こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
「仕事も安定してきたし、マイホーム買おうかな」「貯金も溜まってきたし、ローン組んで新築買ってみるか！」との思いがある方も多いでしょう。
誰しもが、一生に一度はマイホームを夢に見るでしょう。
今回は、住宅購入でオーバーローンでローンを組む際の注意点からリスクまで解説します。
住宅購入には大きな金額が動く不動産業界ですので、しっかりと確認して後悔のない返済設計を組んでいきましょう。
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弊社へのお問い合わせはこちら住宅購入におけるオーバーローンとは
オーバーローンとは、貸出超過のことです。
つまり、銀行から融資を受ける際、預貯金金額よりも多くの借り入れ金を受け取ることを言います。
不動産購入におけるオーバーローンとは、物件購入価格以上の金額で住宅ローンを組んでいる状態のことを言います。
一般的な利用方法として、物件の購入費用にくわえ、その他に掛かる諸費用に充てられます。
具体的な諸費用の例を挙げると、住宅ローンを利用する際に必要な登記費用、保険料や保証料、印紙代が挙げられます。
くわえて、仲介費用や引っ越し費用まで、諸費用は多岐にわたっており、合計費用は住宅購入価格の3~10%程度掛かります。
諸費用で100万円を超える場合もあります。
以前は、「購入した住宅の資産価値よりもローン残高が多い状態」や資産価値が住宅ローンの元本より少ない場合に「住宅を売却しても完済できず借り入れ金の一部が残る場合もオーバーローンと呼ばれていました。
また、オーバーローン以外には、フルローンという方式もあります。
フルローンとは物件の価格と同額の融資を金融機関から受けることを言います。
そのため、住宅購入に掛かる費用以外の諸費用は自己資金で準備をする必要があります。
まとまった金額を現金で用意できる方はフルローンがおすすめです。
住宅ローンを利用する際に自己資金を用意できる方は、自己資金から頭金を支払うことで、返済額を減らせるなどのメリットを受けることができます。
4,000万円を例にして考えると、頭金などを一切考慮せずに4,000万円の住宅ローンを組んだ場合は「フルローン」です
それに対して、さまざまな諸費用を含んだ合計4,150万円のローンを組んだ場合は、物件価格を150万円上回るので、「オーバーローン」となります。
住宅購入でオーバーローン状態になった際の注意点
住宅購入の際に自己資金でまとまった金額が用意できない方にとっては、購入価格以外の諸費用も融資してくれる制度は重宝すべきものです。
その一方で、貸出超過状態でローンを組む際にいくつか注意点があります。
住宅購入以外に利用することはできない
オーバーローンで融資額に上乗せできるのは、住宅取得に掛かる諸費用のみです。
また、オーバーローンに対応する金融機関のルールを確認して、ローンに組み込める諸費用を確認しておくことが重要です。
諸費用の例として、登記費用などにくわえて、水道加入負担金や引っ越し代をローンに組み込むこともあります。
住宅購入直後の売却や途中で手放す行為は注意
オーバーローン状態の方が、やむを得ない理由で購入した物件を手放すことになった場合、ローン残高以上の金額で売らなければいけません。
なぜなら、「購入金額＋諸費用」という形での融資になっているため、購入金額で売却できたとしても諸費用分が完済できず、売却後もローンを支払う必要が出てくるからです。
諸費用の借り入れは金利が高いこともありえる
物件購入に掛かる諸費用は、住宅ローンとして融資が可能な場合もあります。
ただ、金融機関によっては別枠での融資となる可能性があります。
別枠での融資だと金利が高くなる可能性があるため注意が必要です。
ペアローンの方式はトラブルになることも
ローンの種類として、ペアローンという方式があります。
主に夫婦間で利用される共同ローンで、離婚などによりトラブルになる例もあります。
離婚に伴って、物件を売却したとしてもローン残高が無くならない可能性もあるでしょう。
その際に、残ったローン残高の負担割合で揉める場合があるので、注意しましょう。
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オーバーローン状態で住宅購入をするリスク
不動産の購入を検討している方に向けて、オーバーローンのリスクについて説明します。
オーバーローン状態を想定して物件を購入する方も珍しくありません。
実際、オーバーローンの状態自体は問題ありません。
ただ、オーバーローンの恩恵を利用して必要以上に諸経費を偽って虚偽の申告をすることは契約違反です。
仮に、金融機関に契約違反のことが知られてしまうと一括返済や訴訟、自己破産といった対応を取られてしまう場合もあります。
また、不動産会社が違法のオーバーローンを進めてくる場合もあります。
多い手段として、住宅取得に掛かる費用以外も組み込む場合です。
そんな不動産会社も存在しますので、勢いで組み込まないようにしましょう。
ここでは、オーバーローンの状態で住宅購入をするリスクについて解説していきます。
売却できないリスクがある
オーバーローンで借り、ローン残高が住宅の価値（売却予定価格）を上回っている場合が続いていると、売却した後もローンの完済ができず、手元にある資金を使って返済する必要があります。
手元資金が用意できない場合は返済の見込みがないと判断され、金融機関が売却を認めてくれない場合があります。
従って、売りたいのに、売れないという状況が生まれてしまうリスクがでてくるでしょう。
毎月の負担割合が増える
オーバーローンは「住宅価格＋諸費用」も含まれている状態なので、毎月の返済額は高くなります。
なので、金融機関から返済できる見込みはあるのか厳しくみられることもあるでしょう。
購入後にオーバーローンとなる場合がある
購入した住宅や土地が早いスピードで下がってくると、物件の価値より残債が大きくなる状態になる場合があります。
価値が下がることにより、返済が苦しくなり、売却しようとした際、売却費用のみでは残債が完済できない可能性がでてきます。
そうなってしまったら、金融機関に相談し、別の方法を検討しましょう。
任意売却も検討する必要がある
通常の場合は、住宅ローンが残っている場合は本人の意思で勝手に売却する事ができません。
多くの場合は競売に掛けられ、相場よりも低価格で売却される事になるでしょう。
入札方式とは異なり、交渉によって売却価格が決められるので、借主と金融機関にメリットがあります。
しかし、得られた売却費用はすべてローン返済に充てられ、手元には一切入ってきません。
そして、売却しても残ったローン残高に関しては夫婦間で話し合い負担割合を決めていく必要があります。
財産分与の対象とならない場合がある
オーバーローンの不動産はそもそも財産として扱われづらいという特徴があります。
住宅の価値（売却予定価格）より住宅ローン残高が多い不動産は価値がなく、財産分与の対象にならない可能性があります。
従って、売却費用を財産分与にと考えていても、オーバーローンだと叶わない可能性もあるでしょう。
まとめ
今回は、住宅をオーバーローン状態で購入する際の注意点やリスクについて解説してきました。
諸費用もまとめて金利の低い住宅ローンに組み込める可能性のあるオーバーローン状態での購入はまとまった資金を用意できない方にとっては魅力ですが、リスクや注意点も理解したうえで検討するようにしましょう。
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