住宅ローン払えなくなった時どうなる･･･
こんにちはSelect at home大樹不動産の茨木です。
こんなこと不動産を購入する前から考えたくもないと思いますが、不動産の知識として知っておくと良いかと思います.
今回は「住宅ローンが払えなくなった時どうなるか」と「対処法」について記載していきたいと思います。
住宅ローンの支払いが遅れた場合
一般的には住宅ローンは毎月決まった日にちに融資を受けた銀行口座から引き落とされます。
（フラット35で融資を受けた場合は必ずしもそうとは限りません）
この決まった日に引き落としがされないとどうなるか。
まず引き落としができなかった1ヶ月目から銀行より電話がくる事はほとんどありません。
数日後に書類で「入金のお願い」がご自宅に届きます。「すぐに払えば問題ない」と思われるかもしれませんが指定日に引き落としができないと、遅延損害金が発生します。
さらには遅延が続くようですと個人信用情報に「キズ」がつきクルマのローンや教育ローンを借りたい時などに借りられなくなる恐れがあります。
滞納が続いた場合
上記から更に延滞が続きいよいよ住宅ローンの支払いが難しくなるとどうなるか。
滞納期間（1ヶ月～２ヶ月）
「入金のお願い」がご自宅に届きます、この時点ですでに支払いの目処がたっておらず、何もしないと悪い方向へ行く可能性もありますので、なるべく早く融資を受けた銀行へ相談に行くことをオススメします。
銀行やお客様の内容によっては返済の期間を延長してくれたり、一定期間の返済額を減額してくれる場合もございます。
滞納期間（3ヶ月～5ヶ月）
「入金のお願い」から「督促状」へとかわります。
督促状の内容としては「一括返済」「期限の利益喪失」「法律上の手続き」といった文章が並びます。
これをやり過ごしていると「最終督促状」となります。
融資を受ける際、万が一住宅ローンが支払えなくなった際は銀行が購入した不動産を差し押さえますよという権利「抵当権」がついております。
「最終の意味」としては差し押さえを行使して「競売」にかけるという事です。
そうすると自分のものではなくなり出て行かなくてはなりません。
滞納期間（6ヶ月～）
銀行による実力行使がはじまります。
銀行は借入残高の全額を返済者の住宅ローンの保証会社に請求をして、保証会社が返済者の代わりに一括返済をします。これを「代位弁済」と呼びます。
そうすると債権は銀行から保証会社に移ります。ようは保証会社に住宅ローンの返済をしなくてはならなくなります。
保証会社は返済がない場合、裁判所に抵当権を設定した不動産の競売を申し立て、債権の回収を図ります。いよいよ競売が現実味を帯びたものになります。
裁判所がこれを受理すると、それを知らせる書類が返済者のもとへ届きます。「担保不動産競売開始決定通知」と呼ばれるものです。だいたいこのタイミングは滞納をし始めてから9ヶ月が目安となります。
ただあくまで競売する事が決まったという通知になりますので、すぐ家が売れる訳ではございません。
競売になると･･･
競売は市場価格の6割～7割くらいの価格で取引きされる事はほとんどです。
ですので競売にかけられて家が売却されたとしても住宅ローンの残債が完済される事がなく、家はなくなり、借金だけが残るという最悪な事態になります。
また競売の準備は執行官による現地調査などが行われ返済者の意思を汲んでくれません･･･
もしご家族がいらっしゃるようでしたらとてもストレスになる事でしょう。
「競売」ではなく「任意売却」
競売ではなく「任意売却」という方法があるのをご存じでしょうか。
任意売却は債権者が銀行から保証会社に移ってから開始する事ができます。
任意売却とは「債権者（保証会社）の同意を得て」売却をする方法です。
通常は住宅ローンの完済ができないと売却はできませんが、保証会社からすると、競売で安く売却をして借金も返せなくなるよりは、任意売却で少しでも高く売却をする事により、住宅ローンの残債に充てて多少の借金ですむようであれば、「競売」より「任意」売却の方が良いかという判断になります。
ようは上記のような判断（同意）を得ることができれば任意売却ができます。
任意売却は保証会社と販売の金額を相談をして進めていきます、実際にすぐ買い手がつけば良いですが、保証会社もいつまでも売れるのを待ってはくれません。
しばらく売れずにいると競売が実行され強制立ち退きを迫られます。
ですので早めに「任意売却」の手続きをする事をオススメします。
まとめ
延滞がはじまったタイミングで今後、「住宅ローンを払っていけるのだろうか」と少しでも不安な要素があるようでしたら、銀行や不動産屋へのご相談をオススメします。
早めに自宅を手放す決断ができれば通常の売買も可能になるかもしれません、万が一、債権者が保証会社に移ったとしても「任意売却」の準備を進めておく事ができますので。
友人やお知り合いで万が一の時はこんな記事があった事を思い出して頂ければと思います。
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