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不動産売却をする際の税金の種類と対策!計算方法や控除についてご紹介

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

不動産売却をする際の税金の種類と対策!計算方法や控除についてご紹介

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

不動産売却をする際には、売却による収入だけでなく出費もあることをご存じでしょうか。
出費の1つとしては税金の支払いで、さまざまな種類があり、対策の仕方もあります。
しかし、事前に知っていなければ、支払う金額がどれほどになるのか分からないでしょう。
そこで今回、不動産売却をしたときにかかる税金の種類や計算方法、控除についてご紹介していきますので、マンションなど売ることを検討している方はぜひチェックしてみてください。

茨木 智紀


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不動産売却でかかる税金の種類と対策についてご紹介

不動産売却でかかる税金の種類と対策についてご紹介

不動産売却時にかかる税金をご紹介していきます。
どのような種類があるのか確認していきましょう。

印紙税

売買契約が成立した際に支払うのが印紙税で、売買した金額に応じて税金が変わってきます。
1万円未満であるならば、本則200円の支払いで、500万円超で1,000万円以下である場合は20,000円と決められています。
取引額は消費税抜きで、印紙を契約書に貼り付けをして消印を済ませば、税金を納めたことになるのです。

登録免許税

不動産を引き渡すときに支払う登録免許税は、抵当権が付いている不動産を売却したとき、抹消するためと名義変更登記をする際に発生します。
抵当権は、不動産を購入する際、金銭で足りない分を住宅ローンを借りて支払えなかったときに備えて金融機関が不動産を担保とする権利のことを言います。
抵当権抹消登記をするときには、不動産ひとつで1,000円かかってきますが、名義変更登記をする場合には固定資産税評価額で変わってくるので確認が必要です。
売却をする際には、名義変更登記の負担を買主がすることが多いため、住宅ローン、抵当権があるときには抵当権抹消登記の支払いのみになるので覚えておきましょう。

消費税

不動産会社に依頼をして仲介契約を結んだ場合には、消費税の支払いがあります。
消費税は、契約が成功したことに対する報酬や仲介手数料に対して税金がかかってきます。
しかし、不動産会社と契約を結ばず、個人の間で不動産の売買契約をしたときには、報酬や仲介手数料自体がないので、消費税はかかってきません。
売却までの行動次第で発生するかが変わってきます。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却をして発生した利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は、所得税や住民税、復興特別所得税の3つの総称で使われることがあり、譲渡所得に応じて支払う金額が変わってきます。
譲渡所得には、不動産売却で所有した期間が5年を超えたものを長期譲渡所得、5年以下であるものを短期譲渡所得と種類があります。
長い期間所有しているほど、所得税率や住民税率が低いです。
さらに、復興特別所得税も2037年までかかってきます。
譲渡所得税を知るためには、不動産売却の所有期間の確認などが必要になってきます。

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不動産売却でかかる税金の計算対策

不動産売却でかかる税金の計算対策

不動産売却益を求めるうえで必要な計算方法についてご説明していきます。
どのように算出していくのか計算対策をしていきましょう。

不動産売却益の算出方法

不動産売却をして利益となるか計算をするためには、譲渡した価格に対してかかった費用を整理する必要があります。
費用は、売却だけでなく不動産を購入するために支払った税金などの金額も知らなければいけません。
売却益は、譲渡価格から取得費と譲渡費、あれば特別控除を差し引くことで求められます。
つまり、不動産を取得して譲渡するまでの金額を求めることによって不動産売却益がプラスまたはマイナスなのかが分かります。

不動産売却益を知るために必要な取得費

利益が出たのかを知るためには、不動産を購入する際にかかった費用を確認していきます。
購入した代金にくわえて、設備やリフォーム、税金など支払った費用を整理します。
さらに、所有期間に応じて購入した価格から減価償却費を差し引くことも必要です。
減価償却費を求める算式は、建物の購入代金×0.9×償却率(耐用年数)×経過した年数によって導き出せます。
不動産を購入した際に、書類にまとめておき、知っておくと良いですが、不明であれば専門家に相談して調べてもらうのも良いでしょう。

不動産売却で支払う譲渡所得税の計算

譲渡所得税は、売却益×所得税率+住民税率で算出することができますが、所有期間によって税率が変わってきます。
5年以下の短期譲渡所得であった場合には、所得税が30.6%で住民税が9%の計39.63%です。
5年を超えているときには、所得税が15.315%で住民税が5%の計20.315%となります。
さらに、所得税率には所得税額2.1%の復興特別所得税も納めることが必要になります。
しかし、売却益がでなかったときや損失してしまった場合には、譲渡所得税は発生しないので覚えておきましょう。

不動産売却でかかる税金の対策の控除について

不動産売却でかかる税金の対策の控除について

税金の対策となるのが控除で、適用されれば出費を抑えることが可能です。
どのような控除があるのか確認していきましょう。

住んでいた不動産を売った場合の特例

住んでいた不動産を譲渡したとき、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円差し引ける特別控除が可能です。
特例を受けるためには、売却相手が親子などの近親者ではないなどの適用要件があります。
適用されることで、譲渡価格から取得費と譲渡費用にくわえて特別控除3,000万円も差し引ければ譲渡所得の金額を大きく減らし、節税の役に立ちます。
特例を使用するためには、確定申告が必要になってくるので適用要件の確認などしっかりとするようにしておくべきでしょう。

不動産売却で損失が出た場合の特例

不動産の売買で損失が出てしまったとき、譲渡損失分を繰り越すことができる特例があります。
譲渡した年を含めて翌年以降の3年までが繰り越せる期間です。
損失した分が大きいとき、特例の対象になれば、所得税の負担を軽減することができます。
譲渡損失があった際には、確認するべき特例です。

相続した不動産を売った場合の特例

親が生活をしていた不動産を相続して売却をし、要件を満たしていることで3,000万円特別控除を受けることができます。
適用要件が変わってきますが、自分が購入した物件以外でも相続または遺贈によって取得した物件ならば、3,000万円という金額が控除されます。
税金の負担額が変わってくるので、相続した物件を売った際には適用要件に目を通しておきましょう。

不動産を買い替えたときの特例

不動産売却をして、代わりとなる物件を購入したときには売却益を繰り延べることが可能な特例があります。
不動産を購入して売り払い、さらに新しく買い替えたときには、譲渡益に対して課税の対象となりますが、特例が適用されることで買い替えた物件を売るときまでは譲渡益の課税を繰り延べることが可能です。
ただし、支払いが先送りになっただけで控除されている訳ではないので、いざ買い替えた物件を売りに出したときには支払う必要があります。
適用要件を満たすことも必要ですが、特例を受けたことを忘れてしまうと思わぬ出費になってしまいます。
特例を受ける際には、忘れないようにしっかりと記録に残しておくようにすると良いでしょう。

まとめ

不動産売却をする際には、支払う税金の種類や計算方法の確認をしておくことが大切です。
さらに、特例によっては、大きく節税をすることができます。
不動産売却を検討している方は、事前にチェックしておくことをおすすめします。

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