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不動産売却にかかる住民税とは? 申告時期から計算方法まで解説

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不動産売却にかかる住民税とは? 申告時期から計算方法まで解説

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

不動産売却にかかる住民税とは? 申告時期から計算方法まで解説

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

「住民税と所得税っていつ申告すればいいのかな」「住民税ってどれくらいかかるのかな…」などと思う方も多いでしょう。
所得税に関しては所得に対してかかる税なのでわかりやすいですが、住民税はイメージしづらい税です。
本記事では、住民税の説明から計算方法まで解説しており、住民税に関して理解できるように解説しました。
また、節税ポイントも解説してますので、お読みください。

茨木 智紀


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不動産売却にかかる住民税とは

不動産売却にかかる住民税とは

住民税とは都道府県および市区町村に納める都道府県民税と市区町村民税を合算した税金のことを言います。
住民税の標準税率は10%ほどとされており、前年の所得に対してかかるのが大きな特徴です。
そのため、会社員が会社を辞めた際に所得に対してかかる所得税は軽くなるものの、前年の所得をもとに計算する住民税は重くなるといった現象がよく起きます。
また、住民税や所得税は利益が出た場合にのみかかる税金です。
そのため、不動産の購入価格を売却価格が下回っている場合、利益はでていないため、税金は課されないことを把握しておきましょう。

不動産売却にかかる住民税を申告する時期について解説

不動産売却にかかる住民税を申告する時期について解説

ここでは、住民税を申告する時期について解説していきます。
また、住民税のお支払方法は複数あるため、あわせて解説します。

住民税の支払い方法

基本的に、住民税の支払い方式として「普通徴収」と「特別徴収」の2種類があります。
「特別徴収」とは、給与から天引きする形で支払いをおこなう方式で、会社員の方ではこの形を取ることが多いでしょう。
一方、「普通徴収」とは、送付される納付書から支払いをおこなうものです。
普通徴収で支払いをおこなう場合、支払いの選択肢は複数あります。
代表的なものは銀行窓口やコンビニ、納税課窓口が挙げられます。
他には、口座振替、モバイルレジ、クレジットカード、キャッシュレスアプリでの納付手段が挙げられます。

申告する時期

住民税の納付は所得税の納付時にあわせておこなわれますので、確定申告で申告するのは所得税のみで問題ありません。
つまり、所得税の申告をすれば住民税の申告も済んだことになります。
そのため、住民税単体で計算をして、申告をおこなう必要はありません。
そのうえで、所得税の納付をおこなう時期(確定申告)は売却した翌年の2月16日から3月15日までにおこないます。
遅れてしまうと、延滞税などが取られてしまいますので、期日は厳守するようにしましょう。

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不動産売却にかかる住民税の計算方法

不動産売却にかかる住民税の計算方法

ここでは、住民税の計算方法を解説します。
また、所得税の計算もあわせて解説します。
どちらも不動産売却で発生する税なので、把握しておきましょう。
今回は、3,000万円の特別控除を利用している方とそうでない方の両方とも解説しています。

通常の計算方法

前提として、わかりやすくするため、減価償却費などは省略しています。
通常の計算式としては以下の式です。

【売った値段-買った値段-諸費用×税率】
諸費用に関しては、買ったときの費用と売ったときの費用を計上できます。
具体的には、印紙代、登記費用、登録免許税、取り壊し費用、測量費用、仲介手数料です。
3,000万円の特別控除を利用した場合は以下の計算式になります。

【売った値段-買った値段-諸費用-3000万円×税率】
買った金額がわからない場合、売った金額×5%として考えてください。
以下の計算式で、利益が出た部分に対して税金がかかります。
利益が出た部分を譲渡所得といいますが、住民税や所得税は譲渡所得と税率をかけあわせることによって求められます。
そのかかってくる税率は、所有期間によって異なり、5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得となります。
短期譲渡所得の場合、所得税が30%で住民税が9%かかり合計税率が39%です。
長期譲渡所得の場合、所得税が15%で住民税が5%かかり合計税率が20%となります。
なお、累進課税制度は採用していないため、所有期間に応じて決まります。

具体例を用いたシミュレーション

ここでは、具体例を用いてシミュレーションをおこなっていきましょう。
それぞれ異なる場合での計算結果を示してあります。

3,000万円で購入した土地を3,500万円で売却した場合

3,000万円で購入した土地を3,500万円で売却した場合を考えます。
所有期間は4年で諸費用が300万円かかったとして、譲渡所得税・住民税の計算式は以下のようになります。

【売った値段-買った値段-諸費用×税率】
計算方法は(3,500万円-3,000万円-300万円)×39.63%=約79万円になります。

3,000万円特別控除を利用した場合

次は3,000万円特別控除を利用した場合のシミュレーションです。
計算方法は(3,500万円-3,000万円-300万円-3,000万円)×39.63%=0円になります。
()内の計算式が-2,800円になるためマイナスに税率をかけても0円となります。
したがって、譲渡所得・住民税は0円となり税金はかかりません。

購入額がわからないマイホームを3,000万円で売却した場合

所有期間は4年、諸費用は200万円として「3,000万円特別控除」が利用できるものとします。
購入金額が不明な場合、売却価格の5%を取得費として計算できるルールがあるので、利用します。
そのため、購入額3,000万円×5%=150万円で取得したとします。
計算方法は(3,000万円-150万円-200万円-3,000万円)×39.63%=0円となります。
自分自身の場合に当てはめて考え、適切な計算方式を利用しましょう。

節税するポイント

やはり、3,000万円特別控除が使えるのであれば、利用したいものですよね。
ここでは、そういった特別控除以外でも節税するためのポイントをまとめました。
自身にも使えるものがあれば積極的に検討していきましょう。

購入額が分かるものを探す

購入額が分からない場合は売却価格に5%をかけてだすことになりますが、売却益が大きく計上されてしまい課税額がどうしても高くなりがちです。
しっかりとした売買契約書がなくても、通帳の記録で認められることもあります。
そのため、購入額が少しでもわかるものを探した状態で税務署に一度相談してみましょう。

節税ができそうな制度をすべて検討してみる

少しでも自分でも使えそうな特別控除がある場合、手当たりしだいに使えるのか検討しましょう。
節税ができる制度というのは数多くあります。
具体的に言うと以下が挙げられます。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例や特定居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例などが主に挙げられ、他にも複数の特例があります。
自身で考えてもよくわからなく不安な場合は税理士や税務署に相談してみましょう。

売却のタイミングを考える

自身の手元に残る金額を多くするためには、売却のタイミングを工夫することも大切です。
売却するタイミングが遅くなってしまうと、さまざまな特例が利用できなくなってしまう可能性があることを把握しておきましょう。
上述した3,000万円特別控除は「住まなくなった日から3年を過ぎる日の属する年の年末までに売ること」といった要件があります。
3,000万円特別控除は大幅に節税してくれる優れた特例なので、ぜひ使えるうちに売却してしまいましょう。
また、所有期間によっても税率が変わります。
所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得の税率となりかかる税率は下がります。
そのため、5年過ぎるまで待つという手段もあります。
ただ、売却時期を遅らせることで特例が使えなくなるリスクもあります。
また、遅らせる分の維持費がかかることも把握しておくのが重要です。

まとめ

今回は住民税について中心に解説しました。
具体的な計算方法もさまざまな場合を考慮し解説したので、いろんなパターンを想定し理解を深めてみるのもおすすめです。
不安な場合は税理士に頼り、正確な計算をしてもらいましょう。
また、特別控除が利用できるのか聞きたい場合は、不動産売却の専門家である私たちにご相談ください。

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大樹不動産 メディア 担当ライター

大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。


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