不動産売却で利益がでた場合の注意点！！
こんにちは「海老名の不動産屋」Select at home大樹不動産の茨木です。
不動産売却をした際、想定していたより高く売れて
「やったー利益でた！！」「車でも買おうかな」
…なんて考えていると翌年にとんでもない金額の税金の請求がくる可能性があります。
その名も「譲渡所得税」なる税金です。
1 .「譲渡所得税」とは？？
では譲渡した場合に必ず所得税が掛かってくるかとそうではありません。
譲渡所得は
「売却金額」-「必要経費（取得費+売却経費）＝ 譲渡所得
で算出された金額です。
売却経費としてみれるものは下記のような費用です
□売却時の仲介手数料
□契約時の印紙代
□登記費用
□売却のための広告料
□測量費用
□立ち退き料
□土地を売却するために、取り壊した建物取り壊し費用
etc
つまり取得費の方が売却金額を上回っているのであれば譲渡損失となるため、譲渡所得税は課されません。
所有期間により税率が違います
売却した不動産の所有していた期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分類されます。
□「短期譲渡所得」所有していた期間が5年以下 ＝ 税率39.63％（国税30.63％・地方税9％）
□「長期譲渡所得」所有していた期間が5年超 ＝ 税率20.315％（国税15.315％・地方税5％）
ですので例えば1.譲渡所得税とは？？の計算で1000万円の譲渡所得がでてたとします。
所有期間が5年以下ですと「税率39.63％」が適応されるため
「1000万円✕39.63％ ＝ 3,963,000円」
3,963,000円を譲渡所得税として納税する必要があります。（確定申告により）
所有期間が5年超ですと「税率20.315％」が適応されるため
「1000万円✕20.315％ ＝ 2,031,500円」
2,031,500円を譲渡所得税として納税する必要があります。（確定申告により）
2.居住用財産の譲渡所得の特例
譲渡所得がプラスになった方も、「居住用財産の譲渡所得の特例」が適用されるかもしれません。
一番オーソドックスなのが「3,000万円の特別控除」です！
こちらは3,000万円までの譲渡所得であれば、控除してくれるという制度です。
ですので実際は譲渡所得税が掛からないという事も多々あります。
「ちなみに居住用財産とは下記のような範囲をさします」
①現に居住している家屋の譲渡
②現に居住している家屋と共に譲渡する敷地などの譲渡
③居住の用に共さなくなった家屋の譲渡
④居住の用に共さなくなった家屋と共に譲渡する敷地などの譲渡
⑤災害により滅した家屋の敷地などの譲渡
尚、③～⑤は居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡するものに限りますので注意！！
「居住用財産の譲渡所得の特例」で「軽減税率の特例」なる制度もあります。
こちらは10年間を超えて所有している上記のような自宅を売却した場合、譲渡所得6,000万円までは税率が14.21％となります。（国税10.21％・地方税4％）
ただ大体の場合は「3,000万円の特別控除」で譲渡所得は全て控除される事が多いので、「軽減税率の特例」の制度を利用するケースは少ないです。
（一般的な住宅の場合）
注意点
売却した時にこの「「3,000万円の特別控除」と「軽減税率の特例」を利用すると、3年間は住宅ローン控除を重複して使う事ができなくなります。
ですので、たまに買い換えのご相談を受けた際、自宅売却で「3000万円の特別控除」を使い、手元に残ったお金で次の住宅を購入してさらに「住宅ローン控除」を受けられると思っている方がいますが、これはどちらか片方になります。
もしくはどっちの控除も受けたいようでしたら3年あけてから次の住宅を購入する必要があります。
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