証会社に対してお支払いする費用のことです。
保証会社と保証契約を結ぶことで、債務者（住宅ローンを利用している方）が住宅ローンの返済が厳しくなったとき、保証会社が代わりに金融機関に対して返済（代位弁済）して立て替えてくれます。
代位弁済したあと、債務者は金融機関との返済が終わるわけでなく、保証会社が代位弁済した分の費用を返済する義務を負います。
つまり、債務者がローンを返済する場所が金融機関から保証会社に変わったということです。
融資する銀行側は「貸し倒れのリスク」を少しでも減らせるので、債務者に対して、保証会社の利用を必須としているところが多く、重宝されています。
支払う必要性
金融機関によって保証会社の利用を必須としているのかが異なり、必須となっている場合、保証料を必ずお支払いする必要があります。
一方、保証料が不要な金融機関もあり、代表例としては「ネット銀行」などが挙げられます。
しかし、保証料がないネット銀行は「貸し倒れ」のリスクを負っていることになります。
そのため、保証料の前に住宅ローンの審査などが厳しい場合が多いです。
保証会社の役割
以前から、住宅ローンを組むのに連帯保証人が必要でした。
ただ、住宅ローンは高額なローンです。
そのため、積極的に連帯保証人になってくれるような方が見つからない方も多く、住宅ローンを借りれないという問題が起きていました。
そんな状況を救うために保証会社というものが登場しました。
保証会社の役割として、住宅ローンを組んでいる債務者がローンの支払いが厳しくなったとします。
そういった場合に、保証会社が金融機関に対して代わりに代位弁済をおこなうことです。
この後は、債務者が金融機関でなく、保証会社に対して残債を支払う義務を生じます。
保証会社は金融機関に対して、債務者が滞納した分の肩代わりをしてあげたに過ぎなく、肩代わりした分の請求がすぐに債務者にされます。
ここから、債務者と保証会社とのやり取りとなります。
保証の流れ
保証の流れとしては、債務者がローンを5～6か月以上滞納しているとします。
その段階で、金融機関が保証会社に代位弁済を申し立てます。
代位弁済がおこなわれた後、住宅ローン残債が保証会社へと移管されます。
そこから、債務者に対して残債の一括返済を要求します。
最後に、債権者と保証会社で話し合いして、返済をしていく、という流れになっています。
滞納通知に関しては、1か月目から毎月送られてきますが、4か月以上経つまでは競売にかけられるような心配はございません。
ただ、それ以上滞納を続けてしまうと競売にかけられてしまう事態も想定できます。
競売ですと、通常の売却より安めの相場で売られてしまいます（一括のため）。
競売で売られた売却価格で住宅ローンが完済できれば良いのですが、少しでも残債が残ってしまった場合は、自身の自己資金から返済をしていく必要があります。
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住宅ローンが返済不能になったとき
住宅ローンの代位弁済をしてもらった時点で、金融機関から保証会社との取引に移行し、残債の返済をしていくことになります。
ちなみに、保証会社には抵当権という権利が設定されております。
抵当権とは、債務者のローン返済が厳しいとき、家と土地を競売にかけることができる権利です。
保証会社は抵当権を持っていることで、債務者から残債を回収する権利を持ちます。
また、住宅ローンを滞納する前に限られますが、返済が厳しいことを金融機関に前もって伝えておけば、返済金額の調整をしてもらえることもあります。
ただ、滞納前というのが大切で、すでに滞納をしてしまっている場合は、許可が下りない可能性もあるでしょう。
金融機関との良好な関係を築いておくことも大切です。
住宅ローンを滞納した場合に届く通知書について
住宅ローンの通知書は滞納後すぐに届きます。
1～5か月の滞納、6～8か月の滞納、9か月以降の滞納と時期によって内容が変わります。
まず、1～5か月の滞納の場合「返済が確認できません」「返済をしてください」といった催促メッセージが届きます。
この段階で競売にかけられる心配はありませんが、「期限の利益の喪失」まで期間は残されていないと思った方が良いでしょう。
「期限の利益の喪失」とは、住宅ローンを分割方式で返済する権利がなくなってしまったことを指します。
6～8か月の滞納の段階で、「期限の利益の喪失」状態になります。
金融機関から一括での返済を求められますが、払えない場合は保証会社が代位弁済してくれます。
ここから、債務者と保証会社のやり取りとなります。
9か月以降の滞納で、任意売却が迫ってきており、競売にかけられるまで時間がない状態です。競売開始の合図は、債権者である保証会社が裁判所に競売を開始することを依頼することで発送されます。
競売の詳細は執行官による現況調査から決まり、滞納されている方に対し、所有している不動産がいつ競売にかけられるのかお知らせされます。
住宅ローンの保証料支払い方法
住宅ローンの保証料の支払い方には「一括前払い式」「金利上乗せ型」の2種類があります。
それぞれの大きな違いとしては、保証料を一気に払うか少しづつ払うかという違いです。
自身の自己資金や経済状況によっても変わってきますので、読み進めていきましょう。
一括前払い式（外枠方式）
住宅ローンを契約するときに、一括で払ってしまう方法を外枠方式と言ったりもします。
契約したときに保証料を含む諸費用を一括でお支払いするので、返済期間は「元金」「利息」を返済し続けることになり、返済の合計金額はもっともお得になります。
一括前払い式（外枠方式）のメリット・デメリット
メリットとしては、毎月の返済額が抑えられて、合計で支払う金額も少なくなるところです。
まとまった自己資金が用意できる方におすすめのお支払方法です。
一方、デメリットとしては住宅ローンを契約する際に、一括払いするためのまとまった資金が必要になるというところです。
金利上乗せ型（内枠方式）
金利上乗せ型は住宅ローンの金利に上乗せして、保証料を毎月の返済額と一緒にお支払いする方法です。
住宅ローンを契約する際は、諸費用を支払うのみで、返済期間中に「元本」「利息」「保証料」を返済します。
初期にまとまった資金の調達が難しい場合に、こういったお支払方法を選択する方が多いです。
金利上乗せ型（内枠方式）のメリット・デメリット
金利上乗せ型によるメリットとしては、借り入れする際に準備する諸費用が抑えられる部分が挙げられます。
反対に、借り入れ金額や返済期間が長いほど利息も増えるため、長期的な目線で見たときに、お支払いする合計金額が多くなってしまうところがデメリットとして挙げられます。
ただ、計画的に返済できる見通しが立っているのであれば、ほとんど問題ございません。
まとめ
今回は、住宅ローンの保証料について解説してきました。
返済を滞納してしまうと、信用がなくなり、他のローンも組めなくなってしまうので、適切に支払えるようなプランニングを心がけましょう。
また、焦らず自己資金と相談し、返済方法は決めていきましょう。
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