こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
家を買う場合、ほとんどの方は住宅ローンを組むのではないでしょうか。
そんな住宅ローンでも、民間融資と公的融資の3種類があります。
また、契約の際は返済期間や金利、返済方法などさまざまなポイントからご自身に合ったものを選ぶことも大切です。
そこでこの記事では、これから不動産購入を検討する方に向けた、住宅ローンの種類やポイント、金利などについて解説いたします。
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住宅ローンの種類は民間融資と公的融資の2種類あり、そのふたつが合わさった協調融資というのもあります。
それでは、ひとつひとつ確認していきましょう。
民間融資とは
住宅ローンと聞くと、銀行ローンでの借り入れを思い浮かべる方がほとんどではないでしょうか。
なかには、提携ローンと言って、不動産会社やハウスメーカーが金融機関と提携している住宅ローンがあります。
銀行や消費者金融などと住宅ローンの契約をすることをいいます。
提携している会社での住宅購入をすることで、金利の優遇などがあることが特徴です。
そういった提携がない場合や、ご自身で決めたいなどの場合は、複数の金融機関を比較して直接相談してみるのも良いでしょう。
また、銀行以外にも住宅ローンの専門会社や生命保険会社などが扱う民間融資もあります。
公的融資とは
公的融資でもっとも代表的なものが、会社員などが利用できる独立行政法人勤労者退職金共済機構の「財形持家転貸融資」、または、独立行政法人住宅金融支援機構の「財形住宅融資」があげられます。
これは、財形貯蓄を1年以上続けていて、なおかつ、残高が50万円以上あるなどの条件を満たす方が利用できます。
財形貯蓄とは企業の福利厚生のひとつで、毎月の給与から会社を通じて天引きされ、送金・貯蓄される制度です。
この制度が利用可能かは、お勤め先に確認が必要になります。
他にも、公的融資は自治体などの公的機関が独自でおこなっている融資もあげられます。
都道府県や市町村が融資制度をそれぞれ独自でおこなっている場合が多く、直接自治体が融資をおこなっているタイプと、所定の金融機関での借り入れ際の利子を一定期間補給するタイプなどがあります。
内容は自治体によっても異なり、こういった制度をおこなっていない場合もあるため、まずは購入する地域の自治体に確認してみましょう。
協調融資（民間融資と公的融資の中間）
各民間金融機関と独立行政法人住宅金融支援機構が提携して提供する、長期固定金利が特徴的なフラット35がこれに該当します。
フラット35を利用するための条件のひとつとして、購入予定の住宅が機構の定める技術基準を満たしていなくてはなりません。
そのため、適合証明機関や適合証明技術者による建物の検査をおこなって、購入予定の不動産が建築基準法に適合していることを証する「適合証明書」の発行が必要になります。
フラット35には他にも「フラット35S」と「フラット35子育て支援型・地域活性化型」があります。
フラット35Sは省エネルギー性や耐震性、耐久性・可変性、バリアフリー性のいずれかの性能で、高い技術基準を満たす住宅について、フラット35の借り入れ金利を一定期間引き下げる制度になります。
フラット35子育て支援型・地域活性化型は、機構と地方公共団体が連携して提供されている制度になります。
子育て支援型は、若年子育て世帯が住宅を取得する場合などが対象となり、フラット35地域活性化型はUターンを契機に住宅を取得する場合などを対象に、利用することができます。
不動産購入時のローンを選択するうえでのポイントを解説
住宅ローンを利用する際に決めなくてはならないことは種類だけではなく、金利や返済方法も大切な項目になります。
金利には、変動金利型、固定金利型、固定金利期間選択型の３種類あり、自身のライフプランにあった返済方法を決めなくてはなりません。
また、重要なポイントである、住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2 種類があり、返済期間は通常は最長35年、1年刻みで自由に期間を設定することができます。
元利均等返済とは、元金返済額＋利息額が一定になる返済方法です。
毎月の返済額は一定ですが、元金返済額と利息額の内訳が異なるため、返済当初は利息額の割合が多く、返済が進むにつれて、利息額も減って元金返済額が上回っていく仕組みです。
元金均等返済は、毎回の元金返済額は一定ですが、これに利息が上乗せした金額が毎回の返済額になります。
こちらは、返済額が進むにつれて、元金も減少し、それに伴い利息額も減るため、返済額が徐々に減少していくものになります。
次に大事になるものが、返済期間です。
住宅ローンの支払金額は、返済期間によっては、最終支払総額が大きく変わってきます。
簡単に言うと住宅ローンの返済期間が短いほど、支払う利息額が少なくなるため、総返済額も少なくて済みます。
返済期間を10年短くすると、月々の支払額は上がりますが、結果的に支払った総額に数百万の差が出てきます。
しかし、総額がいくら安くなるとは言え、住宅ローンは長期間にわたって支払っていかなくてはならないもののため、始めの設定金額は慎重に考えなくてはいけません。
無理をして、短くしたことによって、月々の支払いをぎりぎり返していくようなことがあると、自身に何かがあり収入が減ったときに返済が困難になるからです。
住宅ローンには一度設定した支払期間を伸ばすことは難しいのですが、繰上返済というものがあります。
始めの支払い開始時は長期間で設定し、余裕が出た分は貯蓄に回し、繰り上げ返済をすることで最終的に支払い総額を減らすことも可能です。
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不動産を購入時に利用できるローンの金利プランは？
契約の際金利の種類は、変動型と固定型、固定期間選択型の3種類の中から選ぶこともできます。
変動金利型
こちらは、返済期間中に定期的に金利の見直しがされて、市場金利が上昇すれば上がり、下落すれば下がります。
変動金利型の金利の見直しは、原則として年２回ですが、元利均等返済の場合だと、返済する金額自体は5年ごとに見直されることが一般的です。
5年ごとの返済額の見直しの場合、金利が上昇していて返済額が増加する場合がありますが、それまでの返済額の1.25倍までに抑えるという上限を設定している商品もあります。
固定金利型
こちらは、返済開始時から完済まで金利が確定しているため、返済額の変動もしないタイプになります。
返済額が一定のため、家計管理がしやすく、返済計画が立てやすいのがメリットになります。
ただし、変動金利型や固定金利期間選択型と比較すると、返済開始当初の金利は高く設定されてしまうことが一般的です。
固定金利期間選択型
こちらは、返済開始当初の一定期間、主に3年、5年、10年などの固定期間を選択することができ、その期間終了後には自動的に変動型に移行するタイプの住宅ローンです。
固定期間が終了したあとに、再び固定型を継続できるものもありますが、選択できる期間のラインナップは金融機関によって異なります。
まとめ
不動産購入時にほとんどの方が利用するであろう住宅ローンにも、種類や、返済方法がいろいろとあることがお分かりいただけたかと思います。
融資先や金利の種類、返済期間、自身のライフプランに合わせて無理なく賢く返済できる方法をこの記事を参考にぜひお決めください。
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