こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
これからマイホームの購入を検討されている方にとって、長い付き合いになる住宅ローンの商品選びは重要なものです。
とくに金利に関しては返済総額に大きく関係してくるものですので、気を付けたい部分と言えるでしょう。
今回はその中からフラット35を取り上げてご紹介していきます。
その特徴や利用条件やメリット・デメリットなどについてまとめていますので最後までご覧ください。
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ほとんどの方にとってマイホームは一生で一度きりの大きな買い物と言われ、その購入には住宅ローンを利用することになります。
銀行などの金融機関でローンの申し込みをすることになりますが、そのとき、フラット35といった言葉を聞くことになるでしょう。
ではこのフラット35とはどういった住宅ローンでどのような特徴があるのか、その基礎知識についてまとめてみましたのでご紹介していきます。
住宅ローンの返済額のなかには金利が含まれていて、その金利には固定型・変動型・固定金利期間選択型といった3つの種類があります。
変動型は景気などの変動により利率が上下するもので、固定金利期間選択型は一定期間においては固定されているというもの、固定型は全期間同じ利率となるタイプです。
民間金融機関では固定金利型や変動金利型などさまざまなタイプがあり、その中から選ぶことができますが、フラット35に関しては35年固定の固定型のみです。
この商品は独立行政法人住宅金融支援機構と、全国にある300以上の民間金融機関が提携して取り扱っているもので、住宅ローンとして代表的なものです。
仕組みとしては、金融機関がローン利用者に融資した債権を住宅支援機構が買い取るものと、債権を保証するといった2種類のものになります。
ではその申し込みの利用条件ですが、まず年齢については申し込み時に70歳未満であることで、親子リレーローンの場合は70歳以上でも可能です。
また日本国籍を有すること、外国人の方であれば永住許可を持っているか、または特別永住者の資格を持っていることが求められます。
また年収に対しての借り入れ額については年間の返済額、つまり総返済負担率が年収ベースで400万円未満の方は30%以下、それ以上の方は35%以下と定められています。
ただこの借り入れ額の基準については、世帯収入として家族の収入の合算を用いることもでき、対象となるのが親と子、配偶者など同居人となります。
借り入れ金の使用用途に関しては、これは融資を受ける本人や親族が住むために新しく住宅を建てるその建築費用、もしくは中古住宅の購入に充てるということが原則です。
またセカンドハウスの購入費用としても利用はできるのですが、賃貸物件や投資目的の物件購入に対しては利用できませんのでこの点は抑えておいてください。
そして融資の対象となる物件の条件としては、住宅金融支援機構が定めている技術水準を満たしているもので、これは民間金融機関にない利用条件となります。
また床面積や専有面積に関しても基準が設けられていて、一戸建てや連続建て、重ね建てでは70㎡以上、マンションなどの共同建ては専有面積30㎡以上です。
借り入れ額に関しての利用条件としては、100万円以上8,000万円以下となっていて、その内訳は建築費と土地の購入費で、ここに店舗建築の費用は含まれません。
借り入れ期間つまり返済期間は最短で15年、上限は35年か高齢者の場合は80歳から申し込み者の申し込み時の年齢を差し引いた年数となっています。
民間金融機関との違いといった点から見てみると保証人については不要ですし、団体信用生命保険への加入も任意となっています。
住宅ローン「フラット35」を利用するメリットについて
フラット35を利用して住宅ローンを組むというそのメリットについてですが、まずはその最大の特徴である35年固定型のローンであるということです。
これにより借り入れれの時点で返済額が決定しますので、社会情勢によって金利が上下するという心配がなく、資金計画が立てやすいといったメリットがあります。
最近では欧米を中心として金利を引き上げる動きが活発になってきていて、日本においてもいつ金利が大きく上昇するかわかりません。
そういう意味でも、金利が固定されているということは有利とも言え、精神的な負担も軽くなり、月々の返済に頭を悩ます心配もなくなるわけです。
その上耐震性や断熱性など「フラット35S」の基準を満たしている物件であれば、借り入れ当初から5年、または10年の間は金利が引き下げられることになります。
民間金融機関で住宅ローンを組んだ場合には、たとえば固定金利期間選択型の継続時手数料や保証料などの諸費用がありますが、フラット35にはそれがありません。
借り入れする際は通常は最低所得金額の制限が設けられていますが、フラット35に関しては総返済負担割合などの条件をクリアすれば、自営業の方や年金生活者でも借りられます。
他にも住宅ローンの申し込みには付き物の団体信用生命保険への加入が任意となっていますので、健康状態に不安があり加入ができない方であっても利用できるわけです。
また先述のフラット35Sのようにある基準や条件を満たすことで一定期間の金利を引き下げる派生商品もありますので、どれに当てはまるか確認することでお得感が増します。
そして不安なのが万が一の際の返済ですが、新機構団信や新3大疾病付機構団信といったものや、返済方法の変更メニューなど多様なサポートがあるので安心です。
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住宅ローンでフラット35にする場合のデメリットは
デメリットとしてまずお伝えするのが金利のことで、相対的に高めに設定されていますが、ただこれからの経済情勢から考えるとさほどのデメリットではないでしょう。
もちろんあまり現実的ではないのですが、市場金利が今以上に下がった場合に、変動型のように金利が下がるわけではないので、固定型は不利となります。
金利の面で言うとフルローンでの利用や、頭金を1割以上用意できない方はさらに金利が高くなりますので、利用するのであれば1割以上の頭金を用意しましょう。
次に団体信用生命保険への加入が任意であるということですが、これは先述のとおり、健康面で不安な方にとってはメリットとしてご説明させていただきました。
しかし逆にとらえると、申し込み者に万が一のことがあった場合に、遺族の方がその残債を引き継ぐことになりますので、その返済能力の有無が問題となってきます。
また繰り上げ返済をお考えであれば、その最低金額が民間金融機関に比べると高めですのでこまめに繰り上げ返済したい方にとってはデメリットとなります。
物件について触れておきますと、民間の住宅ローンにはない独自の基準が設けられていますので、この条件を満たしていない物件では借り入れれができないことになります。
つまり安定した職業に従事していて、さらに収入が充分で頭金もしっかり払い込めるといった方でも、住宅自体がその基準に適合していなければ借りられないわけです。
そしてもう一つフラット35Sについてですが、これは住宅の性能基準クリアした物件に対して利用できるものですので、住宅ローンの借り換えとしては利用できません。
まとめ
フラット35の一番の魅力は金利がずっと固定されているということでしょう。
ただどういったケースにおいてもこれが当てはまるということではなく、利用条件というものがありますのでしっかりと確認してください。
またメリットも多いですが、デメリットな面もありますのできちんと把握しておきましょう。
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